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MarketBeat 2eme Couronne Bureaux T1 2019

Magali Marton

Directrice Serv Etudes

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Ce qui suit est un résumé

Marketbeat Bureaux 2ème Couronne T1 2019 - Une mer calme n'a jamais fait un bon marin


Demande placée : démarrage en sourdine

Le volume placé des bureaux en Deuxième Couronne s’est établi à près de 60 000 m² au 1er trimestre 2019. En baisse de 22% en un an, ce résultat se situe en dessous de la moyenne des démarrages annuels repertoriés sur dix ans (77 600 m²).

Les dynamiques de l’activité transactionnelle sur ce secteur sont différentes selon les segments de surfaces considérés : Le volume des commercialisations de petites surfaces est globalement en hausse de 3% par rapport au 1er trimestre de l’année précédente ; la hausse de l’activité sur ce segment s’est portée sur tous les marchés, excepté Marne-la-Vallée. L’activité sur le segment des surfaces de tailles intermédiaires s’avère stable dans sa globalité (+1% en un an) mais plus contrastée dans le détail ; ce résultat est essentiellement tiré par les transactions opérées en Deuxième Couronne Sud et à Saint-Quentin-en-Yvelines. Les petites et moyennes surfaces restent les segments porteurs du secteur.

Enfin, seules deux signatures ont été répertoriées sur le segment des grandes surfaces en Deuxième Couronne; elles correspondent aux mouvements d’AIR FRANCE dans le « Baïkal » (6 300 m²) à Roissy-en-France (Pôle de Roissy), et de la RATP dans le « Shamrock » (5 400 m²) à Noisy-le-Grand (marché de Marne-la-Vallée).

Loyers stables dans l’ensemble

Le loyer prime reste au même niveau depuis 2012 à 235 €/m²/an et varie selon les secteurs entre 190 €/m²/an et 220 €/m²/an.

Les loyers moyens de transaction des bureaux de première main en Deuxième Couronne restent également stables d’une année sur l’autre, et se positionnent à 190 €/m²/an en moyenne au 1er trimestre 2019. Le loyer moyen de seconde main se re-corrige par rapport à fin 2018, et se positionne à 140 €/m²/an fin mars 2019.

Offre immédiate : très légère hausse en début d’année

L’offre immédiate de bureaux en Deuxième Couronne se réhausse au 1er trimestre 2019, à 952 000 m². Cette remontée lègère du stock disponible de 1% en 3 mois est principalement imputable à la situation sur le Pôle de Roissy et en Deuxième Couronnes Autres (+5% et +6% en 3 mois respectivement), sur les autres marchés l’offre est stable ou en baisse.

La baisse des stocks disponibles sur les marchés de la Deuxième Couronne Sud et de Saint-Quentin-en-Yvelines est plus que bienvenue sur un secteur où le volume des grandes surfaces vacantes reste conséquent, en particulier en Deuxième Couronne Sud où il s’établit à   270 000 m² libres (402 000 m² toutes surfaces confondues) avec une proportion non négligeable de première main. La réduction du stock vacant s’explique essentiellement par une accélération des prises à bail réalisées sur l’offre existante, alors même que les livraisons de bureaux neufs sont faibles.

Le taux de vacance moyen de la Deuxième Couronne rejoint le taux d’Ile-de-France

Le taux de vacance moyen enregistré en Deuxième Couronne s’établit à 5,3%, au même niveau que celui d’Ile-de-France. Dans le détail, le taux observé en Deuxième Couronne Sud, bien qu’en baisse, reste le plus élevé à 10,5%, stable à 8,6% à Marne-la-Vallée, en hausse à 6,9% en Pôle de Roissy et en baisse à 5,8% à Saint-Quentin-en-Yvelines. Le taux de vacance observé en Deuxième Couronne Autres (Pôle de Cergy inclus) reste le plus bas du secteur à 4,5%.

Plus de disponibilités en 2020

En 2018, près de 95 000 m² ont été livrés, ce volume sera finalement moins important en 2019, aux alentours de                  71 000 m² prévus, dont 21 300 m² déjà livrés.

A l’heure actuelle, quelques 143 600 m² de surfaces disponibles sont en chantier et prévues pour 2019 et 2020. L’offre future de plus de 5 000 m² ne sera plus renouvellée sur le restant de l’année 2019. Il faudra attendre 2020 pour voir les livraisons d’ « Eco Quartier » à Saint-Germain-en-Laye, de « Be Open » à Massy, et de l’ensemble « Concert Horizon » à Noisy-le-Grand.

Pour plus d'informations, téléchargez l'étude ci-dessus.

Cushman & Wakefield