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Marketbeat Investissement France T3 2019

Magali Marton

Directrice Serv Etudes

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Ce qui suit est un résumé

Marketbeat Investissement France T3 2019. Une rentrée tambour battant...


L’Ile-de-France tient son rang

Le poids de l’Ile-de-France dans le volume total d’investissement est de 83%, légèrement au-dessus de la moyenne décennale (81%). Il était de 89% au premier semestre 2019. Cette normalisation s’explique par la diversification des choix d’investissement, car l’offre « prime » (actifs de grands bureaux franciliens) ne suffit plus à combler la demande des investisseurs. Ils se repositionnent ainsi sur les actifs commerciaux, logistiques et sur les VEFA régionales. La part des portefeuilles se maintient à 24%, un seuil un peu plus élevé que la moyenne décennale (22%), portée par quelques transactions de grande envergure, comme le portefeuille « Texas » acheté par SWISS LIFE REIM à TEREIS, restant pour l’instant la plus grande transaction de l’année en terme de volume, et le portefeuille logistique BLACKSTONE/PATRIZIA.

Lyon : la métropole des VEFA

Lyon avait surpris par un marché particulièrement atone au 1er semestre 2019. Un net redémarrage a eu lieu depuis, porté notamment par la cession d’immeubles en VEFA. Elles représentent 43% des volumes d’investissement en bureaux en Régions, depuis le début de l’année, contre à peine 8% en Ile-de-France. Lyon compte la seule transaction à plus de 200 millions d’euros en régions avec l’acquisition de « Two Lyon » par APICIL auprès de VINCI. La région Auvergne-Rhône-Alpes retrouve ainsi sa première place en termes de volumes avec 1,2 milliard d’euros investis, soit les 2/3 du volume régional total. Lille poursuit une année très performante déjà au-dessus de sa moyenne décennale, avec notamment la vente de l’immeuble «Open’r » par ADIM à l’ERAFP. Les Hauts-de-France occupent ainsi la 2ème place de ce classement devant la région PACA. Les VEFA portent le marché de l’investissement en Régions.

En régions, des taux de rendement au plancher

A la vue de ces bons fondamentaux, la compression des taux de rendement se poursuit logiquement en régions. Lyon connaît une baisse des taux de 150 points de base à 3,70%. Nice est également concernée avec une contraction des taux de 250 points de base à 4,75%. Les investisseurs cherchent sur les marchés régionaux des alternatives à une offre de bureaux franciliens qui ne suffit plus à répondre à la demande toujours croissante. Les livraisons de bureaux neufs dans les grandes métropoles constituent ainsi un débouché particulièrement apprécié par les investisseurs, en phase avec le dynamisme économique de ces villes.  

Une rentrée à pleine vapeur !

Depuis le début de l’année, un peu plus de 13,7 milliards d’euros ont été investis dans des actifs de bureaux en Ile-de-France, dont 5 milliards d’euros pour le seul 3ème  trimestre 2019. L’investissement cumulé depuis le début de l’année est ainsi supérieur de 22% à celui de 2018 à trimestre constant. La hausse du volume est porté par les transactions supérieures à 100 millions d’euros qui se multiplient au-delà du périphérique,  pour atteindre La Défense (4 transactions), Neuilly-sur-Seine, Gennevilliers, Massy ou encore Montigny-le-Bretonneux. Le marché parisien a conservé, ce trimestre, un rythme soutenu avec quatre transactions au-dessus des 100 millions d’euros.

Les méga-deals, un carburant de choix

L’accélération du marché de l’investissement est portée par les transactions d’un montant unitaire supérieur  à 200 millions d’euros, qui totalisent plus de 6,7 milliards d’euros actés en Ile-de-France à date. Elles représentent ainsi 49% du total des investissements en bureau dans la région Capitale, soit un niveau supérieur de 17 points à la moyenne décennale. L’activité du marché sur le segment des opérations de 50 à 100 millions d’euros continue de ralentir, avec moins de 1,6 milliard d’euros investis depuis le début de l’année (12% du volume total à comparer à 19% en moyenne sur 10 ans).  En termes de volume d’investissement, ce marché est ainsi dépassé par le segment inférieur (de 20 à 50 millions) qui cumule près de 1,7 milliards d’euros d’investissements.

La Défense raccroche les wagons

Paris conforte sa place de première destination des investissements franciliens avec 47% du total des opérations, soit 6,4 milliards d’euros actés depuis le début de l’année 2019. Le 3ème trimestre 2019 est celui du rattrapage du marché de l’investissement à La Défense qui atteint les 2,4 milliards d’investissement (18% de parts de marché), dépassant d’ores et déjà le volume d’investissement total de l’année 2018. La Première Couronne réalise une performance remarquable, aidée par des conditions plus favorables sur le marché locatif avec 13% du volume total investi, un seuil à peu près stable depuis 2015. Ce secteur bénéficie, entre autres, de perspectives positives liées à l’avancement du Grand Paris Express.

Téléchargez l'étude ci-dessus pour plus d'informations. Retrouvez toutes les études ici : http://www.cushmanwakefield.fr/fr/research-and-insight