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Les Cles du Marche Bureaux IDF T1 2019

Magali Marton

Directrice Serv Etudes

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Ce qui suit est un résumé

Les Clés du Marché Bureaux / Ile-de-France T1 2019

"Keep calm and carry on !"

L'embellie relevée sur le marché des bureaux en toute fin d'année 2018 n'aura finalement pas duré et les résultats du 1er  trimestre 2019 montrent un recul marqué (-23% d'une année sur l'autre) de la demande placée avec seulement 541 700 m²  commercialisés. La comparaison avec 2018, année qui avait démarré sur les chapeaux de roues est trompeuse ; en effet le  volume actuel de transactions est en ligne avec la moyenne relevée au cours des dix dernières années alors même que le  stock de bureaux continue de se contracter, limitant de facto le potentiel du marché, en particulier à Paris.

Dans le détail, l'activité du marché des bureaux a été essentiellement portée par les surfaces de taille intermédiaire  (de  1 000 à 5 000 m²) qui affichent une croissance de 17% en un an, dans une dynamique centrée sur Paris et le Croissant Ouest  alors que, dans le même temps, les petits gabarits et les très grands (surfaces supérieures à 5 000 m²) reculent respectivement de  10% et de 51% sur la même période. S'en suit un repli généralisé sur la région Ile-de-France d'intensité variable, de -3% en  Première Couronne à -28% à Paris, où le manque d'offres pèse à l'évidence sur les volumes de transactions. Même diminuée, la  Capitale reste, avec plus de 211 000 m² traités, la locomotive du marché tertiaire francilien. A l'inverse, La Défense (22 100 m²  commercialisés) est toujours à la recherche d'un nouveau souffle sur le segment des grands gabarits d'immeubles (1 seule  réalisation au cours du trimestre) alors que le Croissant Ouest tire son épingle du jeu grâce à une meilleure tenue sur ce  créneau. La Deuxième Couronne a manqué son début d'année, faute de grands mouvements, quand la Première Couronne doit  son salut, in fine, à la signature de deux transactions majeures (SOCIETE GENERALE et CACEIS) sur son territoire.

L'offre immédiatement disponible n'en finit plus de se contracter ; en un an, elle a perdu 7% de sa substance avec à peine 2,9  millions de m² de surfaces vacantes à l'échelle de la région, soit un taux de vacance de 5,3%. Là encore le stock parisien et  celui du Croissant Ouest affichent les reculs les plus marqués, de l'ordre de -10% et même -26% à La Défense. Il en ressort des  taux de vacance variant de 2,2% à Paris à 9,6% dans le Croissant Ouest, La Défense et la Deuxième Couronne occupant des  positions médianes. Les trajectoires combinées de l'offre immédiate et de la demande placée expliquent les évolutions des valeurs  locatives de transactions. Celles de seconde main affichent des niveaux records dans le QCA parisien avec une moyenne  inédite à 620 €/m²/an. Les loyers parisiens sont, dans leur grande majorité, calés sur des plus hauts historiques, traduisant  des tensions très fortes face à une offre anémique. Ce constat vaut également, dans le Croissant Ouest, pour la Boucle Sud et  Neuilly-Levallois alors que sur les autres marchés - Péri Défense et Boucle Nord - les loyers en hausse ont encore une marge de  progression. 

La tendance est inverse en Première Couronne où les valeurs locatives des transactions du 1er trimestre 2019  reflètent des replis de -4% à -8% selon les secteurs. La Deuxième Couronne montre un panorama plus contrasté : baisse des  loyers au Sud et à Marne-la-Vallée mais hausse à Saint-Quentin-en-Yvelines. Le segment des bureaux de première main - neufs  ou restructurés - affiche, quant à lui, une tendance haussière sur l'ensemble des secteurs de marché : +6% à Paris, +5%  dans le Croissant Ouest, +7% en Première Couronne. Seule La Défense s'inscrit à contre-courant avec un léger repli de 2%.

Téléchargez l'étude complète ci-dessus.

D'autres études sont disponibles ici : http://www.cushmanwakefield.fr/fr-fr/research-and-insight

Cushman & Wakefield France.