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Des raisons d'espérer ?

« Seuls 1 211 061 m² de bureaux ont été placés en Île-de-France depuis janvier, soit une baisse de 18 % sur un an qui confirme que 2013 ne sera pas un grand cru pour le marché locatif » annonce Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France. Le climat économique reste défavorable : la pression fiscale demeure, la situation financière des entreprises est tendue et le chômage, au plus haut, n’a pas encore amorcé de baisse durable. Le marché de l’investissement se comporte mieux. « Avec 10,3 milliards d’euros à la fin du 3e trimestre en France, le marché de l’investissement affiche une légère hausse de 2 % par rapport à la même période en 2012 » indique Olivier Gérard. Cette solidité n’est pas uniquement imputable à l’acquisition de quelques trophées parisiens ou à la concrétisation de très grandes opérations. Elle est aussi le signe d’un rééquilibrage du marché dont l’activité est soutenue par l’ampleur des capitaux disponibles et un ajustement des prix sur les actifs moins sécurisés et les secteurs tertiaires moins prestigieux. Cependant, l’horizon du marché de l’investissement n’est pas complètement dégagé. « Attentifs à l’évolution des taux d’intérêt, les investisseurs sont également soucieux du manque de visibilité économique et d’un marché locatif encore déprimé ; en particulier les acteurs internationaux qui, dans le cadre de leurs stratégies d’allocation, analysent en détail les capitales mondiales » explique Olivier Gérard.


MARCHÉ FRANÇAIS DE L’INVESTISSEMENT

Évolution des montants investis

Le marché français de l’investissement a continué à faire preuve de vigueur au 3e trimestre avec 3,9 milliards d’euros engagés, soit une hausse de 14 % par rapport au trimestre précédent (3,4 milliards) et de près de 30 % par rapport au 1er trimestre de l’année (3 milliards). Ce regain d’activité porte à 10,3 milliards le total des volumes investis dans l’Hexagone, un niveau supérieur de 2 % à celui de l’année précédente à la même époque.

L’augmentation du volume s’accompagne d’une baisse de 22 % du nombre de transactions (243 contre 310 un an auparavant) principalement liée à la diminution du nombre d’opérations inférieures à 50 millions d’euros. Le segment 50-200 millions d’euros reste le plus dynamique, avec 54 % des engagements contre 38 % à la même période en 2012. Le volume des transactions comprises entre 50 et 100 millions d’euros est en hausse de 66 %. En outre, 21 transactions comprises entre 100 et 200 millions d’euros comptent pour près de 30 % de l’ensemble des montants investis. Enfin, on note que les trois transactions les plus importantes de l’année (Tour Adria à La Défense, Eco-Campus Orange à Châtillon, Sequana à Issy-les-Moulineaux) ont toutes été conclues cet été. 


 

Montants investis selon la typologie d’actifs

Les bureaux totalisent 7,2 milliards d’euros, soit 70 % du total des volumes investis dans l’Hexagone contre 63 % à la fin du trimestre précédent. 9 opérations de bureaux de plus de 100 millions d’euros ont été traitées au 3e trimestre 2013 en région parisienne, un chiffre identique à celui enregistré sur l’ensemble du 1er semestre.

Les commerces, avec 2,1 milliards d’euros investis, sont en baisse de 5 % sur un an et ne représentent plus « que » 20 % de l’ensemble des montants engagés en France (25 % à la fin du 2e trimestre). Après un 1er semestre dynamique, les grandes transactions ont été peu nombreuses au 3e trimestre (3 opérations supérieures à 50 millions contre 10 au 1er semestre).

Les locaux industriels représentent quant à eux 10 % du total des montants investis en France avec 1 milliard d’euros, en légère hausse par rapport à la même époque l’an passé. Après la cession de grands portefeuilles logistiques au 1er semestre, le 3e trimestre a été plus calme, principalement animé par l’acquisition par Blackstone du portefeuille Quartz pour 38 millions d’euros.

Répartition géographique des investissements

Avec 7,8 milliards d’euros, l’Ile-de-France représente 76 % des montants engagés dans l’Hexagone, une part stable par rapport à la même époque l’an passé.

Les bureaux représentent 83 % des 7,8 milliards d’euros investis en Ile-de-France contre 78 % un an auparavant. La hausse de la part des bureaux tient notamment à quelques très grandes transactions et aux placements importants réalisés en 1ère couronne. De fait, à l’exception de deux opérations de bureaux de plus de 100 millions d’euros (32 rue Marbeuf, Paris 8e et Spark, Paris 13e), l’activité des trois derniers mois a porté en majorité sur des actifs situés hors de Paris.

Si l’appétit des investisseurs pour les immeubles mixtes ou restructurés de la capitale reste important, le marché profite en effet de l’intérêt plus marqué de certains acteurs pour des actifs autres que les biens parisiens et parfois moins sécurisés. Cette évolution a été récemment illustrée par la vente d’immeubles partiellement vacants (Viva à Malakoff) ou situés au sein de secteurs tertiaires actuellement à la peine en matière d’activité locative (Tour Adria à La Défense).

Toutes les transactions de bureaux supérieures à 100 millions d’euros réalisées hors de Paris au 3e trimestre l’ont été dans les Hauts-de-Seine. Plusieurs d’entre elles portent sur des immeubles situés au sein de zones tertiaires bien identifiées (comme Meudon Campus à Meudon et Sequana à Issy-les-Moulineaux – tous deux occupés par Bouygues Telecom). D’autres secteurs des Hauts-de-Seine ont été privilégiés, moins établis mais disposant d’offres de qualité – récentes, neuves ou en cours de construction – et sécurisées par des baux longs (Atrium à Gennevilliers, Eco-campus d’Orange à Châtillon).

Enfin, si aucune transaction de plus de 100 millions d’euros n’y a encore été conclue en 2013, le Nord de la région parisienne a été le théâtre de 7 opérations supérieures à 50 millions d’euros dont 4 cet été (Kappa à Saint-Ouen, L’Olympe à Saint-Denis, etc.), démontrant l’attractivité de ce marché de report bien relié aux transports et prisé par les grands utilisateurs.

En province, 2,5 milliards d’euros ont été investis sur les neuf premiers mois de 2013, soit une hausse de 8 % sur un an. Cette progression tient à la vente de plusieurs portefeuilles de commerces et, dans une moindre mesure, à quelques transactions significatives en industriel et en bureaux, notamment en région Rhône-Alpes (siège du Groupe Casino à Saint-Etienne, immeuble Tase à Lyon).

Acteurs

Les Français concentrent 68 % des volumes investis dans l’Hexagone contre 57 % sur l’ensemble de 2012. Cette hausse a été alimentée par la réalisation de 7 des 10 transactions de plus de 100 millions d’euros du trimestre (Tour Adria, Eco-campus, Technopôle de Meudon, etc.). Les OPCI/SCPI (Primonial Reim, La Francaise AM, Amundi), les assureurs (Crédit Agricole Assurances) et les foncières (Gecina) restent, dans cet ordre, les investisseurs français les plus actifs.

Réalisant 32 % des volumes investis en France, les investisseurs étrangers sont majoritairement représentés par les Américains (32 % des investissements étrangers) et les Allemands (18 %). Les investisseurs américains (Tishman Speyer, Blackstone, Apollo, Hines) ont avant tout ciblé des actifs industriels ou de bureaux, offrant des perspectives de rendements plus élevés que le segment core. Les Allemands (Deka, Pramerica) ont eux privilégié des actifs commerciaux ou des immeubles mixtes situés, pour la plupart, dans Paris intra-muros.



MARCHÉ LOCATIF DES BUREAUX D’ÎLE-DE-FRANCE

Évolution du volume de la demande placée

Les derniers mois n’ont pas inversé les tendances observées depuis janvier sur le marché des bureaux d’Ile-de-France. Totalisant 1 211 061 m² à la fin du 3e trimestre 2013, la demande placée est en baisse de 18 % sur un an et de 25 % par rapport à la même période en 2011. Les incertitudes persistantes du climat des affaires entretiennent de fait l’attentisme des utilisateurs, allongeant les prises de décision ou incitant nombre de grandes entreprises à préférer une renégociation de leur bail à un déménagement ; une moindre mobilité dont on mesure l’impact sur l’activité locative, avec une forte baisse de 30 % du volume des transactions supérieures à 4 000 m². Au nombre de 43 (62 un an auparavant), celles-ci ne totalisent que 483 047 m², volume le plus bas enregistré à la fin d’un 3e trimestre sur les dix dernières années.

Si elle ne peut compenser le fléchissement du nombre de grandes transactions, la bonne tenue du segment des petites et moyennes surfaces permet néanmoins de limiter la chute de la demande placée totale. Ainsi, le volume des transactions inférieures à 4 000 m² n’enregistre qu’une diminution de 8 % d’une année sur l’autre, celui des transactions comprises entre 1 500 et 4 000 m² affichant même une augmentation de 8 %.

 

Caractéristiques de la demande placée

Les grandes transactions enregistrées en région parisienne restent avant tout motivées par la volonté des utilisateurs de réduire leurs coûts immobiliers, une tendance illustrée par l’extension de 71 000 m² du site du Crédit Agricole à Montrouge (bâtiment Eole). Avant tout soucieuses de préserver leur rentabilité, nombre d’entreprises associent à cet objectif celui d’une modernisation de leurs bureaux, leur offrant la possibilité de mieux maîtriser leurs charges, d’optimiser les surfaces qu’elles occupent et d’améliorer, dans certains cas, leur image.

Les surfaces neuves-restructurées restent donc, logiquement, très prisées par les utilisateurs. Celles-ci constituent 74 % du volume des transactions de plus de 4 000 m² à la fin du 3e trimestre 2013 (67 % sur l’ensemble de 2012). Elles représentent également la quasi-totalité des mouvements significatifs des derniers mois, qu’il s’agisse de produits clés en main ou pré-commercialisés (Ericsson sur 12 843 m² dans Helios à Massy) ou de biens neufs lancés en blanc et livrés, pour certains, depuis de longs mois (Orange sur 24 695 m² dans Eastview à Bagnolet). Leur écoulement progressif est révélateur de conditions de bail plus favorables, mises à profit par les entreprises pour mener à bien la rationalisation de leur immobilier. L’évolution des conditions de marché favorise également la prise à bail de surfaces rénovées ou de seconde-main de qualité, pour l’essentiel situées au sein de pôles tertiaires établis ou bien identifiés et faciles d’accès par les transports (SCA Hygiene Products sur 6 637 m² dans Eurosquare 1 à Saint-Ouen).

La priorité donnée par les entreprises à la réalisation d’économies explique les mouvements opportunistes relevés dans certains secteurs de report qui enregistrent une hausse de la demande placée sur un an. C’est le cas de la Boucle de Seine (+ 7 %) ou de l’Est (+ 19 %), où le rebond de l’activité peut toutefois être relativisé par la faiblesse des volumes placés l’an passé ou par le poids décisif de quelques transactions (Orange à Bagnolet). L’évolution est également positive à La Défense (+ 67 %) du fait de quelques mouvements d’envergure (ERDF dans la Tour Blanche) et de multiples prises à bail de moyennes surfaces constituant autant de solutions peu onéreuses et pratiques pour des utilisateurs déjà présents dans le quartier d’affaires. A l’exception notable de La Défense, la demande placée chute dans tous les pôles tertiaires établis d’Ile-de-France (Paris QCA, QAO, Sud Ouest). Il convient toutefois de distinguer les plus offreurs de ces secteurs (QAO, Sud Ouest) – qui peuvent notamment souffrir de divergences de vues encore trop marquées entre bailleurs et utilisateurs – du quartier central des affaires parisien. Ainsi, la chute importante du volume des transactions de plus de 4 000 m² (- 36 % sur un an) dans le QCA y traduit avant tout le manque de grandes surfaces neuves-restructurées disponibles plus qu’une perte d’attractivité, ses meilleures offres étant généralement rapidement absorbées ou pré-commercialisées (Hermès sur 5 525 m² au 10-12 rue d’Anjou).

Évolution de l’offre disponible

Le volume de l’offre a poursuivi sa hausse au 3e trimestre (+ 2 % par rapport à la fin du 1er semestre) sous l’effet du ralentissement des rythmes de commercialisation, de nouvelles libérations et de la mise sur le marché de grands immeubles tertiaires neufs-restructurés, dans l’ouest de la région en particulier. En hausse de 8 % sur un an, l’offre disponible à moins de six mois totalise désormais 4 215 110 m² soit le volume le plus haut jamais atteint en Ile-de-France. Quant au taux de vacance, il s’établit à 8 % à la fin du 3e trimestre contre 7,4 % un an auparavant.

Le volume de l’offre disponible ne baissera sans doute pas de façon significative dans le prochains mois. Ainsi, les prévisions économiques ne permettent pas d’espérer une accélération franche et généralisée de la demande. En outre, de nouveaux projets seront livrés tout au long de 2014, accentuant à court-terme la concurrence entre pôles tertiaires pour attirer les grands utilisateurs actuellement actifs sur le marché. Dans ce contexte, l’ajustement des valeurs locatives et l’octroi de mesures d’accompagnement plus importantes resteront des éléments clés, jouant de façon décisive dans la concrétisation de nouveaux mouvements.

Paris intra-muros devrait également connaître un rebond de la demande, lié à des mises en chantier plus nombreuses, notamment sous forme d’opérations de restructuration dans Paris QCA (3-5 Friedland, 1 Euler, etc.). Celles-ci pourraient ponctuellement augmenter la part des surfaces neuves-restructurées dans le volume total de l’offre de la capitale (19 % à la fin du 3e trimestre 2013), mais elles ne permettront sans doute pas un rééquilibrage durable du marché parisien. La demande soutenue des secteurs du Luxe ou d’Internet et le surcroît d’activité possible d’acteurs traditionnels comme l’Administration ou le Conseil laissent en effet augurer une absorption assez rapide des projets livrables au cours des deux prochaines années. Les offres les plus qualitatives auront en revanche valeur de test s’agissant du maintien des loyers prime à des niveaux élevés, supérieurs à 800 €/m²/an.


PERSPECTIVES DU MARCHE FRANÇAIS

Le 4e trimestre 2013 confirmera la baisse des volumes placés d’une année sur l’autre, même si de grosses opérations pourraient encore se concrétiser. « Il faudrait désormais retrouver des rythmes de commercialisation proches de ceux de la fin de 2011, 2006 ou 2007 – trois des périodes les plus animées de la décennie – pour au moins atteindre le seuil des deux millions de mètres carrés placés sur l’ensemble de l’année. Or, si quelques signes de reprise économique sont perceptibles, l’amélioration de la conjoncture est encore trop timide pour impulser une dynamique favorable à la consommation soutenue de mètres carrés de bureaux » explique Olivier Gérard. Un léger rebond de l’activité pourrait tout de même survenir dans les prochains mois, grâce notamment à l’assouplissement des conditions de bail en périphérie ou à l’arrivée de nouvelles offres de qualité dans la capitale. Cette évolution permettra une plus grande adéquation entre l’offre disponible sur le marché et les critères de recherche des utilisateurs, renforçant l’attrait de l'offre neuve, restructurée ou rénovée et accélérant ainsi leur prise de décision. « Le marché de l’investissement profite déjà depuis plusieurs mois d’un tel desserrement des conditions de négociation et d’une plus grande fluidité de l’offre proposée à la vente, expliquant la solidité de ses performances d’une année sur l’autre et annonçant des montants engagés sans doute proches, sur l’ensemble de 2013, de ceux de 2012 » conclut Olivier Gérard.