Avis utilisation des cookies

Ce site utilise des cookies afin d'améliorer votre expérience utilisateur.

En utilisant ce site, vous acceptez l'utilisation des cookies comme indiqué dans notre politique relative aux cookies. Consultez notre charte pour plus d'informations sur l'utilisation, la désactivation ou la suppression des cookies.

Etude Outlook 2020

Magali Marton

Directrice Serv Etudes

Directrice Serv Etudes

T: +33 1 86 46 10 95

Contacter

Ce qui suit est un résumé

OUTLOOK 2020 - Cushman & Wakefield parle des grands thèmes qui vont impacter l'immobilier en Europe, en 2020

De la survie du commerce, à l’investissement durable, en passant par l’impact de l’automatisation, et les grands changements politiques et économiques, Cushman & Wakefield propose dans sa nouvelle étude internationale  Outlook 2020  d’explorer les principaux thèmes qui impacteront le secteur de l’immobilier d’entreprise dans les prochaines années, et passe en revue les principaux défis et les opportunités auxquels est confronté le secteur de l'immobilier d’entreprise, en onze chapitres.

L’ objectif de cette étude est de répondre à une série de questions à travers une vision 360° dans un contexte ou - sans être à l'abri des aléas de l'opinion ou de l'influence de facteurs externes - le secteur de l’immobilier d’entreprise reste à bien des égards, le moteur de son propre destin, en s’adaptant aux changements, parfois même en les devançant, dans une dynamique permanente, avec une offre et une demande équilibrée et un appétit toujours aiguisé des investisseurs pour les actifs immobiliers.

Le département Etudes et Recherche France vous propose une édition française en 3 volumes, qui seront publiés au cours du premier semestre 2020.

Le premier volume qui parait aujourd’hui vous propose d’aborder quatre sujets majeurs et leurs conséquences sur l’immobilier :

  • 1/ Perspectives démographiques 2020 : l’immobilier suit-il la démographie ?
  • 2/ Une société en évolution : Rien n’est permanent sauf le changement
  • 3/ Perspectives des technologies pour 2020 : de quoi l’immobilier a-t-il peur ?
  • 4/ Perspectives environnementales pour 2020 : alerte dans le secteur de l’immobilier, le changement climatique est là, la planète n’attendra pas, il est temps d’agir

Vous en trouverez un premier extrait en pièce jointe, qui traite des perspectives démographiques 2020 :

La démographie européenne en constante évolution, est plus âgée mais avec des seniors connectés, plus segmentée dans la composition de son paysage familial, plus urbaine, plus densifiée et diversifiée avec les mouvements migratoires entre pays européens, plus en demande d’équilibre entre vie professionnelle et privée …

  • Quels en sont les impacts sur l’immobilier ?
  • Quelles opportunités se dégagent ?
  • Comment le secteur de l’immobilier a-t-il réagi jusqu’à présent ?
  • Quels sont les points d’amélioration
  • Actions immédiates en 2020 ?

1/ PERSPECTIVES DÉMOGRAPHIQUES 2020  « L’IMMOBILIER SUIT-IL LA DÉMOGRAPHIE ? »


Une démographie en constate évolution : plus âgée, plus diverse, plus dense

La population européenne a considérablement évolué au cours des dernières décennies :

-        La population vieillit, et le sommet de la pyramide des âges s’élargit : les progrès médicaux, la longue période de stabilité politique et de paix, les conditions de travail moins dangereuses et les progrès de la nutrition allongent l’espérance de vie. En conséquence, la population de plus de 65 ans représente aujourd’hui près de 19% de la population européenne, contre 12% en 1980. Sur la même période, le groupe des 0-14 ans est passé de 22% à 16%, tandis que la part des actifs est aujourd’hui la même qu’en 1980 ¹.

-        La population est urbaine : en 1950, 30% de la population mondiale habitait en ville, contre 55% aujourd’hui. En 2050, plus des deux tiers de la population mondiale habitera dans des agglomérations urbaines¹. Cet afflux de grande ampleur vers les villes est encore plus important en Europe, où près de 75% de la population totale y vit déjà.

-        De plus en plus de petits ménages : les ménages constitués d’une seule personne sont les plus courants en Europe ; ce type de foyer représente un peu plus d’un tiers (33,9 %) du nombre total et a enregistré la plus forte augmentation entre 2008 et 2018 ².

-        Une plus grande diversité de population : les mouvements migratoires entre les différents pays européens se sont intensifiés, et ce, notamment, à la suite de l’ouverture des frontières de l’Union européenne.

-        Un besoin d’équilibre vie privée/vie professionnel fort :

-        Les jeunes sont plus exigeants en matière d’équilibre entre travail et vie privée.

-        La population plus âgée a les mêmes besoins, mais exige également de la flexibilité :

51% des employés souhaiterait que leur entreprise leur offre plus de flexibilité au travail3, soit plus de la moitié. Chez les plus âgés, cette proportion atteint quasiment les trois quarts dans certains pays d’Europe : 72% des travailleurs de plus de 55 ans au Royaume-Uni veulent de la flexibilité au travail4.

Point information :

En 2030, Londres rejoindra Moscou et Paris et deviendra la troisième mégapole européenne, avec plus de 10 millions d’habitants.

Ces tendances devraient se poursuivre : outre l’augmentation du nombre de citoyens européens, les Nations-Unies prévoient non seulement un pic record de la population européenne en 2021, mais également son vieillissement progressif. La population âgée de 65 ans ou plus devrait atteindre 30% de la population totale d’ici 2100, tandis que la population âgée de 80 ans ou plus devrait s’élever à 14%. 

QUELS IMPACTS POUR L'IMMOBILIER

  • Du fait de leur âge et de leur milieu socio-culturel, les exigences des salariés vont devenir de plus en plus diversifiés.  
  • L’accroissement de la population dans les zones urbaines pourrait entraîner une intensification de la concurrence dans l’occupation des espaces de vie, de travail et de loisirs.
  • La qualité de vie en ville aura tendance à se dégrader si rien n’est fait pour renverser la tendance actuelle : le secteur de l’immobilier a ici un rôle important à jouer pour sa préservation. L’afflux croissant de la population vers les zones urbaines aura des répercussions sur les infrastructures (transports et espaces publics, établissements scolaires, hôpitaux), qui pourraient s’avérer insuffisantes face à la croissance de la demande.
  • La mobilité urbaine est également en enjeu majeur et critique, elle deviendra une menace si elle n’est pas cadrée et adaptée aux besoins et usages réels de la population. 

QUELLES OPPORTUNITES ?

  • Capitaliser sur la montée du e-commerce promis à un bel avenir, compte-tenu de la dégradation des conditions de la mobilité urbaine et de l’allongement des temps de transports imputables à l’accroissement et l’étalement des aires urbaines.
  • Compter sur le vieillissement de la population pour préserver le commerce physique. Véritable contrepoids au e-commerce, les commerces physiques et de proximité sont privilégiés par la clientèle âgée, une clientèle qui va augmenter en Europe. En effet, des études récentes montrent que plus des trois quarts des babyboomers préfèrent faire leur shopping dans des magasins. Les jeunes générations pourront, quant à elles, être attirées dans les boutiques par les efforts des enseignes quant à l’ouverture de pop-ups stores et de déploiement de solutions d’omnicanalité.

·        Développer la logistique urbaine en parallèle avec l’accroissement du e-commerce. D’après le « Urban Space Model » (Modèle d’Espace Urbain) de Cushman & Wakefield, la demande en espaces logistiques urbains devrait augmenter dans les grandes villes européennes de près de 90% d’ici 2021.

  • Créer des solutions immobilières innovantes répondant aux exigences d’un public de plus en plus diversifié. Il s’agit pour cela de créer des immeubles et des quartiers multifonctionnels capables de s’adapter à différents usages : à la fois micro-habitat et foyer familial, espace de bureau et résidentiel, parking le jour et micro-dépôt pour les livraisons de nuit, espace commercial et espace partagé avec lieux de rencontre sociale. Ces solutions innovantes devraient également permettre un usage plus intelligent et plus efficace des terrains et des immeubles existants, et garantir des logements confortables et de qualité.
  • Rendre accessibles aux générations plus anciennes les concepts nouvellement créés par et/ou pour les générations plus jeunes (Y et Z) : il s’agit ici notamment du logement intergénérationnel ou encore le coliving. L’économie du partage peut également donner naissance à l’idée d’un logement partagé et solidaire, et réunir des bases de clientèle très hétérogènes.
  • Les projets de développement privés devraient inclure davantage d’espaces publics ouverts sur la ville, afin de promouvoir l’épanouissement de communautés pleinement intégrées dans l’espace urbain.

Plus de 75 % des fournisseurs de services logistiques tiers envisagent d’avoir un espace d’entreposage plus vaste d’ici à 2020 6

54 % des enseignes prévoient un besoin supplémentaire en espace d’entreposage d’ici à 2020.

COMMENT LE SECTEUR DE L’IMMOBILIER A-T-IL RÉAGI JUSQU’À PRÉSENT ?

  • Le secteur de l’immobilier a réagi en développant dans les zones urbaines des espaces résidentiels qui s’adressent à des tranches d’âge définies et des catégories socio-économiques particulières. Il peut s’agir d’immeubles constitués de micro-appartements pour les jeunes et les « navetteurs » (personnes qui se déplacent quotidiennement par un moyen de transport en commun entre leur domicile et leur lieu de travail), de complexes immobiliers pour personnes âgées, d’appartements résidentiels de luxe et d’ensembles résidentiels protégés.
  • L’immobilier à usage unique évolue vers un immobilier à usage mixte :
    • BARRATT LONDON et SEGRO développent à Hillingdon le premier complexe industriel et résidentiel d’envergure à usage mixte. Il devrait voir le jour mi-2020.
    • En Allemagne, les discounters alimentaires envisagent d’ajouter des étages résidentiels au-dessus de leurs bâtiments de plain-pied et d’intégrer des espaces résidentiels dans leurs prochaines constructions.
    • Les enseignes redoublent d’efforts pour rendre le shopping plus attractif pour les plus âgés :
      • ANCHOR, un fournisseur britannique à but non lucratif de soins et de logements pour personnes âgées vient de lancer une campagne intitulée « Standing Up 4 Sitting Down » réclamant aux enseignes et gestionnaires de rues commerçantes d’équiper les rues et magasins de sièges afin de faire revenir les personnes âgées dans les magasins.
      • Les supermarchés britanniques comme SAINSBURY’S, WAITROSE, TESCO et The CO-OP ont lancé des initiatives « slow shopping » pour offrir davantage d’assistance et des lieux de détente à la clientèle âgée et aux clients à la santé mentale fragile.
      • Pratique et abordable, le coliving connaît une forte croissance depuis quelques années, avec des centaines d’espaces de coliving à travers le monde.
        • THE COLLECTIVE situé à Londres, offre un espace de coliving et de coworking 7 ; WELIVE propose des locations de deux nuits ou deux mois ; ROAM gère un réseau d’espaces de coliving à Bali, Miami, Tokyo, San Francisco et Londres.
        • Il existe également un potentiel important pour l’habitat partagé en ce qui concerne les retraités : il représente un mode de vie rentable tout en recréant un sentiment de communauté et en rompant l’isolement et la solitude des seniors.
        • Les initiatives de coliving et d’habitat partagé encouragent jeunes et moins jeunes à vivre sous le même toit.
          • Les usages des actifs immobiliers se diversifient de façon innovante. Par exemple, aux Pays-Bas, la maison de retraite « Humanitas » héberge gratuitement des étudiants aux côtés des résidents seniors. En échange, les étudiants consacrent 30 heures par mois aux retraités.
          • À Alicante, en Espagne, un projet municipal tente de répondre aux besoins de logement des citoyens à faibles revenus qu’ils aient plus de 65 ans et moins de 35 ans, en mettant à leur disposition des logements intergénérationnels abordables en zones urbaines. Chaque jeune s’occupe de quatre personnes âgées de son immeuble et passe plusieurs heures par semaine avec elles.
          • Le développement d’immeubles d’habitation pour seniors équipés de crèches a beaucoup augmenté depuis la première maison de retraite intergénérationnelle mise au point à Tokyo en 1976. Si le déploiement de cette pratique est encore lent, des centres équivalents existent aujourd’hui à l’échelle mondiale :
            • A Seattle, « Providence Mount St Vincent » accueille le Centre d’apprentissage intergénérationnel depuis 1991. Les enfants de la crèche, qui se situe au sein même de la maison de retraite, côtoient les résidents dans le cadre d’activités musicales, artistiques ou de danse.
            • En Australie, un projet a récemment testé avec succès deux structures de soins intergénérationnelles visant à améliorer le bien-être de personnes âgées atteintes de démence.
            • Au Royaume-Uni, « Nightingale House » est devenue la première maison de retraite intergénérationnelle lorsque « Apples & Honey Nursery » a ouvert dans l’enceinte de la résidence en 2017.
            • Singapour envisage de développer dix projets intergénérationnels au cours de la prochaine décennie.
Les résultats de ces expériences s’avèrent positifs aussi bien pour les jeunes que pour les seniors. Ces derniers voient leur santé physique et mentale s’améliorer, tandis que les jeunes progressent dans leur expression orale, leur niveau de lecture et leurs compétences sociales. La rupture de l’isolement et de la solitude des personnes âgées constitue un autre avantage.

QUELS SONT LES POINTS D’AMELIORATION ?

Toutes les solutions inventées jusqu’à présent répondent à des problèmes spécifiques, mais n’offrent pas de solutions globales quant à l’évolution de la société. D’un point de vue immobilier, le changement le plus important concerne la perception du risque et l’approche traditionnelle des stratégies d’investissement.

Dans certains secteurs spécifiques, des difficultés supplémentaires exigent des réponses appropriées et une nécessaire transformation de nos visions traditionnelles.

  • L’identité de l’Entreprise, qui repose traditionnellement, entre autres méthodes, sur un siège social « flagship », va nécessiter davantage de solutions innovantes si les salariés exigent plus de flexibilité dans leur travail. Les entreprises vont devoir faire preuve d’inventivité pour bâtir une identité forte en accord avec leurs valeurs et ainsi attirer les talents et fédérer une communauté atour de leur marque. Les espaces de bureaux auront toujours leur place dans l’organisation de l’entreprise mais dans une perspective différente.
  • Le secteur de la distribution a longtemps été résumé à une question d’expérience plutôt que de shopping, mais l’adoption des nouvelles technologies pose un défi aux personnes âgées, or, les différents profils générationnels exigent des approches adaptées de la part des enseignes. D’après le rapport « State of Fashion » de BOF et MCKINSEY, 41% des clients exigent un shopping personnalisé. Un rapport d’ANCHOR a également révélé que 60% des personnes âgées s’inquiètent du nombre limité de sièges dans les zones commerçantes. La distribution manque de magasins offrant à la fois des solutions de haute technologie et une réelle assistance au client ; elle a en réalité tout à gagner en adoptant un rôle social en s’implantant dans les collectivités de petite taille pour devenir progressivement un acteur du lien social.
  • Le e-commerce fait face à une clientèle exigeant des livraisons toujours plus fiables et plus rapides ; pour y parvenir, les enseignes recherchent des sites logistiques en centre-ville pour répondre à l’enjeu de la livraison du dernier kilomètre. La rareté des espaces en ville et le volume du trafic urbain en constante évolution exigent des solutions innovantes. D’après MCKINSEY, le nombre de colis livrés aura doublé d’ici 2025. De nouvelles formes d’espaces logistiques doivent être créées, notamment en adaptant les espaces devenus inutiles. Toutefois, cette tendance est en contradiction avec les mesures toujours plus strictes de réduction de la pollution dans les centres-villes. Les opérateurs de logistique et les enseignes vont donc être contraints de revoir leur approche de la mobilité urbaine.

Point information : Prendre de la hauteur : Amazon va occuper un entrepôt de 3 étages à Seattle : https://www.wsj.com/articles/amazons-new-multistory-warehouse-aims-to-cut-delivery-times-11568113201

Projet de construction d’un entrepôt de stockage et de distribution de fin de parcours de plusieurs étages à Londres : https://product.costar.com/home/news/shared/1628304599?utm_source=costar&utm_medium=email&utm_campaign=costar-national-newsletter&utm_content=p2 

QUELLES ACTIONS IMMEDIATES EN 2020

  • Se concentrer sur le développement/ la réorganisation de projets à usage mixtes, conçus pour les centres urbains à forte densité de population, en les adaptant à des profils générationnels, socio-économiques et culturels diversifiés.
  • Proposer des espaces de bureaux et des biens résidentiels, notamment de coliving, sous forme de « package » à des grandes entreprises utilisatrices afin d’attirer de nouveaux talents.
  • Identifier et repenser les actifs redondants dans le marché et peu utilisés (parkings, stations-services, galeries commerçantes non performantes) et les adapter aux nouveaux besoins du marché : logistique du dernier kilomètre, « click & collect », espaces de bureaux flexibles, micro-habitat.
  • Focaliser son attention sur les espaces résidentiels pour les habitants aux revenus moyens, adaptés aux ménages de plus en plus petits et à différentes tranches d’âge, notamment en développant le concept de micro-habitat, et en aidant à promouvoir la diversité de l’immobilier résidentiel à des prix abordables.
  • Aligner les promoteurs privés sur les développements de fabrique des espaces publics pour créer des espaces bien conçus, et des projets immobiliers réussis ouverts sur la ville, en accord avec l’environnement urbain environnant.

2/ Une société en évolution : Rien n’est permanent sauf le changement : à venir sur S1 2020
3/ Perspectives des technologies pour 2020 : de quoi l’immobilier a-t-il peur ? à venir sur S1 2020
4/ Perspectives environnementales pour 2020 : alerte dans le secteur de l’immobilier, le changement climatique est là, la planète n’attendra pas, il est temps d’agir. à venir sur S1 2020


Cushman & Wakefield France