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Le marché des grands entrepôts en France au 3ème trimestre

Jean-Paul Deheeger
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574 000 m² d’entrepôts supérieurs à 5 000 m² ont été loués ou vendus aux utilisateurs en France au 3ème trimestre 2014, ce qui porte à 1 530 000 m² le volume total de la demande placée depuis le début de l’année. « Si la baisse est de 9 % par rapport à la même période en 2013, le nombre de transactions reste stable d’une année sur l’autre. La concrétisation attendue de grands clés-en-main de chargeurs pourrait permettre d’atteindre, à la fin du 4ème trimestre 2014, les performances enregistrées sur l’ensemble de 2013 », précise Jean-Paul Deheeger, Directeur du département Industriel et Logistique de Cushman & Wakefield France. De telles opérations ont d’ores et déjà permis de gonfler les volumes ces derniers mois, à l’exemple des projets menés par Auchan à Serris en Seine-et-Marne et par Intermarché à Bourges au 1er semestre, ou du nouveau site de Socara à Villette d’Anthon, près de Lyon, au 3ème trimestre. La future plateforme de 106 000 m² de cette centrale d’achat du groupement E. Leclerc représente ainsi à elle seule près de 20 % du volume total de la demande placée depuis janvier.

Si la part des chargeurs de la distribution reste importante, les prestataires sont sensiblement plus actifs qu’en 2013. Ces derniers constituent ainsi 42 % du volume total de la demande placée à la fin du 3ème trimestre 2014 contre à peine 28 % il y a un an. Ce net regain est illustré par plusieurs prises à bail de bâtiments dédiés à la messagerie, comme UPS à Savigny-le-Temple en Seine-et-Marne, ainsi qu’à la location de sites de 10 000 m² ou plus à quelques prestataires spécialisés, comme Rhenus Logistics à Sevrey en Bourgogne pour le compte de Zooplus. Cette dernière prise à bail témoigne notamment des opportunités offertes par le e-commerce, un secteur qui représente près de 15 % du volume de la demande placée en France depuis le début de l’année. 
 
Logistique_Demande placée_T3 2014
 
 

Les marchés de Paris et de Lyon concentrent à eux seuls 55 % du volume de la demande placée totale à la fin du 3ème trimestre 2014. Avec 540 000 m², le volume de la demande placée depuis janvier en Ile-de-France est d’ores et déjà supérieur de 23 % à celui enregistré sur l’ensemble de 2013. Toutefois, l’activité a ralenti au cours des trois derniers mois, et principalement porté sur quelques transactions de taille moyenne comprises entre 5 000 et 15 000 m². En région Rhône-Alpes, le volume de la demande placée est, avec 312 000 m², près de trois fois supérieur à celui de l’an passé à la même époque. Cette forte hausse doit néanmoins être relativisée compte-tenu de l’ampleur de l’opération développée pour Socara à Villette d’Anthon.


Les autres grands pôles de l’axe Nord-Sud sont moins dynamiques. Avec 156 000 m², l’activité est en repli de 29 % sur un an dans le Nord-Pas de Calais. Après un 1er semestre atone, la demande placée a toutefois rebondi au 3ème trimestre en raison de quelques grandes opérations comme l’acquisition par La Redoute d’un bâtiment de 42 265 m² à Wattrelos. La baisse est plus marquée en PACA : 116 000 m² y ont été placés depuis janvier, soit une baisse de 47 % par rapport à la même période en 2013, qui avait toutefois vu la concrétisation d’une opération géante menée pour Maisons du Monde à Saint-Martin-de-Crau.

Ailleurs en France, le marché est principalement animé par les prestataires dans certaines zones traditionnelles de transit comme la Bourgogne, à l’exemple de Rhenus Logistics à Sevrey. Les projets clés-en-main ponctuellement développés par les acteurs de la grande distribution ont également permis de gonfler les volumes placés dans d’autres régions (Scarmor/Leclerc à Plaintel, en Bretagne).

Le loyer prime est légèrement supérieur à 50 €/m²/an en Île-de-France. La très grande hétérogénéité des loyers demeure la règle, variant fortement en fonction de la qualité du bâtiment, de sa localisation et du type d’opération développée (produit disponible, clés-en-main, etc.). Si les mesures d’accompagnement restent importantes, elles se sont stabilisées. Confirmant une évolution observée ces dernières années, les prix du foncier restent quant à eux orientés à la hausse, contraignant à court et moyen termes le développement de vastes plateformes près des grandes agglomérations.

Le volume de l’offre disponible en France est en légère hausse sur un an, une évolution essentiellement liée à la poursuite des libérations de bâtiments obsolètes et aux stratégies d’utilisateurs réduisant le nombre de sites au profit de grandes plateformes neuves ou récentes. Pour autant, l’augmentation de l’offre demeure relativement contenue en raison de l’absence de reprise des lancements en blanc et de l’absorption de bâtiments existants, bien situés et disposant d’autorisations d’exploiter.


16 milliards d’euros ont été investis en France depuis janvier, soit une hausse de 45 % par rapport à la même période en 2013 (11 milliards). Les locaux industriels n’ont certes pas connu le bouillonnement du marché des bureaux et, surtout, des commerces. Avec 1,2 milliard d’euros investis depuis janvier, ce segment affiche tout de même une hausse de 7 % sur un an. Les ventes de portefeuilles, notamment paneuropéens, ont continué de soutenir l’activité ces trois derniers mois, à l’exemple de l’acquisition par Blackstone du portefeuille Curve auprès de SEB Immobilien Investment (trois actifs en Ile-de-France pour près de 38 millions d’euros) ou de l’acquisition du portefeuille Phoenix par MStar pour 97 millions d’euros. Ces opérations ont confirmé la ré-internationalisation du marché et, plus particulièrement, la présence importante des fonds d’investissement nord-américains à l’acquisition.

Si les volumes investis en locaux d’activités enregistrent une forte hausse de 82 % sur un an liée à la vente du portefeuille Phoenix, ils ont en revanche diminué de 28 % sur le segment des grands entrepôts en raison d’une pénurie d’offres prime. La logistique n’en demeure pas moins la typologie la plus prisée. Avec 718 millions d’euros, ce marché concentre 60 % des montants engagés en immobilier industriel depuis le début de 2014, et continue de profiter de l’appétit des investisseurs pour de grandes plateformes neuves ou pour des actifs de classe B aux conditions d’occupation pérennisées.

L’Ile-de-France et la région Rhône-Alpes concentrent les opérations les plus significatives, à l’exemple de l’acquisition par CBRE Global Investors d'un site de 25 000 m² loué à Rexel à Saint-Vulbas (01) pour 15 millions d’euros ou de l’achat par Goodman d’une plateforme de 20 465 m² sur le Port de Gennevilliers (92) pour 20 millions d’euros.