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MarketBeat 1ere Couronne Bureaux T2 2019

Magali Marton

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Ce qui suit est un résumé

MarketBeat 1ere Couronne Bureaux T2 2019 - "Montée en pression au Sud et à l'Est"


Demande placée : une belle dynamique des commercialisations

La demande placée de bureaux en Première Couronne a atteint près de 230 000 m² au premier semestre 2019. En hausse de 27% en un an, ce résultat devient le point haut décennal sur la période de janvier à juin; il confirme d’autant plus la redynamisation des marchés sur ce secteur depuis l’accalmie observée de 2013 à 2016. L’activité transactionnelle s’est avérée particulièrement dynamique au Sud (88 700 m²) et à l’Est (73 100 m²) ; le volume sur la partie Nord, bien que plus bas (67 800 m²), a, quant à lui, quasi doublé d’une année sur l’autre.

Le bon dynamisme du secteur est porté par l’évolution des commercialisations de moyennes et grandes surfaces, (+65% et +35% en un an respectivement); alors que les petites surfaces affichent, quant à elles, un recul de 12% en un an, une tendance surtout perceptible à l’Est et au Nord.

Les grands mouvements (8 au total depuis le début de l’année) ont concerné l’ensemble des micro marchés de la Première Couronne. Parmi eux, trois signatures se sont finalisées sur des surfaces entre 20 000 et un peu plus de 30 000 m² : EDF dans « Flow » à Montrouge, la SOCIETE DU GRAND PARIS sur « Moods » à Saint-Denis, et la SOCIETE GENERALE dans « Sakura » à Fontenay-sous-Bois, trois immeubles neufs.

Progression générale des valeurs locatives de première main

Le loyer prime en Première Couronne reste inchangé à 360 €/m²/an. Dans un contexte de pression sur les immeubles neufs et restructurés, le loyer moyen des transactions de première main sur ce secteur affiche une progression de 7% par rapport à 2018 et se positionne à 320 €/m²/an au premier semestre 2019. Dans le détail, ce loyer moyen de première main reste le plus élevé au Nord (350 €/m²/an) et au Sud (320 €/m²/an), et affiche une progression importante à l’Est (300 €/m²/an).

Le loyer moyen des transactions de seconde main, en baisse de 8% par rapport à l’année précédente, se positionne à 230 €/m²/an entre janvier et juin 2019. Il est porté par le Sud (260 €/m²/an) et suivi par l’Est et le Nord (210 et 230 €/m²/an). Rappelons qu’il s’agit toujours d’une observation de valeurs faciales corrigées à hauteur d’environ 22% en moyenne pour les prises à bail de surfaces supérieures à 1 000 m².


Baisse généralisée de l’offre immédiate

Le volume de l’offre immédiate de bureaux en Première Couronne atteint son point le plus bas de la décennie, avec 536 000 m² vacants. L’allégement conséquent observé sur ce secteur depuis début 2018 est en corrélation avec le regain d’activité du marché, porté notamment par la contraction de l’offre à Paris et dans une certaine mesure les perspectives offertes par la construction du Grand Paris Express.

Dans le détail, les volumes des disponibilités de bureaux sont orientés à la baisse sur l’ensemble des sous-marchés de la Première Couronne. Les replis les plus significatifs ont été observées au cours du 1er semestre en Première Couronne Sud (-22% en 6 mois) et à l’Est (-18%). La baisse de l’offre immédiate au Nord (-4%) est, quant à elle, de bon augure même si elle laisse encore un stock toujours anormalement élevé (356 000 m²). Ce marché clairement sur-offreur en termes de surfaces supérieures à 5 000 m² marque ainsi sa différence avec l’Est et le Sud, où les grands gabarits d’immeubles deviennent rares.

Descente des taux de vacance

Le taux de vacance moyen de la Première Couronne continue sa descente pour s'établir à 6,7% à la fin du premier semestre 2019. Si l’on regarde de plus près, la vacance décline sur tous les sous-marchés mais les taux demeurent contrastés : élevé au Nord (11,4%), bien plus bas au Sud (4,7%) et au plancher à l’Est (2,5%).

Rebond des livraisons !

Le secteur de la Première Couronne enregistre une accélération spectaculaire de ses livraisons d’immeubles neufs et restructurés, après une année 2018 quasiment atone en la matière. Un peu plus de 80 000 m² ont été achevés au premier semestre 2019, et près de 135 000 m² sont attendus au semestre prochain. Cette reprise de la  construction de bureaux neufs va se prolonger tant en 2020 qu’en 2021, avec le démarrage d’un peu plus de 300 000 m² de surfaces en cours de construction. Les marchés ne sont cependant pas tous alimentés de manière homogène et les projets se concentrent davantage au Nord et à l’Est et moins au Sud. Concernant les livraisons de 2019, les pré-commercialisations vont bon train; sur 6 immeubles livrables au second semestre, seuls 3 sont encore disponibles : « Loft & Factory » (5 300 m²), « Pleyad 4 » (6 700 m²) et une partie de la tour « Altaïs Evolution » (16 500 m² libres sur 35 000 m² au total).

Plus d'informations en téléchargeant notre étude ci-dessus.

Cushman & Wakefield France