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Hausse attendue de 13 % des volumes investis en immobilier d’entreprise dans le monde en 2014

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Selon l’étude Investment Atlas 2014, qui analyse les volumes investis en immobilier d’entreprise dans 62 pays, 1,18 billion US$ (859 milliards €) ont été investis dans le monde en 2013, soit une hausse de 22,6 % sur un an et le volume le plus élevé depuis 2007 (1,24 billion US$).
La fin de la récession, la reprise du climat des affaires et un accroissement de l’offre disponible à la vente ont soutenu l’activité du marché mondial de l’investissement en 2013. La hausse des volumes investis et des valeurs s’est accompagnée d’une baisse des taux de rendement prime, revenus à des niveaux d'avant crise.
« En 2014, les volumes investis dans le monde devraient augmenter de 13 % » annonce Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France. « L’Amérique du Nord et l’Europe de l’Ouest seront les principaux moteurs de l’activité. L’activité sera plus généralement stimulée par l’amélioration des fondamentaux des marchés locatifs, la plus forte demande des investisseurs et de nouvelles sources de financement. Le marché profitera également en 2014 de la poursuite de l’élargissement des critères de recherche des investisseurs au-delà du seul segment core, après une année 2013 marquée par un regain d’intérêt pour certains marchés émergents d’Asie, des villes américaines secondaires et quelques pays d’Europe du Sud » poursuit Olivier Gérard.

Investissements transfrontaliers
Le dynamisme des investissements transfrontaliers est une tendance mondiale. En hausse de 24,3 % sur un an, la part des acteurs investissant en dehors de leur pays d’origine s’élève à 17,6 % de l’ensemble des montants engagés sur la planète en 2013. Particulièrement actifs en Europe, les investisseurs internationaux actifs en dehors de leur continent d’origine jouent en outre un rôle de plus en plus décisif.
Les capitaux internationaux proviennent majoritairement d’investisseurs issus de la zone Asie-Pacifique (40 % des investissements transfrontaliers). Toutefois, ces capitaux sont principalement réinvestis au sein de cette zone. Ainsi, les acteurs les plus actifs en dehors de leur continent d’origine sont en réalité les Nord-Américains. En 2013, 43 % des montants qu’ils ont investis l’ont en effet été hors du continent nord-américain. Cela dit, leurs investissements transfrontaliers n’ont augmenté que de 23 % sur un an en 2013, contre 88 % pour les investissements transfrontaliers originaires d’Asie-Pacifique et 96 % pour les investissements transfrontaliers originaires du Moyen-Orient. Enfin, les investissements européens en dehors du vieux continent ont été pratiquement nuls. Les investissements transfrontaliers d’acteurs européens ont même diminué en 2013 sur leur propre continent, ces derniers privilégiant leur marché national d’une part et affrontant la forte concurrence d’investisseurs non-européens d’autre part. L’Europe reste de fait le terrain de jeu privilégié des fonds de pension et fonds souverains : en 2013, 59 % des fonds investis en immobilier d’entreprise par ces deux types d’acteurs ont eu pour cible la zone EMEA, contre 28 % au continent américain et seulement 13 % à l'Asie.

Europe (EMEA) : hausse de 12-13 % des montants investis en 2014
246,3 milliards US$ (179,3 milliards €) ont été investis dans la zone EMEA en 2013, soit une hausse de 23 % par rapport à 2012. Cette tendance devrait se poursuivre en 2014, avec une progression des volumes estimée à 12-13 % par rapport à l’année précédente.
Le fait marquant de 2013 a été le rebond de l'activité en Europe du Sud, où les volumes ont progressé de 107 % d’une année sur l’autre. Soutenus par un marché de la dette plus dynamique, la France, l’Allemagne et le Royaume-Uni continuent toutefois de représenter l’essentiel de l’activité : affichant une hausse de 24 % sur un an, ces trois pays concentrent 66 % de l’ensemble des montants engagés dans la zone EMEA en 2013. L’intérêt plus marqué des acteurs opportunistes et des investisseurs non-européens a par ailleurs joué un rôle décisif dans le renouveau du marché européen.
« Le marché de l’investissement dans la zone EMEA est en ébullition. La demande ne cesse d’y croître, portée par les sommes massives allouées par les institutionnels à l’immobilier et par l’intérêt croissant des investisseurs étrangers, auxquels s’ajoutent une plus grande offre de dette et la correction des prix de certains actifs. D’autre part, et bien que ciblant majoritairement le segment prime, les organismes préteurs se sont aussi positionnés sur des actifs plus risqués, accélérant les processus de décisions et contribuant à entretenir l’intérêt des investisseurs pour les ventes de portefeuilles » explique Olivier Gérard.

France : hausse de 5-10 % des montants investis en 2014
15,1 milliards d’euros ont été investis en France en 2013, soit une hausse de 1 % sur un an et une légère baisse de 3 % par rapport à la moyenne des dix dernières années. Si l’instabilité économique demeure, et si le segment des bureaux a pu souffrir de la dégradation du marché locatif, les commerces et les locaux industriels ont en revanche été dynamiques. Le marché français a notamment profité d’une offre plus variée – alimentée par les cessions d’acteurs soucieux de recentrer leur patrimoine ou contraints de dégager des liquidités – suscitant l’intérêt d’un nombre croissant d’investisseurs. Favorisées par l’ajustement progressif des valeurs, les opérations portant sur des actifs moins sécurisés ont aussi joué un rôle plus marqué, permettant à quelques investisseurs opportunistes de s’illustrer aux côtés de grands institutionnels long terme convoitant les biens les plus emblématiques de l’Hexagone.
« Si les incertitudes fiscales et la détérioration des marchés locatifs pourraient encore peser sur l’activité en 2014, les volumes investis sur l’ensemble de cette année devraient encore croître de 5 à 10 % sur un an » annonce Olivier Gérard. Plusieurs grandes ou très grandes transactions sont déjà en cours de concrétisation, témoignant de l’ampleur des fonds à placer et du vif appétit d’investisseurs institutionnels long terme (assureurs, fonds souverains) pour les actifs core français. Mais les efforts consentis par certains vendeurs et l’intérêt des acteurs opportunistes joueront aussi en faveur de biens moins sécurisés, confirmant l’attrait du marché français pour des profils plus variés d’investisseurs.

Asie-Pacifique : hausse de 7-8 % des montants investis en 2014
C’est dans la zone Asie-Pacifique que les volumes investis ont affiché la plus forte hausse en 2013 : avec 568,6 milliards US$ (413,9 milliards €), l’augmentation est en effet de 25 % d’une année sur l’autre. Ce volume représente par ailleurs 48 % des montants engagés sur la planète en 2013 – une somme qui est néanmoins à relativiser puisqu’elle est constituée à 70 % de ventes de terrains en Chine. La demande pour les actifs prime s’est accrue au 4e trimestre, qu’il s’agisse d’actifs de bureaux et de commerces en Chine ou d’entrepôts logistiques dans les grands pôles industriels du Japon et de Singapour. Le Vietnam et la Malaisie sont dans le peloton de tête des marchés émergents les plus actifs, avec des volumes en hausse de 58 % et 37 % sur un an.
L’amélioration du climat économique mondial et la croissance des économies nationales asiatiques devraient continuer de stimuler l’activité du marché de l’investissement en 2014. Les montants engagés dans la zone Asie-Pacifique pourraient ainsi croître de 7 à 8 % par rapport à 2013.

Amérique du Nord : hausse de 20 % des montants investis en 2014
Les montants investis au 4e trimestre 2013 en Amérique du Nord ont atteint leur plus haut niveau, sur un trimestre, depuis 2007. Toutefois, l’augmentation des volumes en 2013 n'y a pas été aussi forte qu’en Asie et en Europe. Avec 359 milliards US$ investis (261,3 milliards d’euros), soit 30 % des montants engagés dans le monde, la hausse est ainsi de 19 % sur un an. Soutenus par la forte demande d’investisseurs canadiens, les États-Unis ont été le moteur de l’activité, même si celle-ci a été bridée par des prix élevés et une pénurie de produits disponibles à la vente.
En 2014, les montants investis en Amérique du Nord devraient enregistrer une nouvelle hausse de 20 % sur un an, liée à l’amélioration des fondamentaux des marchés immobiliers et à la reprise de l’économie aux États-Unis (hausse des créations d’emplois, rebond de la consommation des ménages et des investissements des entreprises, etc.). Par ailleurs, les capitaux vont continuer d’abonder dans le secteur de l’immobilier, sous forme de fonds propres ou via le marché de la dette. Le dynamisme du marché de la dette senior ne se dément pas et le marché de la dette mezzanine est également très liquide alors que le niveau de LTV reste conservateur. Une nouvelle amélioration des marchés financiers est probable en 2014, parallèlement à la reprise du marché des CMBS.

Amérique Latine : forte baisse des volumes investis au Brésil
Les volumes investis en Amérique Latine ont diminué de 13 % en 2013 (5,7 milliards US$, soit 4,1 milliards d’euros). Le marché a été pénalisé par le recul des investissements étrangers (- 61 % sur un an) : ceux-ci ne représentent plus que 21 % du montant total investi dans la région, un niveau au plus bas depuis trois ans. Certains investisseurs internationaux, adoptant une stratégie à plus court terme, se sont tournés vers des marchés jugés moins risqués, comme l’Europe du Sud. Dans le même temps, de grands acteurs locaux ont diversifié leur allocation d’actifs en augmentant leur exposition à l’international.
Le Brésil affiche une très mauvaise performance, avec des volumes investis en baisse de 75 % en 2013. En revanche, le Mexique s’est imposé comme le pays le plus dynamique d’Amérique latine, avec une activité soutenue par de nouveaux véhicules d’investissement (REIT) et une solide performance du secteur industriel.

Perspectives
En 2014, l’immobilier d’entreprise continuera de susciter l’intérêt des investisseurs en raison de l’amélioration du climat économique mondial, d’un marché de la dette plus dynamique, de l’activité de types d’acteurs plus divers et de la mise sur le marché d’actifs tout aussi diversifiés. Par ailleurs, le marché mondial profitera d’une plus grande tolérance au risque et de l’abondance des capitaux prêts à être investis dans l’immobilier.
En 2014, les volumes investis dans le monde devraient augmenter de 13 %, soit 1,33 billion US$ (968 milliards €). « La reprise du marché de l’investissement est sans doute bien plus précoce que beaucoup ne le prédisaient, confirmant la rapidité des cycles immobiliers. Cela dit, toutes les incertitudes ne se sont pas dissipées. Ainsi, les tensions géopolitiques sont encore nombreuses et vives, du Moyen-Orient jusqu’à la Mer de Chine. L’Ukraine s’est récemment ajoutée à la liste des points les plus chauds de la planète. S’il est encore trop tôt pour évaluer les incidences exactes de ces tensions sur les marchés immobiliers mondiaux, elles rappellent toutefois les risques inhérents aux investissements dans les marchés émergents » conclut Olivier Gérard.