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MarketBeat Investissement France Bureaux 20M T1 2019

Magali Marton

Directrice Serv Etudes

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Ce qui suit est un résumé

MarketBeat Investissement France Bureaux 20M T1 2019 - Redémarrage en douceur ...

Lumière sur les grandes transactions !

Après une année 2018 marquée par un volume record de  32 milliards d’euros, l’année 2019 réalise un bon démarrage avec un volume acté de 12,1 milliards d’euros. Ce bon résultat est porté par un contexte économique favorable entre des taux négatifs pour les OAT à 10 ans et une prime de risque renforcée en immobilier. La France devient ainsi une destination phare pour les investisseurs internationaux dans un contexte économique européen plus incertain. En volume, les investisseurs étrangers dépassent les nationaux (57% de l’investissement total en immobilier d’entreprise) et ont privilégié les acquisitions supérieures à 100 millions d’euros, principal moteur du premier semestre 2019. Elles ont ainsi porté la part des bureaux à 78% du volume total en immobilier d’entreprise avec un focus tout particulier sur le marché francilien (89% du volume total en bureaux).

Accalmie pour les bureaux <20 millions d’euros

Les investissements en bureaux de moins de 20 millions  d’euros sont cependant à l’écart de ces tendances de fond du fait de leurs spécificités. Marché moins internationalisé, et dominé par les SCPI/ OPCI,  il n’aura que peu profité de ces dynamiques porteuses. La mi-année 2019 voit ainsi une accalmie dans les volumes traités, de l’ordre de 600 millions d’euros pour les bureaux inférieurs à moins de 20 millions d’euros, soit une baisse de 30% par rapport au premier semestre 2018. En parallèle d’un montant moyen en hausse (8,2 millions d’euros en 2019), le nombre de ces transactions de petits volumes affiche un repli de 25% en un an. Dans le détail, les acquisitions auront été moins nombreuses sur le segment de 10 à 20 millions d’euros, passé de 63% en 2018 à seulement 59% au premier semestre 2019; à l’inverse le marché aura été plus actif sur les volumes inférieurs à 5 millions d’euros. Dans ce contexte, la performance record de 2018 (2,1 milliards d’euros) semble difficilement atteignable et l’année 2019 pourrait voir la performance de ce segment revenir à sa moyenne décennale, de l’ordre de 1,5 milliard d’euros actés.

De grands équilibres nationaux préservés…

Les grands équilibres entre l’Ile-de-France et les marchés régionaux observés depuis 2016 perdurent à la mi-2019 avec une répartition de 60-40%, mais appliquée à un volume en baisse. En province, les régions PACA et Hauts-de-France concentrent chacune un quart de l’investissement  depuis le début de l’année avec quelques transactions emblématiques, comme le « 300 Prado » à Marseille acquis par KANAM GRUND et « Les Reflets » à Lille acquis par CLS. Le premier semestre 2019 n’aura pas été profitable au marché lyonnais, très en deçà de sa performance habituelle (10% du volume total en régions), pour autant la deuxième partie de l’année devrait être nettement plus dynamique compte-tenu des opérations actées cet été et des promesses de vente en cours. Après une année 2018 hyper active, la région Nouvelle-Aquitaine marque le pas sur le segment des petits volumes en 2019, cette pause doit néanmoins être relativisée à l’aune d’un stock d’opportunités qui peine manifestement à se reconstituer.

Une géographie francilienne en mouvement

En dépit d’un volume d’investissement en retrait, Paris demeure le cœur de l’activité du marché tertiaire francilien et concentre à la mi-2019 près de 40% des investissements de bureaux inférieurs à 20 millions d’euros. Cependant, ces transactions n’échappent pas à la saturation du marché parisien, ce qui oblige les investisseurs à trouver de nouveaux débouchés. Le Croissant Ouest poursuit ainsi la dynamique engagée depuis 2018 et monte à 32% du volume d’investissement pour cette catégorie de bureaux avec des transactions remarquées, comme le «Yard» à Colombes, acquis par EPARGNE PIERRE. La Première Couronne devient le troisième marché francilien avec une part de marché de 23%, largement supérieure à sa moyenne décennale  (9%), avec, par exemple l’acquisition par JP MORGAN du centre d’affaires « Etienne Dolet »  à Malakoff, auprès de quatre propriétaires différents. La Deuxième Couronne est plutôt en retrait en ce début d’année avec un poids relatif réduit à 6%, contre une moyenne de 19% sur les 10 dernières années Cette inversion dans la hiérarchie des secteurs de marché entre la Deuxième et la Première Couronne pour les petites transactions de bureaux pourrait être liée à l’anticipation de la ligne 15 du Grand Paris Express par les investisseurs. Ils se positionnent ainsi des actifs immobiliers dont la valeur sera probablement revue à la hausse à moyen terme lors de l’ouverture de ce nouveau réseau de transport. 

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Cushman & Wakefield