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Marketbeat Investissement France T2 2019

Magali Marton

Directrice Serv Etudes

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Ce qui suit est un résumé

Marketbeat Investissement France T2 2019. Bureaux + IDF + Grands Volumes = Corée du Sud


L’investissement redémarre en douceur

Après un début d’année timide (-10% en un an sur le  volume d’investissement du 1er trimestre), le 2ème trimestre 2019 amorce une dynamique de rattrapage, avec un volume d’investissement de 8 milliards d’euros, soit un écart réduit à 4% en un an. Ce léger retard du marché est lié principalement à un nombre de transactions plus faible d’une année sur l’autre (152 au 2ème trimestre 2019 à comparer à 186 un an plus tôt). L’investissement est donc porté ce trimestre par des transactions, certes moins nombreuses, mais dotées de montants moyens plus importants, de l’ordre de 52 millions d’euros (38 millions d’euros en moyenne en 2018). A mi-année, le marché français de l’investissement affiche donc une performance de 12,1 milliards d’euros, un chiffre qui permet donc d’espérer un atterrissage autour des 30 milliards d’euros d’ici la fin de l’année.    

Accélération du 20-50 millions d’euros…et méga-deals ce trimestre

La première moitié de l’année 2019 est marquée par un nombre important de transactions d’un montant compris entre 20 et 50 millions d’euros. Elles représentent pour l’instant 19% du volume total, contre 13% en 2018. L’attrait des investisseurs pour les grands volumes se confirme avec d’ores et déjà 8 acquisitions dépassant les 200 millions d’euros, soit 39% du volume investi depuis le début de l’année. Ce trimestre, deux cessions ont été actées pour des montants dépassant largement la barre symbolique du milliard d’euros : « Le Lumière » dans le 12ème arrondissement, cédé par TISHMAN SPEYER à PRIMONIAL-SAMSUNG SRA et le portefeuille « Texas » cédé par TERREIS à SWISS LIFE AM.

Une domination des bureaux…par défaut

En termes de répartition par classe d’actifs, la part des bureaux monte à 78% au 1er semestre 2019, soit le niveau le plus élevé de la décennie. En contrepoint, le poids des actifs commerciaux est en retrait à seulement 12%, et celle des entrepôts et locaux d’activités à 10%. Cette surreprésentation des bureaux est aussi liée à l’absence ce trimestre de grandes transactions sur les autres catégories d’actifs. En effet, au 1er trimestre 2019, l’acquisition des portefeuilles CASINO par FORTRESS INVESTMENT, « Log’S » en logistique et « Mosaïc » en locaux d’activité avaient fait diminuer le poids des bureaux. La fin de l’année devrait voir la part du compartiment logistique rester importante avec, entre autres, l’opération ARGAN-CARREFOUR valorisée autour de 900 millions d’euros.

L’Ile-de-France, au loin !

Le poids des investissements franciliens en immobilier d’entreprise dans le volume total monte à 89% au 1er semestre 2019, soit un niveau record lié à l’acquisition de grands volumes par des acteurs internationaux principalement. La part des portefeuilles est également orientée à la hausse à 32% depuis le début de l’année, contre 22% en 2018. Après un 1er trimestre marqué par des cessions de portefeuilles d’actifs logistiques et de commerces, c’est désormais au compartiment bureaux de porter cette tendance avec, par exemple, l’acquisition d’un portefeuille d’actifs de premier ordre dans le QCA par SWISS LIFE AM. Ce trimestre, ces opérations ont donc abouti à une surreprésentation de l’Ile-de-France et des portefeuilles d’actifs prime, une tendance qui pourrait se confirmer pour la seconde moitié de l’année.

Les Hauts-de-France creusent l’écart !

Le 2ème trimestre confirme la redistribution des cartes entre les métropoles régionales en ce qui concerne les volumes d’investissement. La région Auvergne-Rhône-Alpes perd sa position de leader au profit des Hauts-de-France qui, avec 456 millions d’euros de cessions, concentrent 22% de l’investissement régional. Vient ensuite l’Occitanie à 18%, portée par l’acquisition par REAL IS du campus « Aurora » occupé par AIRBUS. La région PACA bénéficie de l’appétit constant des investisseurs étrangers avec ce trimestre l’acquisition par KANAM GRUND de «  M Square » et « 300 Prado » à Marseille. La région Auvergne-Rhône-Alpes affiche un volume d’investissement proche de 200 millions d’euros pour le 1er semestre 2019, assez loin de ses performances passées ; elle pourrait cependant combler une partie de son retard après la finalisation de quelques  transactions pour la seconde moitié de l’année 2019.

Amorce d’une baisse des taux en régions !

Les taux de rendement de bureaux de certaines métropoles régionales, déjà bas, connaissent de nouvelles baisses au 2ème trimestre 2019. Ils diminuent par exemple de 25 points de base à 4,75% à Toulouse contre 5,00% auparavant. A Dijon, la compression est réelle mais plus discrète de l’ordre de 10 points de base. De nouvelles baisses des taux de rendement prime sont donc à prévoir sur les marchés en région d’ici la fin de l’année 2019; elles sont portées par un contexte économique favorable qui alimente un afflux de liquidités et une activité plus soutenue des investisseurs internationaux dans certaines grandes villes en régions.  

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