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MarketBeat IDF Paris Bureaux T2 2019

Magali Marton

Directrice Serv Etudes

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Ce qui suit est un résumé

Marketbeat IDF Paris Bureaux T2 2019


Demande placée : pas d’offres mais accélération des transactions !

Le marché des bureaux parisien n’en finit pas de surprendre par sa vitalité : pourtant calé sur des plus bas historiques en termes d’offres, il réussit la gageure d’une accélération de ses transactions d’un trimestre sur l’autre avec quelques 270 000 m² traités au 2ème trimestre 2019. Depuis le début de l’année, plus de 480 000 m² ont fait l’objet d’une transaction (vente ou location), soit 10% de plus que la moyenne décennale.  

Dans la continuité de la tendance observée au 1er trimestre, les surfaces de taille intermédiaire profitent d’un plébiscite des utilisateurs et affichent une croissance de 15% d’une année sur l’autre. Le ralentissement des signatures sur les petits gabarits est surtout sensible sur le QCA et le Nord alors que dans le Sud, ils se maintiennent. Les grands mouvements, quant à eux, sont toujours aussi nombreux avec 15 signatures relevées depuis le début de l’année sur les 34 intervenues en Ile-de-France; les gabarits d’immeubles retenus ont été un peu plus modestes, d’où une baisse en volume de l’ordre de 34%. Pour autant, La Capitale demeure la destination préférée des grands utilisateurs.

Taux de vacance : toujours au plus bas à Paris

Le taux de vacance moyen de bureaux à Paris se positionne, à la fin du 2ème trimestre 2019, à 2,3%, l’un de ses plus bas niveaux depuis dix ans. Le QCA affiche même des taux encore plus faibles, 1,5% en moyenne sur le secteur et inférieurs à 1% sur certains arrondissements. L’offre est légèrement plus fournie à Paris Sud et Nord-Est, sans pour autant pouvoir garantir la fluidité du marché.

Valeurs locatives : hausse à prévoir

Le nombre et le volume limités des disponibilités immédiates et l’achèvement d’une séquence de fortes livraisons à Paris créent les conditions propices à la remontée des valeurs locatives de bureaux. Cette tendance haussière est à l’œuvre depuis 5 ans sur le marché parisien avec un étalonnage des loyers de première main à 720 €/m²/an en moyenne dans le QCA,  570 €/m²/an dans les arrondissements du Sud et 485 €/m²/an pour le Nord-Est. Depuis 2013, la croissance des loyers à Paris frôle ainsi les 30% en moyenne, un record absolu.

Demande placée : le coup de pouce des coworkers

Le marché des bureaux de Paris QCA n’en finit plus d’enchaîner les bons résultats, alors même que l’offre immédiatement disponible est au plus bas (108 000 m² et un taux de vacance de 1,7%). Dans ce contexte particulier, le 2ème trimestre de l’année aura vu la demande placée dépasser les 111 000 m² pour plus de 200 signatures, qui portent le volume des commercialisations à 207 300 m² depuis le début de l’année. En dépit d’un repli de 4% d’une année sur l’autre, il s’agit de la 3ème meilleure performance enregistrée au cours des 10 dernières années à Paris QCA.

Dans le détail, et selon les segments de surfaces, deux tendances s’opposent : d’une part un ralentissement (-23% en un an) des transactions sur les petits gabarits qui reculent de 20% sur l’Etoile et de 27% sur le Centre, et d’autre part, une accélération des signatures au-delà de       1 000 m² de bureaux (82 000 m² placés). C’est l’Etoile qui bénéficie aujourd’hui le plus de cette tendance porteuse; depuis le début de l’année, on compte déjà 25 transactions pour un volume global de 53 200 m² (+38% en un an), dont 24 000 m² sont à mettre au crédit des opérateurs de coworking. Ces derniers règnent également sur le segment des grandes transactions avec 4 des 5 signatures observées depuis le début de l’année, et une appétence nouvelle pour les immeubles de l’Etoile (KWERK sur le boulevard Malesherbes et WEWORK sur Haussmann). Plus classique, signalons le positionnement de VALEO sur « Cortis » dans le 17ème arrondissement.

Valeurs locatives : toujours au plus haut

Les valeurs locatives de transactions des bureaux à Paris QCA sont restées inchangées au 2ème trimestre 2019 : 825 €/m²/an pour le loyer prime, 720 €/m²/an en moyenne pour les bureaux restructurés et 620 €/m²/an pour les surfaces de seconde main. Le mouvement haussier ininterrompu des loyers observé à Paris QCA depuis 2014 a ainsi fait grimper les valeurs de 22% en 5 ans pour les bureaux de seconde main et de 14% pour ceux de première main.

La progression des loyers de transactions à Paris QCA est aujourd’hui plus ample sur le Centre (+12% en un an) que sur l’Etoile (+3%). Elle laisse apparaître une conjoncture de marché inédite avec des valeurs locatives moyennes quasi égales sur ces deux micro-marchés, autour de 660 €/m²/an toutes surfaces ou qualités confondues.

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Cushman & Wakefield.