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La grande distribution et le e-commerce soutiennent le marché des grands entrepôts en France

Marché de l'Industriel
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Avec 420 000 m² vendus ou loués aux utilisateurs au premier trimestre 2013, le marché des grands entrepôts affiche un recul de près de 30 % par rapport aux 1ers trimestres 2011 et 2012. Cette mauvaise performance reflète la détérioration du climat économique mais permet tout de même encore d’envisager, pour l’ensemble de 2013, une stabilité de la demande placée par rapport à 2012.

L’activité reste majoritairement soutenue par la réalisation de grandes transactions, reflétant comme l’an passé les mouvements initiés par des acteurs de la distribution pressés de rationaliser leur supply-chain. Quelques enseignes de la grande distribution ainsi près de 30 % de la demande placée totale au 1er trimestre 2013. « Après les 130 000 m² placés par Amazon en 2012, le début de l’année a également confirmé le rôle plus décisif du e-commerce avec deux transactions de plus de 20 000 m² en région parisienne », précise Jean-Paul Deheeger, Directeur du département Industriel & Logistique de Cushman & Wakefield.

Les quatre principaux marchés de l’axe Nord/Sud (Lille, Paris, Lyon, Marseille) concentrent « à peine » 57 % du volume de la demande placée totale au 1er trimestre 2013 contre 76 % un an auparavant. Lié à la concrétisation de quelques mouvements d’envergure dans des pôles secondaires, ce déclin tient aussi au recul du marché d’Ile-de-France, où 157 000 m² à peine ont été placés, soit une baisse de 42 % sur un an. Les marchés de Lyon (moins de 10 000 m² placés) et de Marseille (30 000 m² placés) affichent également des performances en demi-teinte, même si la demande placée devrait prochainement rebondir en région PACA du fait de la concrétisation attendue de grands projets clés-en-mains. Le marché lillois tire quant à lui son épingle du jeu, même si l’installation de Lidl à La Chapelle d’Armentières y représente 70 % de la demande placée.

L’écoulement d’actifs de seconde-main bien situés et répondant aux normes ou de biens récents livrés depuis de longs mois s’est poursuivi, reflétant notamment les efforts consentis par les bailleurs. Le stock de biens de qualité ne cesse par ailleurs de se raréfier du fait de l’absence de reprise des opérations en blanc, l’offre disponible continuant en outre d’être alimentée par les libérations d’actifs inadaptés aux standards de performance et de sécurité les plus récents.

Le loyer prime reste légèrement supérieur à 50 €/m²/an en Ile-de-France. Toutefois, les exigences d’utilisateurs avant tout motivés par la réduction de leurs coûts immobiliers continuent de peser sur l’évolution des conditions de négociation avec les bailleurs. Ces derniers consentent d’importantes mesures d’accompagnement sous la forme, principalement, de franchises de loyer. Creusant l’écart avec les valeurs économiques, le recours aux mesures commerciales demeure par conséquent la condition d’une stabilité générale des valeurs faciales.

Avec 190 millions d’euros, les volumes investis en immobilier industriel en France au 1er trimestre 2013 sont quasi similaires à ceux enregistrés à la même époque en 2012 (+ 3 %). Les actifs logistiques concentrent 62 % de ce volume total, soit 5 % de l’ensemble des montants investis en immobilier d’entreprise depuis le début de l’année 2013. L’activité du 1er trimestre 2013 est restée contenue, animée par quelques ventes d’actifs unitaires dont les montants ont toutefois été supérieurs à ceux des opérations enregistrées à la même période en 2012. Comme l’an passé, l’activité devrait s’intensifier au fil des mois grâce à la vente de portefeuilles logistiques mais aussi à l’intérêt croissant d’investisseurs généralistes s’ajoutant à celui, habituel, des pure-players.