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Londres reste le marché de bureaux le plus cher du monde

Une étude annuelle du conseil international en immobilier Cushman & Wakefield consacrée aux coûts d’occupation de bureaux dans le monde.

• En 2013, les loyers de bureaux ont augmenté en moyenne de 3 % dans le monde.
• Londres reste le marché de bureaux le plus cher du monde devant Hong Kong et Moscou.
• Paris gagne une place et se classe neuvième.

Le quartier de West End à Londres reste le marché de bureaux le plus cher du monde devant le quartier central des affaires de Hong Kong. Selon l’étude Office Space Across the World 2014, qui compare les coûts d’occupation des bureaux dans 143 métropoles de 67 pays, Londres a profité en 2013 d’une demande soutenue des utilisateurs et de la raréfaction de son offre de bureaux de qualité disponible pour consolider sa première place. « Accentuant la concurrence entre entreprises pour s’implanter dans les sites les plus prisés de la capitale britannique, cette rareté explique la hausse de 5 % des loyers dans le West End en 2013 » annonce Ludovic Delaisse, Directeur du département Bureaux de Cushman & Wakefield France. Cette augmentation lui a permis de creuser l’écart avec les valeurs des meilleures offres de bureaux du quartier central des affaires de Hong Kong, qui sont elles restées stables.

Sur l’ensemble de la planète, les loyers de bureaux ont augmenté en moyenne de 3 % sur un an, soit un rythme similaire à celui enregistré en 2011 et 2012. La progression des valeurs reste généralement mesurée, expliquant le nombre relativement limité de changements dans le classement des marchés de bureaux les plus chers du monde. Parmi les évolutions les plus significatives, Moscou – où les loyers de bureaux sont pourtant restés inchangés d’une année sur l’autre – gagne trois places en un an à la faveur d’une baisse des valeurs dans certains sous-marchés (Zona Sul à Rio de Janeiro, qui perd quatre places) et d’une variation des taux de change. La dépréciation de la roupie face au dollar américain et à l’euro – deux monnaies servant de référence pour établir notre classement – explique ainsi le recul du marché de Connaught Place à New Delhi même si le loyer des meilleures offres de bureaux y est resté stable d’une année sur l’autre.

EUROPE / MOYEN-ORIENT / AFRIQUE (EMEA)
Dans la zone EMEA, les loyers ont augmenté de 3 % d’une année sur l’autre, une progression certes modeste mais qui est toutefois la plus importante enregistrée sur un an depuis le début de la crise de 2008. Cette hausse moyenne de 3 % tient avant tout aux évolutions constatées dans certains marchés du Golfe (Qatar, Dubaï) ou d’Afrique. Les valeurs ont notamment bondi de 30 % en Afrique du Sud en 2013, une année particulièrement animée en matière d’activité locative avec la réalisation d’un nombre important de grandes transactions. Les loyers des meilleures offres de bureaux n’ont en revanche augmenté que de 1 % sur le continent européen. Quelques grandes métropoles (Londres, Francfort) ont vu leurs valeurs progresser sous l’effet d’une demande soutenue des utilisateurs et d’une raréfaction de l’offre de bureaux de qualité. D’autres villes semblent par ailleurs se relever de la crise, comme Dublin où l’absorption progressive des surfaces de qualité et le rebond de la demande des entreprises expliquent les croissances de loyer à deux chiffres observées dans certains quartiers. En 2014, les loyers de bureaux en Europe devraient continuer d’enregistrer une pression à la hausse en raison de l’embellie du climat économique, du rythme relativement maîtrisé des livraisons de nouvelles surfaces et de la volonté des utilisateurs de saisir les dernières opportunités de bureaux de qualité immédiatement disponibles dans quelques marchés sous-offreurs.

À Paris, troisième marché de bureaux le plus cher d’Europe, les loyers accusent une légère baisse d’une année sur l’autre reflétant, principalement, le nombre très limité de transactions portant sur des actifs haut-de-gamme. « L’offre de qualité demeure relativement rare dans les beaux quartiers de la capitale, incitant les utilisateurs de secteurs à forte valeur ajoutée, comme le luxe, le conseil et les avocats à payer un prix élevé pour y saisir les biens les plus prestigieux et les mieux situés. C’est pourquoi la livraison prochaine de biens emblématiques dans le quartier habituellement très peu offreur de l’Etoile aura valeur de test, et pourrait permettre de renouer avec des niveaux de loyer plus élevés » explique Ludovic Delaisse. Toutefois, le marché des biens d’exception est loin d’être représentatif des tendances observées dans le reste de l’Ile-de-France. La grande hétérogénéité des valeurs locatives y demeure plus que jamais la règle, celles-ci pouvant varier fortement dans un même secteur tertiaire en fonction de la localisation du bâtiment, de sa qualité intrinsèque et de la stratégie de commercialisation du propriétaire. De façon générale, les mesures d’accompagnement sont toutefois un élément plus déterminant des relations entre preneurs et propriétaires. Révélant l’octroi de franchises de loyer plus importantes, les utilisateurs profitent ainsi de conditions de bail souvent plus avantageuses.

ASIE PACIFIQUE
La zone Asie-Pacifique reste la plus représentée dans le top 10 des marchés de bureaux les plus chers du monde, avec Hong Kong (2e), Pékin (4e), Tokyo (5e), New Delhi (8e) et Sidney (10e). En 2013, les loyers y sont pourtant restés stables, n’affichant qu’une modeste progression de 2 % par rapport à l’année précédente. Ils ont même légèrement reculé à Hong Kong, place financière où le développement de nouvelles surfaces de bureaux est relativement limité mais qui a pu ponctuellement souffrir des incertitudes du climat économique international. Les loyers ont également diminué à Pékin, où l’activité est tirée par la forte croissance et la tertiarisation de l’économie chinoise, mais dont les surfaces de bureaux, abondantes, offrent de multiples solutions d’implantation aux entreprises. En revanche, d’autres marchés ont enregistré de fortes progressions, comme Djakarta, Bangkok ou Singapour.

L’année 2014 ne devrait pas apporter de grands changements dans la zone Asie-Pacifique. Les loyers y demeureront généralement stables, l’amélioration du climat économique et l’accroissement de la demande des utilisateurs s’accompagnant dans certaines villes d’un recours plus significatif des propriétaires aux mesures d’accompagnement.

AMÉRIQUES
Tranchant avec la progression à deux chiffres enregistrée en 2012 (+ 10 %), la croissance des loyers y a été bien plus modérée en 2013 (+ 1 %). Ce ralentissement est en partie le résultat des performances en demi-teinte des marchés brésilien et argentin. Moteurs traditionnels de la croissance des loyers sur le sous-continent sud-américain, ces derniers ont été pénalisés par les incertitudes du climat économique et la prudence plus marquée des utilisateurs. L’année 2014 ne devrait pas changer la donne compte-tenu de perspectives économiques mitigées. Au Brésil, d’importantes échéances électorales ajouteront en outre à l’incertitude. Cependant, l’organisation prochaine de deux évènements sportifs majeurs (Coupe du Monde de football 2014, JO 2016) et les gains attendus en matière d’infrastructures devraient à terme renforcer l’attractivité de ce pays auprès de grandes multinationales et profiter, in fine, à son marché des bureaux.

Aux États-Unis, l’activité locative a d’ores et déjà bénéficié de l’amélioration de la conjoncture économique et de la confiance retrouvée des milieux d’affaires. Cette évolution générale masque toutefois d’importants contrastes en fonction des différents sous-marchés. Stables ou en léger retrait dans la plupart des villes du pays, les loyers de bureaux ont à l’inverse enregistré une croissance annuelle à deux chiffres à New York et Boston en raison d’une forte demande de certains secteurs d’activité (cabinets d’avocats, communication, hautes technologies, etc.). 2014 sera une année de consolidation de la reprise économique aux États-Unis, ce qui pourrait contribuer à une nouvelle augmentation des loyers de bureaux dans les prochains mois et soutenir la croissance des valeurs dans l’ensemble du continent américain.