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Un 3ème trimestre dynamique pour le marché des grands entrepôts en France

Le marché français a connu un 3ème trimestre dynamique, portant à 1 685 000 m² le volume de grands entrepôts loués ou vendus aux utilisateurs dans l’Hexagone depuis le début de 2013. Ce chiffre est supérieur de 26 % à celui de la même période en 2012 mais équivaut au niveau enregistré deux ans auparavant.

«Si le nombre de transactions reste assez bas, le volume placé au 3ème trimestre est en revanche en forte hausse et même légèrement supérieur à celui enregistré sur l’ensemble du 1er semestre. Jouant un rôle décisif dans le rebond du marché locatif, plusieurs grandes opérations clés-en-mains ont encore été concrétisées. Neuf transactions supérieures à 40 000 m², dont 7 au 3ème trimestre, comptent au total pour 30 % du volume de la demande placée lors des neuf premiers mois de 2013», souligne Jean-Paul Deheeger, Directeur du département Industriel & Logistique de Cushman & Wakefield.
Répartition géographique de la demande placée en Ile-de-France

Si les prestataires ont été plus actifs au 3ème trimestre, les chargeurs restent à l’origine des mouvements les plus significatifs et concentrent 72 % du volume de la demande placée totale depuis le début de l’année. «Les enseignes de la distribution alimentaire ou spécialisée se sont encore distinguées, avec par exemple Toys R’ Us à Saint-Fargeau-Ponthierry ou Leclerc près de Châlons-en-Champagne», précise Jean-Paul Deheeger. Engagé dans un vaste plan de rationalisation, Intermarché multiplie par ailleurs les projets avec une nouvelle base à Heudebouville, près de Rouen, après celle de Béziers en début d’année ou celles à venir dans le Sud Est ou en Bretagne.

Certains de ces projets expliquent le niveau élevé de la demande placée dans les pôles régionaux secondaires. Les quatre principaux marchés de la dorsale Nord-Sud voient eux leur part reculer (58 % contre 73 % sur l’ensemble de 2012), reflétant l’atonie des marchés lyonnais (120 000 m² placés) et parisien (420 000 m²) en dépit du léger regain observé en Ile-de-France au cours des derniers mois. L’activité reste stable en région lilloise (220 000 m²), où l’installation de Gifi près de Douai et de Lidl à La Chapelle d’Armentières constituent plus de la moitié de la demande placée totale. Illustrant le développement rapide du secteur de Saint-Martin-de-Crau, la nouvelle base géante de Castorama contribue quant à elle largement à la hausse de la demande dans la région de Marseille (224 000 m²).
S’établissant à 52 €/m²/an, le loyer prime d’Île-de-France reste stable d’un trimestre sur l’autre. Les loyers n’ont pas non plus évolué dans les autres principaux marchés de la dorsale Nord-Sud. Cette stabilité des valeurs faciales masque un recours toujours important des bailleurs aux mesures d’accompagnement afin de limiter la vacance de leurs biens.

Avec 1 milliard d’euros, soit 10 % du total des montants engagés en France, les volumes investis en immobilier industriel sont en légère hausse de 5 % par rapport à la même époque l’an passé. Ce marché reste dominé par l’activité enregistrée sur le segment des entrepôts logistiques, qui représentent 86 % de l’ensemble des montants investis en immobilier industriel.
Après la cession de grands portefeuilles logistiques au 1er semestre (cession par Icade à Apollo Real Estate de 370 000 m² d’entrepôts), le 3ème trimestre 2013 a été bien plus calme. Les trois derniers mois ont notamment vu l’acquisition par Blackstone du portefeuille Quartz pour 38 millions d’euros, confirmant l’intérêt d’investisseurs opportunistes anglo-saxons à la recherche de rendements plus élevés. Cette opération montre également le rôle moteur des portefeuilles, qui comptent pour 54 % de l’ensemble de l’activité enregistrée depuis le début de 2013.

Outre le portefeuille Quartz, deux transactions significatives ont animé le marché français au cours des derniers mois : la vente à AXA Real Estate du site Eurostore à Gennevilliers – illustrant l’intérêt montré par la revalorisation de parcs existants bien situés en 1ère couronne – et l’acquisition par Amundi d’une plateforme livrée en 2007 près de Bordeaux et louée depuis à CDiscount.

Les taux prime de grands entrepôts se situent entre 7,25 % et 7,50 % dans les régions de Paris et de Lyon, et autour de 7,50 % à Marseille et à Lille. Si les taux de rendement des meilleurs actifs sont restés stables d’une année sur l’autre, ils enregistrent ponctuellement une pression à la baisse dans les marchés lyonnais et parisien