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Le marché des grands entrepots en France

La très forte dégradation du climat économique ne cesse de peser sur le secteur logistique. Ce dernier pâtit notamment du fléchissement de la consommation, lié aux destructions d’emplois et aux effets de la politique d’austérité. Ainsi, après 1993 et 2012, 2013 sera sans doute la troisième année de recul des dépenses des ménages depuis 1949. Selon l’INSEE, l’activité économique de la France pourrait toutefois connaître une légère embellie en fin d’année, avec une moindre contraction de l’investissement des entreprises et une stabilisation de la production manufacturière liée à une hausse des exportations et à la reconstitution des stocks.

Avec à peine 765 000 m² loués ou vendus aux utilisateurs dans l’Hexagone au 1er semestre 2013, la demande placée affiche une baisse de 18 % sur un an et de 29 % par rapport au 1er semestre 2011. Cette mauvaise performance tient avant tout au recul de l’activité dans les régions de Paris et Lyon. La demande placée y totalise à peine 260 000 m², soit un recul de 54 % sur un an lié à l’absence de très grandes opérations et à la chute générale du nombre de transactions. « Le marché lillois est le seul des quatre principaux marchés de l’axe Nord-Sud à connaître une évolution positive (+ 8 %), qui s’explique avant tout par l’arrivée de LIDL à La Chapelle d’Armentières et la faiblesse de l’activité au début de 2012. Les marchés situés hors de ces quatre pôles ont à l’inverse tiré leur épingle du jeu, grâce à quelques grands projets d’industriels (DSC près de Nantes) ou d’enseignes nationales de la distribution (Intermarché près de Béziers) », précise Jean-Paul Deheeger, Directeur du département Industriel & Logistique de Cushman & Wakefield.

 

D’autres marchés ont été ponctuellement animés par les mouvements opportunistes d’utilisateurs profitant des disponibilités de bâtiments existants – neufs ou de seconde-main – pour rationaliser leur immobilier à moindre coût (Massa ou Dachser en Bourgogne, Noz dans l’Aveyron). Ces bâtiments ont représenté une part importante de la demande placée au 1er semestre 2013. « Les prochains mois devraient à l’inverse être marqués par la concrétisation de plusieurs grands projets clés-en-main, tant en région parisienne (Toys’R’ Us et C&A) qu’en province (Intermarché près de Rennes, LIDL près de Metz, Leclerc près de Châlons-en-Champagne). Ces projets confirmeront le rôle clé des chargeurs de la distribution (78 % du volume des transactions depuis janvier) et permettront de limiter la chute des volumes placés sur l’ensemble de l’année 2013 », explique Jean-Paul Deheeger.
S’établissant à 52 €/m²/an, le loyer prime d’Île-de-France reste stable d’un trimestre sur l’autre. Les loyers n’ont pas non plus évolué dans les autres principaux marchés de la dorsale Nord-Sud. Cette stabilité des valeurs faciales masque un recours toujours important des bailleurs aux mesures d’accompagnement afin de limiter la vacance de leurs biens.

Les entrepôts logistiques ont concentré 12 % du total des montants investis en France au 1er semestre 2013 (748 millions d’euros). Ce volume est en forte hausse de 160 % par rapport au 1er semestre 2012 mais en repli de 13 % par rapport au 2nd semestre 2012, qui avait vu l’acquisition par Blackstone et Segro de trois portefeuilles logistiques totalisant près de 600 millions d’euros. Les opérations portant sur des portefeuilles d’entrepôts logistiques restent le principal moteur de l’activité. Ainsi, la joint-venture formée par Prologis et NBIM et la cession par Icade à Apollo Real Estate de 370 000 m² d’entrepôts comptent pour 56 % des volumes investis en immobilier logistique depuis le début de 2013. Les autres transactions sont relativement peu nombreuses, les plus significatives d’entre elles traduisant l’attrait des investisseurs pour de grandes plateformes neuves et sécurisées situées au cœur de la dorsale Nord-Sud (plateforme Norbert Dentressangle au Coudray-Montceaux, plateforme Darty à Pusignan, plateforme Maisons du Monde à Saint-Martin-de-Crau). Les taux de rendement des meilleurs actifs sont restés stables d’une année sur l’autre. Ainsi les taux prime de grands entrepôts se situent entre 7,25 % et 7,50 % dans les régions de Paris et de Lyon, et autour de 7,50 % à Marseille et à Lille.