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MarketBeat Bureaux Aix-Marseille Provence Metropole Bureaux T1 2019

Magali Marton

Directrice Serv Etudes

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Ce qui suit est un résumé

ETUDE MARKETBEAT - Bureaux Aix-Marseille Provence Metropole T1 2019 - Un 1er semestre 2019 réussi !

Demande placée de bureaux : 2019 démarre mieux que 2018 !

Les résultats du 1er semestre 2019 sur le marché des bureaux de la métropole Aix-Marseille montrent un meilleur démarrage qu’en 2018 ; un peu plus de 63 000 m² de surfaces ont en effet été traités depuis le début de l’année 2019, à comparer à tout juste 49 000 m² à la même époque l’an dernier. Cette performance est également intéressante car elle place la métropole à mi-chemin de ses résultats de 2018 (126 000 m² au total), une situation porteuse d’espoirs pour le reste de l’année.

Des volumes de transactions en hausse tant à Aix qu’à Marseille

Les volumes de transactions de bureaux sont orientés à la hausse tant sur le marché aixois (23 000 m² placés au 1er semestre 2019) que sur celui de Marseille (40 100 m²). La progression des transactions d’une année sur l’autre est plus spectaculaire sur la cité phocéenne qui avait, il est vrai, connu un démarrage difficile en 2018. Comme bien souvent, ce sont les pôles tertiaires de chacune des deux  agglomérations qui ont concentré l’essentiel des signatures du semestre (2/3 des volumes commercialisés) avec d’un coté Euroméditerranée, locomotive de la cité phocéenne et, de l’autre, le pôle d’activités d’Aix. L’extrême polarisation de ces deux marchés laisse peu de place à d’éventuelles solutions alternatives ; elle pose aussi la question de leur devenir au travers d’un renouvellement suffisant et bien phasé dans le temps de leur offre neuve.

Disponibilités de bureaux en baisse dans la métropole

L’offre immédiate de bureaux a retrouvé une tendance baissière sur le marché des bureaux d’Aix-Marseille au cours du 1er semestre 2019 ; elle affiche ainsi une baisse de 10% en 6 mois pour approcher 201 000 m², soit un taux de vacance de 3,2%. Dans le détail, les disponibilités de seconde main sont moins nombreuses tant à Marseille qu’à Aix; en revanche l’offre de première main est un peu plus abondante, un mouvement surtout sensible sur le marché aixois avec la livraison de quelques immeubles vacants à leur achèvement.

Demande placée : accélération printanière

Après un 1e trimestre assez peu dynamique avec seulement 14 700 m² placés, le marché des bureaux de l’agglomération marseillaise a nettement accéléré au 2ème trimestre (25 400 m²). Cet emballement printanier permet de clore le 1er semestre 2019 sur un volume de commercialisations de l’ordre de 40 100 m², légèrement en avance sur sa moyenne décennale. La Cité phocéenne est donc sur de bons rails pour a minima rééditer sa performance de 2018 (80 100 m²).

La reprise du marché a surtout été sensible sur le segment des surfaces de 500 à 1 000 m², passées d’une seule signature au 1er trimestre à 10 au 2ème. Du coté des grandes transactions (celles supérieures à 1 000 m²), leur nombre (5) est égal d’un trimestre sur l’autre mais leur taille moyenne en progression a permis de dégager un volume total plus important (près de 20 000 m²). Au titre des signatures les plus emblématiques du semestre citons SOLIMUT - la plus importante par la taille - qui occupera 4 500 m² dans « Le Castel Office », un immeuble neuf en cours de livraison. 

Après une année 2018 difficile, le secteur Euroméditerranée 1 retrouve son rang de locomotive du marché marseillais en concentrant les 2/3 de la demande placée du semestre. Il capte l’essentiel des signatures de grand gabarit (6 sur 10) et multiplie des transactions sur le segment de 200 à 1 000 m². Loin derrière avec respectivement 3 000 m² et 5 000 m² traités depuis le début de l’année, l’Est et le Sud de l’agglomération  peuvent compter sur une demande dynamique sur des surfaces de taille plus réduites, essentiellement entre 200 et 500 m².

Valeurs locatives orientées à la hausse

La géographie des transactions au 1er semestre 2019 a un impact significatif sur les valeurs moyennes de transactions; elles s’affichent ainsi à 260 €/m²/an pour les surfaces de première main (essentiellement traitées à Euroméditerranée 1) et à 165 €/m²/an pour la seconde main, soit une hausse en 6 mois de 17% et 23% respectivement. L’amplitude des loyers est toujours aussi importante selon les micro marchés considérés :  les plus bas démarrent à moins de 100 €/m²/an sur l’Est et le Nord Littoral alors que les valeurs maximales sont relevées au-delà des 200 €/m²/an sur Euroméditerranée 1. Le Sud occupe une position médiane, autour de 140 €/m²/an.

Plus d'information en téléchargeant l'étude ci-dessus.

Cushman & Wakefield.