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Regain de forme du marché de l’immobilier logistique en Ile-de-France

Demande Placee Logistique 2T 2014
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Après un début d’année plutôt calme, l’activité s’est accélérée au deuxième trimestre pour le marché de l’immobilier logistique. « Avec 960 000 m² d’entrepôts supérieurs à 5 000 m² loués ou vendus aux utilisateurs, les volumes placés sur l’ensemble du premier semestre 2014 sont finalement supérieurs à ceux enregistrés à la même période l’an passé (+ 26 %) et en légère hausse de 3 % par rapport au premier semestre 2012 », précise Jean-Paul Deheeger, Directeur du département Industriel et Logistique de Cushman & Wakefield France.

Depuis le début de l’année, 68 transactions ont été recensées sur l’ensemble du territoire hexagonal, dont 8 sont supérieures à 30 000 m² et totalisent 35 % du volume placé total. Les acteurs de la grande distribution continuent de jouer un rôle actif dans le développement de grands bâtiments : avec cinq transactions > 10 000 m² ce semestre, ils représentent 18 % de la demande placée totale. D’autres grandes transactions de chargeurs sont encore attendues d’ici la fin de l’année.

Le regain d’activité des prestataires participe par ailleurs au dynamisme des grandes surfaces puisque ces derniers représentent 45 % de la demande placée au premier semestre 2014 (contre 30 % sur l’ensemble de l’année 2013).

La part de l’Ile-de-France est en nette augmentation, avec 396 000 m² loués ou vendus aux utilisateurs depuis le début de l’année, soit 42 % du volume placé en France (26 % à la même époque l’an passé). « Ce regain d’activité tient à la hausse du nombre de transactions de grandes surfaces et notamment à la finalisation de trois grands projets clés-en-main : Auchan à Serris, Toys R’ Us à Saint-Fargeau-Ponthierry et C&A près de Meaux. Associées à la prise à bail d’une plateforme de 36 800 m² par Carrefour à Moussy-le-Neuf, ces quatre opérations représentent 43 % de l’activité locative en Ile-de-France au premier semestre 2014 », souligne Jean-Paul Deheeger. 
 

Le marché lyonnais connait également un regain de forme avec près de 165 000 m² placés au premier semestre 2014 contre 43 000 m² un an plus tôt. A Marseille, la demande placée (85 000 m²) a plus que doublé sur un an. A Lille, en l’absence d’opportunités foncières permettant le développement d’une offre de qualité, le marché est toujours peu actif même si quelques projets actuellement en cours de développement gonfleront prochainement les volumes. Le marché est également très peu actif dans marchés secondaires, à l’exception de quelques régions comme le Centre ou la Bourgogne, qui représentent à elles deux 14 % des volumes placés en France ce semestre.

La majorité du volume de la demande placée porte sur des locaux neufs, projets clés en mains pour la plupart. En revanche, les lancements en blanc restent rares, et le stock existant constitué en majorité d’actifs de seconde-main voire obsolètes.

Près de 860 millions d'euros ont été investis sur le marché français de l'immobilier industriel au premier semestre 2014 dont 611 millions d’euros sur le seul segment de la logistique, soit 76 % de l’ensemble des volumes investis en industriel et 5 % des montants engagés en France, tous types d’actifs confondus.

Taux de rendement T2 2014 
Après un premier trimestre assez calme, les volumes ont sensiblement augmenté au deuxième trimestre en raison de la cession par Foncière des Régions à Blackstone d’un portefeuille d’entrepôts. Il s’agit de la seule transaction de plus de 100 millions d’euros, qui représente à elle seule 62 % de l’ensemble des volumes investis en logistique depuis le début de l’année 2014 en France. Cette transaction explique la surreprésentation des investisseurs britanniques, qui concentrent ainsi 69 % des montants engagés (contre 29% à la même période l’année passée). Quelques transactions d’actifs unitaires ont également été enregistrées, dont l'acquisition par Segro d'une plateforme de 120 000 m² louée à Maison du Monde à Saint-Martin de Crau pour 70 millions d’euros. 
 

Par ailleurs, les secteurs établis de l’Ile-de-France, Lyon et Marseille ont une fois encore dominé le marché. La région parisienne concentre 52 % des transactions, les deux autres pôles totalisant quant à eux 24 %.
Quelques pure players continuent d’animer le marché malgré une pénurie d’offres de qualité. Ces investisseurs restent attirés par les taux de rendements élevés offerts par cette catégorie d’actifs en dépit d’un contexte économique dégradé et d’un marché locatif à la peine, expliquant l’intérêt pour des produits de classe A aux conditions d’occupation pérennisées.