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Un début d’année timide pour le marché de l’immobilier logistique

Jean-Paul Deheeger
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Comme en 2013, l’activité locative du marché français de l’immobilier logistique a démarré l’année 2014 de façon assez timide.
« Seuls 390 000 m² d’entrepôts supérieurs à 5 000 m² ont été loués ou vendus aux utilisateurs au 1er trimestre en France, soit une baisse de 7 % sur un an mais une forte chute de 34 % par rapport à la même période en 2012 », souligne Jean-Paul Deheeger, Directeur du département Industriel et Logistique de Cushman & Wakefield France.

Sur l’ensemble du territoire hexagonal, 27 transactions ont été recensées dont 12 en région parisienne. Le nombre très limité de transactions pèse sur le niveau de la demande placée. Il met également en valeur le rôle décisif de quelques grandes opérations : quatre supérieures à 30 000 m² comptent pour 44 % du volume de la demande placée totale.
Les mouvements les plus importants de l’année restent pourtant à venir. Les enseignes de la grande distribution (Leclerc, Intermarché, Carrefour, etc.) poursuivent en effet leur plan de rationalisation, avec le développement de projets de bâtiments vastes et modernes. Une fois finalisés, ces projets permettront de gonfler encore davantage les volumes placés. Non pris en compte au 1er trimestre 2014, leur absence explique le recul temporaire de la part des marchés secondaires dans la demande placée totale.

 
La part de l’Ile-de-France est en revanche en nette augmentation. 205 000 m² y ont été loués ou vendus aux utilisateurs, soit 53 % du volume de la demande placée en France sur cette période (37 % à la même époque l’an passé). « Après une année 2013 morose, ce regain de forme tient toutefois principalement à la finalisation de deux grands projets clés-en-main initiés depuis de longs mois : Toys R’ Us à Saint-Fargeau-Ponthierry et C&A près de Meaux. Ces deux opérations et la prise à bail d’une plateforme de 36 800 m² par Carrefour à Moussy-le-Neuf comptent ainsi pour près de 60 % de l’activité locative en Ile-de-France au 1er trimestre », précise Jean-Paul Deheeger. Elles expliquent également le poids important des bâtiments de classe A dans la demande placée totale. Le reste de l’activité en région parisienne a consisté essentiellement en la prise à bail de quelques bâtiments existants d’une surface comprise entre 6 000 et 12 000 m² (SDLT à Servon, Schenker à Mitry-Mory, etc.).

Les autres pôles de la dorsale Nord-Sud ont été peu animés. Au total, seules six transactions ont été enregistrées dans les régions de Lille, Lyon et Marseille. Cependant, dans ces deux derniers pôles, les volumes placés seront prochainement gonflés par la concrétisation de grands clés-en-main de chargeurs et par le regain de la demande des prestataires.
Les libérations continuent généralement de gonfler le stock disponible. Cela dit, les dernières transactions ont encore amoindri l’offre de classe A, notamment à Lyon ou dans le nord de l’Ile-de-France. L’offre de qualité ne cesse donc de se raréfier, annonçant une reprise – certes limitée – des lancements en blanc.

Près de 200 millions d'euros ont été investis sur le marché français de l'immobilier industriel au 1er trimestre 2014 dont 130,4 millions d’euros sur le seul segment de la logistique (66 % du total). Ce dernier chiffre est bien inférieur à celui du 1er trimestre 2013 (439 millions), même si les volumes avaient à l’époque été gonflés par la prise en compte de la joint-venture entre Prologis et NBIM (272 millions). La performance en demi-teinte du 1er trimestre 2014 s’explique par l’absence de cessions de portefeuilles d’entrepôts et par un nombre très limité de transactions. Depuis le début de l’année, celles-ci ont porté pour l’essentiel sur des actifs de moins de 50 millions d’euros, à l’exemple de l'acquisition par Prologis d'un site loué à Norbert Dentressangle à l’Isle-d'Abeau ou de la cession à Argan d’un entrepôt loué à Casino près de Saint-Étienne.

Les opérations en cours, comme la cession à Blackstone du portefeuille de Foncière des Régions pour près de 350 millions d’euros, annoncent un net accroissement des volumes investis dans les prochains mois. L’accélération de l’activité montrera que le marché de la logistique continue tout à la fois de bénéficier d’une demande soutenue des investisseurs pour de grandes plateformes neuves ou récentes situées dans les quatre grands pôles de l’Hexagone et de l’intérêt montré par certains acteurs plus opportunistes pour des actifs de classe B.
Les taux prime de grands entrepôts se situent entre 7,00 % et 7,25 % dans les régions de Paris, Lyon, Marseille et Lille. Si les taux de rendement restent généralement stables dans le reste du pays, ils pourraient d’enregistrer une nouvelle pression à la baisse dans les grands marchés de la dorsale Nord-Sud en raison de la rareté de l’offre d’actifs de qualité proposés à la vente.