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Les Cles du Marche Bureaux IDF T3 2018

Magali Marton

Directrice Serv Etudes

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Ce qui suit est un résumé

Les Clés du Marché Bureaux / Ile-de-France 3ème trimestre 2018

"Paris qui rit et l'Ouest qui pleure"

L'hyperactivité observée sur le marché des bureaux en Ile-de-France au cours des 6 premiers mois de l'année laisse place à un résultat plutôt mitigé au 3ème trimestre : à peine 504 000 m² commercialisés, un chiffre nettement en-deçà du temps de passage de l'an passé (un peu plus de 607 000 m²) et de sa moyenne décennale (586 000 m²). Ce ralentissement n'est cependant pas assez marqué pour inverser la tendance globalement porteuse du marché francilien, qui progresse de +6% en un an avec 1,9 million de m² placés depuis le début de l'année. Les grandes transactions sont toujours au rendez-vous - 16 signatures au cours du trimestre et 59 depuis le début de l'année - mais les volumes traités au cours des 3 derniers mois ont été moins généreux et ramènent la part des grands gabarits à 40% de la demande placée totale.

Le repli des commercialisations au 3ème trimestre est surtout sensible dans l'Ouest francilien où le marché est en perte de vitesse (87 000 m² traités dont une seule signature de plus 5 000 m²) et ce, après un démarrage tonitruant. Ce résultat décevant sonne le glas de la progression du volume placé qui affiche désormais une baisse de 4% en un an avec 480 000 m² depuis le
début de l'année. Les utilisateurs ont pourtant pléthore de choix en termes d'offres sur ce secteur comme en atteste un taux de vacance supérieur à 10%... Aux antipodes de cette tendance, la Capitale enchaîne les plus-hauts historiques trimestre après trimestre - 784 000 m² commercialisés au cumul de l'année, soit une croissance de 5% en un an - alors même que l'offre immédiatement disponible continue sa chute libre (2,2% de taux de vacance). Paris est donc en passe de franchir la barre symbolique du million de m² en 2018 et ce pour la 3ème année consécutive. A mi-chemin de ces deux tendances extrêmes, la Première Couronne conserve son acquis de croissance du début d'année, soutenue par 3 transactions d'envergure et la très bonne dynamique d'un secteur Sud qui profite à l'évidence du report depuis Paris de certains utilisateurs. L'accélération des transactions est également sensible à La Défense qui affiche une progression de 18% de sa demande placée - 119 000 m² sur les 9 premiers mois de l'année - à la faveur de plusieurs grands mouvements (3 signatures ce trimestre).

Dans ce contexte de marché, l'offre immédiate de bureaux franchit à la baisse le seuil des 3 millions de m² (-15% en un an), soit un taux de vacance de 5,3% pour l'ensemble de la région Ile-de-France ; ce ratio se décline, selon les secteurs, dans une fourchette encore très large, allant de 2,2% à Paris, à 4,9% à La Défense et plus de 10% dans le Croissant Ouest.
Ce volume d'offre et plus encore sa composition - moins de 20% de première main - nous éclairent sur les évolutions des loyers moyens de transactions de bureaux neufs ou restructurés : à Paris, la barre symbolique des 700 €/m²/an est officiellement franchie dans le QCA, et même 750 €/m²/an pour les prises à bail du trimestre. Cette tendance haussière est aussi perceptible à Paris Centre Ouest avec une moyenne de valeurs locatives à 610 €/m²/an depuis le début de l'année, et, dans une moindre mesure à La Défense (480 €/m²/an, +7% en un an). Ailleurs, les évolutions sont plus discrètes (+3% en un an) : 360 €/m²/an en moyenne dans le Croissant Ouest et 300 €/m²/an en Première Couronne. A l'échelle de l'Ile-de-France, les loyers de seconde main sont, eux aussi, orientés à la hausse (+6% en un an); c'est essentiellement le marché parisien qui profite de cette bonne dynamique avec une moyenne de 580 €/m²/an pour le QCA.

Téléchargez l'étude complète ci-dessus.

Cushman & Wakefield France.