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MarketBeat Croissant Ouest Bureaux T2 2018

Magali Marton

Directrice Serv Etudes

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Ce qui suit est un résumé

MarketBeat Croissant Ouest Bureaux T2 2018

Mi-régime pour le locatif, accélération pour l’investissement

Ce qu’il faut retenir :

- Une demande placée de 1,2 million de m² au 1er semestre 2018, en recul de -25% en un an mais un volume en ligne avec sa moyenne annuelle décennale ;

- La majorité de l’activité (56%) s’est concentrée sur le corridor logistique, Ile-de-France en tête, suivie de Lille, Marseille et Lyon ; et déjà 4 mouvements XXL

- L’offre immédiate d’entrepôts totalise 2,6 millions de m² début juillet 2018 à l’échelle nationale, en repli de 6% depuis fin 2017.

- Sur le front de l’investissement, le retour des portefeuilles logistiques core+, conjugué à la cession de plusieurs actifs unitaires core ont permis d’atteindre 1,1 milliard d’euros de transactions sur le semestre

Dans un environnement macro-économique en demi-teinte, la demande placée d’entrepôts logistiques avance à mi-régime et les 1,2 million de m² traités au cours du 1er semestre 2018 s’affichent en recul de -25% en un an. A titre de nuance, le volume d’activité enregistrait, l’an passé à la même période, un retard du même ordre. Compte-tenu du présent pipeline d’opérations, les records de 2016 et 2017 restent difficiles à renouveler, et la demande placée devrait rester comprise entre 2,5 et 3 millions de m² relève Cushman & Wakefield dans sa dernière étude sur le marché de la logistique en France portant sur le 1er semestre 2018.

Le retour du marché à son rythme de croisière s’est accompagné d’un rééquilibrage de l’activité sur le corridor logistique, à l’origine de 56% des volume traités à l’échelle nationale. Un trio d’opérations a soutenu ce mouvement : KATOEN NATIE (75 500 m²) à Saint-Martin-de-Crau (13), ORCHESTRA (73 100 m²) à Saint-Laurent-Blangy (62) et EASYDIS (44 200 m²) à Fleury-Mérogis (91). Hors de la dorsale, plusieurs régions se sont distinguées, comme l’Auvergne-Rhône-Alpes (hors marché de Lyon) et le Centre-Val de Loire, animées par les clés-en-main de LAPEYRE (73 800 m²) à Mer (41) et de CDISCOUNT (60 000 m²) à Andrézieux-Bouthéon (42).

Les acteurs de la grande distribution ont concentré près des deux tiers de la demande placée des chargeurs, loin devant les purs-players du e-commerce (13%) et de l’industrie (10%). Les soutiens structurels à la demande en immobilier logistique sont nombreux relève Cushman & Wakefield : « Outre les besoins de surfaces logistiques des purs-players du e-commerce, la réorganisation des schémas d’approvisionnement de la grande distribution offre un socle solide à l’activité transactionnelle, sans oublier la logistique urbaine, maillon XXS en aval des supply chain au cœur des centres-urbains » explique Magali Marton, Directrice du service Etudes et Recherche.

Côté disponibilités, l’offre immédiate d’entrepôts totalise 2,6 millions de m² début juillet 2018, en repli de 6% depuis fin 2017. Les rythmes soutenus des commercialisations ont fait chuter les disponibilités d’entrepôts sur la dorsale, en particulier en Ile-de-France (-11%) et à Lyon (-8%). Ailleurs, les volumes d’offre restent stabilisés sur des plus bas (Nouvelle-Aquitaine, Bretagne et Grand-Est), quand des marchés plus secondaires ont vu leurs surfaces vacantes augmenter nettement.

Etroitesse de l’offre de dernière génération, montée en qualité du bâti, sophistication des process et hausse des prix du foncier concourent à tirer les valeurs locatives vers le haut. Pour autant, les marges faibles de la grande distribution et des logisticiens côté utilisateurs font contrepoids et stabilisent les valeurs locatives. Il résulte de cette tension une diminution des mesures d’accompagnement pour les plates-formes de dernière génération les plus qualitatives et idéalement situées. Pour l’heure les loyers « prime » sur la dorsale s’échelonnent de 44 €/m²/an (Marseille et Lille) à 55 €/m²/an en Ile-de-France.

L’investissement en immobilier logistique a considérablement accéléré au printemps pour totaliser 1,1 milliard d’euros au 1er semestre 2018. Les grandes acquisitions de portefeuilles core+ (plus de 100 millions d’euros), absents du paysage en début d’année sont revenus sur le devant de la scène. A ces grands gabarits se sont ajoutés plusieurs cessions d’actifs unitaires core et une percée des acquisitions de moins de 20 millions d’euros. Les actifs logistiques proposent un couple rendement / risque attractif dans le cadre de stratégies d’allocation d’actifs à l’échelle paneuropéenne.

« Les cycles de rotation des patrimoines s’accélèrent et attirent une gamme de plus en plus large d’acquéreurs. Seule la rareté des opportunités d’acquisition ou des positionnements prix trop ambitieux côté des vendeurs sont aptes à brider cette tendance. Dans ces conditions, la cession de plusieurs trophy assets devrait comprimer davantage le taux de rendement prime en immobilier logistique, mais les planchers ont déjà été atteints sur plusieurs marchés » analyse Magali Marton.

A propos de Cushman & Wakefield

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière, de la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de ses 48 000 collaborateurs répartis dans près de 400 bureaux et 70 pays à travers le monde,  Cushman & Wakefield a réalisé en 2017, un chiffre d’affaires de 6,9 milliards de dollars via ses principales lignes de métiers : facilities et project management, transaction, capital markets et conseil. Pour en savoir plus, rendez-vous sur www.cushmanwakefield.fr et sur Twitter @CushWakeFrance.

Plus d'informations en téléchargeant l'étude ci-dessus.

Cushman & Wakefield France