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Marché Français de l’Immobilier d’Entreprise : Hausse de 44 % des montants investis au 1er trimestre

Les chiffres du 1er trimestre 2013 montrent un marché français de l’immobilier d’entreprise tout en contraste. « Avec 375 354 m² de bureaux loués ou vendus aux utilisateurs en Île-de-France, la demande placée recule de 17 % sur un an et de 25 % par rapport à la moyenne des dix dernières années. Il s’agit aussi de son niveau le plus bas, sur un 1er trimestre, depuis le début de la crise. L’explosion du chômage, au plus haut depuis 1997, et la croissance quasi nulle de l’économie favorisent ainsi l’inertie des utilisateurs, dont le manque de visibilité et la volonté de maîtriser à tout prix leurs coûts immobiliers pèsent sur la consommation de surfaces de bureaux. Le marché de l’investissement présente un autre visage, puisqu’avec 2,6 milliards d’euros engagés dans l’Hexagone, l’activité affiche une hausse de 44 % par rapport à la même période en 2012 » annonce Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France et Membre du Board EMEA. Cette performance doit toutefois être relativisée. Ainsi, les volumes investis depuis le début de 2013 sont bien inférieurs à la moyenne des dix dernières années (3,4 milliards d’euros). Leur ampleur tient en outre, pour une large part, à la concrétisation de quelques grandes transactions. « Les trois premiers mois de l’année ont accentué les tendances observées l’an passé. De grandes opérations, confirmant en particulier l’intérêt d’investisseurs riches en fonds propres pour les actifs de commerces ou des immeubles mixtes parisiens, ont permis de compenser la baisse générale du nombre total de transactions et le fléchissement du marché des bureaux » poursuit Olivier Gérard.

MARCHE FRANÇAIS DE L’INVESTISSEMENT

Évolution des montants investis

2,6 milliards d’euros ont été investis en France au 1er trimestre 2013, soit une forte hausse de 44 % par rapport à la même période en 2012 (1,8 milliard d’euros) et un niveau légèrement supérieur à celui du 1er trimestre 2011 (2,5 milliards d’euros). Faisant suite à un 4e trimestre 2012 déjà animé, ce résultat est encore loin, toutefois, de la moyenne des montants investis au cours d’un 1er trimestre depuis 10 ans (3,4 milliards d’euros). En outre, le regain d’activité d’une année sur l’autre tient moins à un net desserrement du marché qu’à la concrétisation de quelques grandes transactions. Sept transactions de plus de 100 millions comptent ainsi pour 45 % de l’ensemble des montants investis depuis le début de 2013. Les transactions comprises entre 50 et 100 millions d’euros ont-elles aussi joué un rôle plus décisif, avec 12 opérations contre une seule au 1er trimestre 2012. Le nombre total de transactions demeure en revanche très bas (57 transactions au 1er trimestre 2013 contre 87 à la même époque l’an passé).

Montants investis selon la typologie d’actifs

L’évolution la plus significative de ce 1er trimestre 2013 concerne la forte progression des volumes investis en commerces. Avec 1,1 milliard d’euros, ces derniers concentrent 42 % des montants engagés depuis janvier dans l’Hexagone contre une moyenne annuelle de 17 % au cours de la dernière décennie. Ce segment de marché a notamment profité de la vente de portefeuilles de galeries, prolongeant les cessions déjà opérées en 2012 par des foncières désireuses de recentrer leur patrimoine. Les trois premiers mois de 2013 ont également confirmé l’appétit des investisseurs pour des boutiques de pied d’immeuble ou des actifs mixtes situés au cœur des artères les plus fréquentées de l’Hexagone (118 et 76 avenue des Champs-Élysées) ou au sein des principaux marchés du luxe (8 place Vendôme, 6 rue de la Paix).

Les bureaux, qui concentrent traditionnellement les trois quarts des montants investis en France, n’en ont totalisé « que » 51 % au 1er trimestre 2013 (1,3 milliard d’euros). Amorcée en 2012, la baisse des montants investis en bureaux s’est donc accentuée en raison, notamment, du nombre limité de grandes ou très grandes transactions. La part des bureaux devrait toutefois s’accroître lors des prochains trimestres du fait de la concrétisation attendue de quelques opérations majeures (portefeuille Ivanhoe Cambridge) et, plus généralement, de la mise sur le marché d’offres de grande taille dans des pôles tertiaires établis (quartier central des affaires parisien, La Défense, quartier des affaires de l’ouest).

Quant aux actifs industriels, ils représentent 7 % du total des montants investis en France (9 % sur l’ensemble de 2012).

Répartition géographique des montants investis

Avec 1,9 milliard d’euros, les volumes investis au 1er trimestre 2013 en Île-de-France sont en forte hausse de 49 % sur un an et représentent 74 % du total des montants engagés dans l’Hexagone. Les bureaux ont encore concentré la majorité des montants engagés en région parisienne au 1er trimestre 2013 (67 %), mais l’Île-de-France doit aussi son dynamisme à la vente de flagships situés sur les meilleures artères parisiennes ou de quelques immeubles mixtes emblématiques (8 place Vendôme, acquis par le fonds pétrolier de l’État d’Azerbaïdjan, 118 avenue des Champs-Elysées cédé à Pramerica). Conjuguées à la vente de grands ensembles de bureaux (Tour Mirabeau, dans le 15e), ces opérations confirment l’attrait d’un marché de Paris intra-muros qui concentre 43 % de l’ensemble des montants engagés dans le pays depuis janvier.

Avec près de 680 millions d’euros, les montants investis en province sont en hausse (+ 33 % sur un an) et représentés pour l’essentiel par des opérations de commerces en périphérie, à l’exemple d’un portefeuille de galeries et de retail parks cédé par Immochan à la CNP pour 160 millions d’euros.

Acteurs

Les investisseurs Français concentrent 68 % des volumes investis dans l’Hexagone au 1er trimestre 2013. Ils sont principalement représentés par les compagnies d’assurances (CNP), les OPCI/SCPI (Amundi, Primonial Reim) et les foncières (Gecina). Les investisseurs étrangers représentent 32 % des volumes investis en France, part relativement importante démontrant leur appétit pour le marché français au travers de grandes opérations. Ainsi, les investisseurs étrangers sont à l’origine de trois transactions supérieures à 100 millions d’euros : le siège de Crédit Agricole CIB à La Défense, acquis par Blackstone, le 8 place Vendôme, acheté par Sofaz et le 118 avenue des Champs-Elysées, acquis par Pramerica. Ces transactions viennent notamment confirmer l’intérêt de nouveaux venus pour le marché français (Sofaz). De façon générale, les investisseurs français et étrangers profitent des opportunités proposées par des vendeurs cherchant à réduire leur endettement (Crédit Agricole, Risanamento, etc.) ou des cessions opérées par certaines foncières dans différentes typologies d’actifs (Klépierre, Icade, etc.).

MARCHE LOCATIF DES BUREAUX D’ÎLE-DE-FRANCE

 

Évolution du volume de la demande placée

Avec 375 354 m² au 1er trimestre 2013, la demande placée chute de 17 % par rapport à la même période en 2012. Il s’agit aussi du niveau le plus bas enregistré sur un trimestre depuis le 3e trimestre 2009. Le nombre total de transactions est particulièrement bas (521 contre 536 au 1er trimestre 2012 et 646 deux ans auparavant). C’est également le cas du volume des ventes utilisateurs (- 75 % sur un an), dont le marché continue de pâtir des divergences de vues entre cédants et acquéreurs et du recul marqué de l’activité à Paris.

Mais le fléchissement du volume de la demande placée d’une année sur l’autre tient avant tout au rôle moins décisif des grandes opérations. 13 transactions supérieures à 4 000 m² totalisant 118 929 m² ont été enregistrées au 1er trimestre 2013 (contre 23 totalisant 212 464 m² au 1er trimestre 2012), soit 32 % du volume de la demande placée totale (47 % au 1er trimestre 2012). Aucun mouvement de plus de 20 000 m² n’a par ailleurs été enregistré. Les très grandes transactions ont ainsi fait défaut, alors qu’elles avaient limité la chute de la demande placée en 2012. Comme l’indiquent quelques mouvements, sous conditions suspensives, en cours de concrétisation, les grandes transactions pourraient cependant revenir au premier plan dans les prochains mois. De nouvelles opérations clés-en-mains, prisées par des utilisateurs désireux de se positionner en amont pour bénéficier de conditions de bail plus favorables, devraient notamment être finalisées, confirmant l’importance de la part du neuf dans la demande placée totale.

Répartition géographique de la demande placée

La demande placée est en berne dans la plupart des secteurs tertiaires d’Île-de-France. Le marché de La Défense est particulièrement atone. Seuls 12 291 m² y ont été placés au 1er trimestre 2013, après une fin d’année 2012 animée par la décision d’Allianz de s’installer sur 28 500 m² dans la Tour Athéna et la location par le ministère de l’Écologie de 53 600 m² dans la Tour Esplanade. Quelques transactions en cours et la livraison prochaine de plusieurs offres de grande qualité peuvent toutefois laisser espérer un rebond de la demande placée dans les mois à venir. Le Nord semble également à la peine, avec 18 225 m² placés au 1er trimestre 2013 soit une chute de 68 % sur un an. Les grandes transactions qui ont, à Saint-Denis notamment, contribué au succès du secteur en 2012, y ont logiquement réduit le nombre d’opportunités. Le Nord ne manque pas cependant de réserves foncières, qui devraient être mises à profit pour attirer de nouvelles grandes entreprises désireuses – à l’instar de SFR ou de la SNCF – de mener d’importantes opérations de regroupement pour réduire leurs coûts immobiliers.

D’autres secteurs ont, à l’inverse, tiré leur épingle du jeu. Tel est le cas du Sud Ouest dont la demande placée au 1er trimestre 2013 (46 604 m² placés et quatre transactions de plus de 4 000 m²) équivaut d’ores et déjà au tiers de l’ensemble des mètres carrés loués dans ce secteur en 2012. Le marché de Boulogne-Billancourt en particulier a tiré parti de son offre abondante de grandes surfaces neuves ou de bureaux de seconde-main de qualité pour attirer ou retenir les utilisateurs désireux de rationaliser leur immobilier sans transiger sur la qualité de leur adresse. Les mouvements enregistrés dans la ville (Be In Sport dans La Factory, Europe 1 dans Cristal Monceau ou encore Atlantis TV dans l’Alpha) ont par ailleurs consolidé son statut de pôle majeur de la communication en Île-de-France.

Le marché parisien a lui été relativement calme, avec 123 284 m² loués ou vendus aux utilisateurs (- 33 % par rapport à la moyenne enregistrée au cours d’un 1er trimestre depuis 10 ans). Seules deux transactions supérieures à 4 000 m² y ont été recensées au 1er trimestre 2013 (contre six au 1er trimestre 2012), illustrant les opportunités offertes à des utilisateurs de se regrouper à moindre frais tout en demeurant dans la capitale (Keolis au 20-22 rue Le Pelletier dans le 9e) et la poursuite de l’absorption des rares offres de qualité de Paris Rive Gauche.

Répartition de la demande placée selon le secteur d’activité

La répartition de la demande placée par secteur d’activité apparaît bien moins déséquilibrée que l’an passé. Au 1er trimestre 2013, aucun secteur ne représente ainsi plus du tiers de la demande placée totale supérieure à 4 000 m² quand les grandes entreprises de l’industrie-distribution en constituaient à elles seules 43 % en 2012. Les utilisateurs de l’industrie-distribution, et ceux des deux autres secteurs habituellement à l’origine des plus grosses transactions en Île-de-France (banque-assurance et administration), ont du reste été moins actifs depuis le début de l’année.

Évolution de l’offre disponible à six mois

Avec 4 096 325 m² disponibles à moins de six mois à la fin du 1er trimestre 2013 en Île-de-France (soit un taux de vacance de 7,8 %), l’offre de bureaux est en hausse de 12 % par rapport au 1er trimestre 2012 et de 6 % par rapport au 4e trimestre 2012. La hausse est commune à la plupart des secteurs tertiaires d’Île-de-France. Relativement contenue en 2012, l’augmentation de l’offre s’est accentuée depuis le début de 2013 du fait du fléchissement de la demande et de la poursuite des libérations. Le stock a également été gonflé par l’arrivée sur le marché de grands ensembles tertiaires neufs-restructurés, en particulier dans des secteurs des Hauts-de-Seine déjà bien pourvus (Eqho à La Défense, In & Out à Boulogne-Billancourt, West Plaza à Colombes, etc.). La hausse de l’offre devrait se poursuivre au cours des prochains mois en raison de cette accélération du rythme de la production de bureaux. Ainsi, près de 400 000 m² actuellement en cours de construction et devant être livrés en 2013 sont encore aujourd’hui disponibles.

Les mesures d’accompagnement restent déterminantes. Certains utilisateurs ont ainsi profité de conditions de bail plus favorables pour mener à bien leur projet immobilier, donnant lieu à de nouvelles transactions marquant l’absorption progressive de biens neufs ou récents livrés sur le marché depuis de longs mois (Etik à Boulogne-Billancourt, Front Office et O² à Asnières-sur-Seine ou encore Aristide à Bagneux). De tels mouvements devraient encore animer le marché d’Île-de-France en 2013, contribuant en particulier à limiter le recul de la demande placée dans quelques secteurs tertiaires très offreurs.

PERSPECTIVES DU MARCHE FRANÇAIS

Le recul de la demande placée de bureaux et les performances en demi-teinte d’un marché de l’investissement encore fragile ont confirmé, en ce début d’année 2013, les tendances observées en 2012. « Les conditions actuelles de marché offrent des opportunités aux utilisateurs désireux de moderniser leur immobilier à moindre coût, mais le rythme de la consommation de bureaux reste de manière générale fortement ralenti par la morosité économique. Si la France pourrait échapper à la récession, son économie restera à l’arrêt en 2013 et guère vigoureuse en 2014, contribuant à de nouvelles destructions d’emplois et à la frilosité des entreprises » explique Olivier Gérard. Le marché de l’investissement fait meilleure figure. « La diversification des stratégies d’allocation de grands institutionnels riches en fonds propres et le regain d’intérêt d’investisseurs plus opportunistes permettent d’espérer une correction limitée des volumes engagés en France en 2013. L’aversion au risque n’en continue pas moins de peser sur l’activité, alimentée par la dégradation du marché locatif, l’instabilité du système bancaire européen – récemment illustrée par la gestion de la crise chypriote – et les incertitudes liées à l’évolution fiscale en France. Or, le retour de la confiance reste un préalable au redressement généralisé du marché français de l’immobilier d’entreprise » conclut Olivier Gérard.