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Marché des bureaux en Ile-de-France – 3ème trimestre 2018

Marché des bureaux en Ile-de-France – 3ème trimestre 2018

"Paris qui rit et l’Ouest qui pleure"

 

L'hyperactivité observée sur le marché des bureaux en Ile-de-France au cours des six premiers mois de l'année laisse place à un résultat plutôt mitigé au 3ème trimestre : à peine 504 000 m² commercialisés, un volume nettement en-deçà du temps de passage de l'an passé (un peu plus de 607 000 m²) et de sa moyenne décennale (586 000 m²) analyse Cushman & Wakefield dans sa dernière note de conjoncture sur le marché des bureaux en Ile-de-France. Ce ralentissement n'est cependant pas assez marqué pour inverser la tendance globalement porteuse du marché francilien, qui progresse de +6% en un an avec 1,9 million de m² placés depuis le début de l'année. Les grandes transactions sont toujours au rendez-vous - 16 signatures au cours du trimestre et 59 depuis le début de l'année - mais les volumes traités au cours des 3 derniers mois ont été moins généreux et ramènent la part des grands gabarits à 40% de la demande placée totale.

Le repli des commercialisations au 3ème trimestre est surtout sensible dans l'Ouest francilien où le marché est en perte de vitesse (87 000 m² traités dont une seule signature de plus 5 000 m²) et ce après un démarrage tonitruant. Ce résultat décevant sonne le glas de la progression du volume placé qui affiche désormais une baisse de 4% en un an avec 480 000 m² depuis le début de l'année. Les utilisateurs disposent pourtant d’un choix pléthorique en termes d'offres sur ce secteur comme en atteste un taux de vacance supérieur à 10%... Aux antipodes de cette tendance, la capitale enchaîne les plus-hauts historiques trimestre après trimestre - 784 000 m² commercialisés au cumul de l'année, soit une croissance de 5% en un an - alors même que l'offre immédiatement disponible poursuit sa chute libre (2,2% de taux de vacance). A mi-chemin de ces deux tendances extrêmes, la Première couronne conserve son acquis de croissance du début d'année, soutenue par trois transactions d'envergure, et la très bonne dynamique d'un secteur Sud qui profite à l'évidence du report, depuis Paris, de certains utilisateurs. L'accélération des transactions est également sensible à La Défense qui affiche une progression de 18% de sa demande placée - 119 000 m² sur les 9 premiers mois de l'année - à la faveur de plusieurs grands mouvements (trois signatures ce trimestre).

« C’est un peu Paris qui rit et l’Ouest qui pleure… » commente Magali Marton, Directrice des Etudes de Cushman & Wakefield ». « En dépit d’un taux de vacance au plus bas (2,2%) Paris est donc en passe de franchir la barre symbolique du million de m² en 2018, et ce pour la troisième année consécutive, alors que dans le même temps, le Croissant ouest voit son volume de transactions reculer au terme d’un troisième trimestre très décevant…et une offre cependant abondante ».

Dans ce contexte de marché, l'offre immédiate de bureaux franchit à la baisse le seuil des 3 millions de m² (-15% en un an), soit un taux de vacance de 5,3% pour l'ensemble de la région Ile-de-France ; ce ratio se décline, selon les secteurs, dans une fourchette encore très large allant de 2,2% à Paris, à 4,9% à La Défense et plus de 10% dans le Croissant ouest.

Ce volume d'offre et plus encore sa composition - moins de 20% de première main - nous éclairent sur les évolutions des loyers moyens de transactions de bureaux neufs ou restructurés : à Paris, la barre symbolique des 700 €/m²/an est officiellement franchie dans le QCA, et même 750 €/m²/an pour les prises à bail du trimestre. Cette tendance haussière est aussi perceptible à Paris Centre ouest avec une moyenne de valeurs locatives à 610 €/m²/an depuis le début de l'année, et, dans une moindre mesure à La Défense (480 €/m²/an, +7% en un an). Ailleurs, les évolutions sont plus discrètes (+3% en un an) : 360 €/m²/an en moyenne dans le Croissant ouest et 300 €/m²/an en Première couronne. A l'échelle de l'Ile-de-France, les loyers de seconde main sont eux aussi, orientés à la hausse (+6% en un an) ; c'est essentiellement le marché parisien qui profite de cette bonne dynamique avec une moyenne de 580 €/m²/an pour le QCA.

« Aucun doute ! Nous assistons bien à une évolution positive des loyers sur le marché parisien où la baisse drastique de l’offre conjuguée à une demande toujours aussi forte, tire les loyers à la hausse tandis que les mesures d’accompagnement sont en train de se contracter. Les propriétaires restent cependant prudents dans leurs projections, et ne souhaitent pas forcément privilégier une valeur faciale prime « record » qui pourrait avoir un effet négatif sur le taux de rendement de leur actif », note Ludovic Delaisse, Head of Agency Office & Industrial de Cushman & Wakefield.

Retrouvez l'étude complète sur notre page Etudes : http://www.cushmanwakefield.fr/fr-fr/research-and-insight

A propos de Cushman & Wakefield

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield (NYSE: CWK)  accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière, de la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de ses 48 000 collaborateurs répartis dans près de 400 bureaux et 70 pays à travers le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2017, un chiffre d’affaires de 6,9 milliards de dollars via ses principales lignes de métiers : property, facilities et project management, transaction, capital markets, valuation et conseil. Pour en savoir plus, rendez-vous sur www.cushmanwakefield.fr et sur Twitter @CushWakeFrance