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MarketBeat France Investissement Commerces MAPIC 2018

Magali Marton

Directrice Serv Etudes

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Ce qui suit est un résumé

MarketBeat France Investissement Commerces T3 2018 - Spécial MAPIC 2018

Une courbe descendante mais régulière 

77% / 12% / 10%

Telle est la répartition des volumes investis à fin octobre en immobilier banalisé par grandes classes d’actifs. Les bureaux bénéficient toujours d’une dynamique locative exceptionnelle permettant notamment aux investisseurs d’anticiper à terme des hausses de loyers. Comme en 2017, la poche industrielle (10% du volume total) fait presque jeu égal avec celle des commerces (12%) et semble grignoter le terrain perdu depuis plusieurs années par les actifs commerciaux. Ce compartiment, ébranlé par la montée en puissance du e-commerce et les profondes mutations du secteur, pâtit d’une raréfaction des cessions de centres commerciaux; le compartiment des entrepôts/locaux d’activité reste quant à lui très actif au gré des grandes cessions de portefeuilles et affiche une croissance significative depuis près de 4 ans.

De la constance, même au ralenti

Depuis le point haut atteint en 2014 avec 6,4 milliards d’euros d’acquisitions, une contraction des volumes sur la catégorie des actifs commerciaux est clairement observable sur le marché de l’investissement en France. Cette tendance n’est certes pas nouvelle mais s’est nettement accentuée en 2018 avec seulement 2,5 milliards d’euros engagés au terme du mois d’octobre. Conséquence du faible volume enregistré au 3ème trimestre avec à peine plus de 300 millions d’euros, la part du commerce se réduit à 12% de la totalité des investissements en immobilier banalisé, son plus bas niveau depuis 2009. Ce ratio tranche visiblement avec la moyenne de 20% observée depuis 2009. Contrairement au secteur tertiaire, le potentiel de valorisation des revenus locatifs attendu sur les actifs commerciaux n’est plus aussi manifeste et constitue d’une manière générale, l’un des freins à l’engagement des investisseurs sur cette typologie d’actifs. En effet, la croissance mécanique de loyers déjà au sommet ne réussit plus à contenir les taux d’effort à des niveaux soutenables pour les enseignes, en particulier dans les secteurs les plus affectés par la conjoncture (textile, jouets, etc.). Les chiffres d’affaires du commerce physique sont par ailleurs amputés pour partie avec la progression des ventes en e-commerce qui, à ce jour, sont inégalement réaffectées sur les points de vente physiques. Ces éléments contribuent à fragiliser l’attractivité des actifs commerciaux au profit des secteurs logistiques et des actifs alternatifs qui constituent des secteurs refuges pour les investisseurs, grâce à un potentiel locatif assuré. Ces derniers, principalement français et européens, sont représentés en majorité par les fonds d’investissements et OPCI-SCPI, qui totalisent une part de marché de plus de 40% en 2018.

Mais où sont passés les grands volumes ?

Avec au total 7 opérations de plus de 100 millions d’euros, la répartition du volume investi à fin octobre 2018 tranche avec celle des années précédentes (4 transactions sur ce montant à la même période de 2017 et 2016). Même si ce volume a largement été compensé au cours des 4ème trimestres précédents, le nombre de cessions des gros volumes a marqué un ralentissement très net depuis 2016. On comptait ainsi encore une quinzaine de cessions d’actifs de plus de 100 millions d’euros en 2014 et 2015; elles sont tombées à 9 en 2016 et 8 en 2017. L’effet est d’autant plus spectaculaire que la tranche de montant unitaire est élevée, aux alentours de 200 millions d’euros. Cette tendance est en partie justifiée par l’absence de produits Core sur le marché français depuis quelques années. Leurs propriétaires préfèrent en effet les conserver en patrimoine même en cas de fortes renégociations des enseignes.

De même, la quasi-absence des opérations intermédiaires (entre 50 et 100 millions d’euros) a marqué l’année 2018. Il aura fallu attendre l’automne pour qu’une transaction vienne abonder cette poche de volumes, en rehaussant la part des retail parks à 20% (11% seulement au T3 2018 et 27% en 2017). Cette configuration a par ailleurs réduit la part des portefeuilles nationaux à 9% (18% en 2017) au profit de l’Ile-de-France, qui a concentré près de la moitié des investissements de l’année (contre 40% en moyenne sur 10 ans).

C’est donc grâce au dynamisme du segment des petits volumes de moins de 50 millions d’euros que le marché s’est maintenu en 2018, avec environ 150 opérations totalisant plus d’un milliard d’euros, soit près de la moitié du volume transacté cette année.

Du centre-ville et (presque) rien d’autre !

L’activité du marché est caractérisée par la suprématie des commerces de centre-ville qui ont concentré 61% des investissements en 2018. Il s’agit pour partie de l’effet

« Apple / Champs-Elysées » (2ème trimestre), mais plus généralement d’un engouement pour le pied d’immeuble sur les artères prime. Cette appétence se justifie par une plus grande facilité à trouver des preneurs, même à un niveau de revenu qui ne correspond pas forcément aux espoirs des bailleurs. Les contraintes d’un foncier limité rendent ce produit plus résistant aux variations de flux et au développement de formats concurrents.

Pour plus d'informations, veuillez télécharger l'étude ci-dessus.

Cushman & Wakefield