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Marché de l’investissement en France – 3ème trimestre 2018

Marché de l’investissement en France – 3ème trimestre 2018

En attendant le grand soir

 

Ce qu’il faut retenir :

• A 16,6 milliards d’euros, le volume cumulé investi sur 9 mois reste néanmoins supérieur de 11% à celui de 2017, même période.

• Le rééquilibrage des volumes transactés par tranches de montants unitaires profite aux cessions de 50 à 100 millions d’euros et plus particulièrement dans le Croissant ouest.

• A 12% la poche industrielle concurrence de nouveau celle des commerces (13%).

• Nouvelles compressions de taux en régions avec les transactions de références : « Biotope » à Lille, « Le Berlingot » à Nantes et « H33 » à Bordeaux.

2018 s’anime toujours au gré des acquisitions de fonds d’investissement (44%) et de l’intérêt grandissant des investisseurs étrangers pour le marché hexagonal.

 

Comme en 2014, après deux trimestres « hors normes », le marché semble reprendre son souffle au troisième trimestre. Le rythme effréné des grandes transactions - celles supérieures à 100 millions d’euros - a finalement ralenti pour laisser place ce trimestre aux cessions de 50 à 100 millions d’euros. La baisse de régime du troisième trimestre n’entache en rien le dynamisme de l’année 2018 : 16,6 milliards d’euros investis en 9 mois, qui conserve ainsi toujours une nette avance (+11%) sur 2017 pourtant déjà hyper dynamique (28 milliards d’euros investis).

Nils Vinck, Head of Capital Markets France, commente : « La fin de l’année 2018 promet d’être palpitante ! Les transactions d’envergure en attente d’une réitération se multiplient :«Capital 8», plusieurs tours à La Défense, et quelques portefeuilles de bureaux ou de commerces… Elles donnent le ton des liquidités disponibles à l’acquisition sur le marché français avec une mention spéciale pour le tertiaire francilien, qui s’affirme comme la destination n°1 pour les investissements étrangers…devant Londres et New-York. »

Entretenue par des cessions de portefeuilles, la poche industrielle (12%) concurrence de nouveau celle des commerces (13%) qui pâtit, pour sa part, d’une raréfaction des cessions de centres commerciaux et retail parks. D’ici la fin de l’année, une reprise de l’activité transactionnelle des commerces est néanmoins attendue avec la concrétisation d’opérations portant sur de gros volumes.

Sans surprise, avec 5,5 milliards d’euros investis de janvier à septembre, Paris, dont l’exceptionnelle vigueur locative n’est plus à prouver, demeure le cœur de l’activité du marché en Ile-de-France. Alors que le Croissant ouest tire ce trimestre son épingle du jeu en multipliant les transactions de volumes intermédiaires (d’un montant unitaire compris entre 50 et 100 millions d’euros) ; il faudra, comme en 2017, attendre la fin de l’année pour voir décoller le volume d’investissement de La Défense : transactions attendues de « Window », « la Tour Ariane », et bien d’autres …

Pluie de références oblige, les taux prime des marchés de bureaux lillois, nantais et bordelais actent une nouvelle compression ce trimestre. Face à ceux parfaitement stabilisés de l’Ile-de-France, les écarts se réduisent mécaniquement entre la capitale et les grandes métropoles.

Magali Marton, Directrice des Etudes de Cushman & Wakefield, précise : « Face aux taux planchers de l’Ile-de-France et aux développements de nouvelles zones tertiaires sur des marchés en régions, les investisseurs - SCPI / OPCI en tête - ont élargi le choix de leurs villes- cibles. Cet afflux de liquidités tire les taux à la baisse et recalibre le marché sur des plus bas historiques : en-dessous de 4% à Lyon et autour de 5 / 6% ailleurs. »

Les acquéreurs d’hier ne présagent définitivement pas des acquéreurs de demain. Alors que l’année 2017 vibrait au rythme des transactions des véhicules français de la pierre papier (SCPI / OPCI), 2018 s’anime au gré des acquisitions de fonds d’investissement tant français qu’internationaux. Ils concentrent déjà 44% des montants investis en neuf mois, à comparer à 20% en moyenne, soit un record historique !

Cushman & Wakefield