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MarketBeat Bureaux Aix-Marseille Provence Metropole T1 2018

Magali Marton

Directrice Serv Etudes

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Ce qui suit est un résumé

MARKETBEAT - Bureaux Aix-Marseille Provence Metropole T1 2018 - Un démarrage plein de promesses !

Demande placée de bureaux : dans les pas de 2017 !

Le volume record de demande placée enregistré en 2017 - de l’ordre de 152 000 m² - avait relancé le marché tertiaire de la Métropole d’Aix-Marseille-Provence. Les résultats du 1er trimestre 2018 confortent cette bonne dynamique avec d’ores et déjà 30 000 m² commercialisés. Cette performance est d’autant plus remarquable que le marché est contraint dans son expression par un manque criant d’offres neuves dont on sait qu’elles sont souvent la solution privilégiée par les grands utilisateurs.

Consolidation du marché marseillais et nouveaux espoirs pour Aix

La montée en puissance du marché marseillais et la stabilisation de celui d’Aix, deux tendances relevées en 2017, se sont confirmées au 1er trimestre 2018. A Marseille, l’articulation grands mouvements et Euroméditerranée continue de booster la demande placée, qui aura ainsi atteint 18 500 m² sur les 3 premiers mois de l’année. De son côté, le marché aixois (11 600 m² placés depuis le début de l’année) peut compter sur la dynamique de son Pôle d’Activité; la relance de la production neuve devrait d’ailleurs permettre un retour à meilleure fortune quant au volume de transactions d’ici la fin de l’année. 

Offre immédiate : le neuf reste rare

La contraction de l’offre immédiate de bureaux observée en 2017 (-15% en un an) s’est poursuivie au 1er trimestre 2018 avec une nouvelle baisse de 6% qui ramène le stock vacant à 192 000 m², soit un taux de vacance de 3%. L’essentiel de ces surfaces se situe dans l’agglomération de Marseille (132 200 m²), alors qu’on compte 59 300 m² de bureaux à commercialiser sur Aix-en-Provence et son agglomération.

Le repli des disponibilités est surtout perceptible sur le créneau des surfaces neuves, qui ont perdu 19% de leur volume en 3 mois pour tomber à moins de 28 000 m², dont à peine 20 000 m² à Marseille et le solde sur Aix. Le renouvellement de l’offre de classe A devient donc un sujet crucial pour le devenir de l’agglomération et conditionne les volumes de transactions à venir tant en 2018 qu’en 2019.

Demande placée : la belle histoire de 2017 continue !

Après une année 2017 flamboyante qui a vu la demande placée atteindre un volume record historique de 109 000 m², le marché tertiaire marseillais commence 2018 sur une note positive. Les transactions recensées au 1er trimestre ont représenté 18 500 m², un niveau supérieur de 5% à la même période de 2017 et de 43% par rapport à la moyenne décennale.

Ces premiers résultats sont donc encourageants pour la poursuite de la dynamique porteuse observée en 2017; d’autant que les ressorts du marché restent toujours d’actualité, avec une part prédominante des transactions supérieures à 1 000 m². Ces grands mouvements ont représenté près de 11 000 m² de bureaux placés ce trimestre soit 57% du volume total, un ratio en tout point comparable à celui de 2017 (59%).

Autre constante du marché phocéen, la concentration des signatures sur le secteur d’Euroméditerranée, où le renouvellement de l’offre neuve continue de séduire les utilisateurs. Une dizaine de signatures dont 4 (Aix-Marseille Université, CEPAC, ORANGE entre autres) ciblant des surfaces de plus de 1 000 m² a porté le volume de la demande placée à près de 10 000 m², soit plus de 70% des commercialisations globales. Sur les autres secteurs, l’activité du marché est plus restreinte mais notons cependant le bon score du secteur Sud (plus de 3 300 m² placés au cours du 1er trimestre 2018), aidé par la réalisation d’une transaction de grande taille, celle du CREDIT MUTUEL.

Valeurs locatives : la hausse se poursuit !

La pression haussière sur les valeurs locatives relevée en 2017 a continué de produire ses effets : les prises à bail du 1er trimestre 2018 ont révélé un loyer moyen de première main de 265 €/m²/an, un niveau nettement supérieur aux 230 €/m²/an relevés en 2017. La concentration des transactions sur le secteur d’Euroméditerranée, et dans la Tour La Marseillaise explique ce surenchérissement ponctuel des loyers.

La progression des valeurs locatives est aussi de mise pour les locaux de seconde main avec une moyenne de 165 €/m²/an au 1er trimestre 2018, à comparer à 155 €/m²/an sur l’ensemble de l’année 2017. Derrière cette moyenne se cache une gamme très variée de loyers : entre 100 et 110 €/m²/an dans le Sud et la Vallée de l’Huveaune, autour de 150 €/m²/an dans le secteur du Nord Littoral et dans le Centre Ville, et plus de 200 €/m²/an dans le quartier d’Affaires d’Euroméditerranée.

Plus d'information en téléchargeant l'étude ci-dessus.

Cushman & Wakefield.