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Les marchés de l'immobilier d'entreprise en France

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« Avec 23,8 milliards d’euros engagés en 2014, le marché français de l’investissement a signé la troisième meilleure performance de son histoire après 2007 et 2006 » annonce Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France. Loin des volumes enregistrés en 2013 (+ 57 %) et des prévisions établies un an plus tôt, ce résultat tient à la nette augmentation du nombre de très grandes opérations et au succès exceptionnel des montants engagés en commerces. Confirmant l’attrait du marché hexagonal, il s’inscrit également dans une dynamique plus globale, qui a vu les capitaux internationaux affluer dans la plupart des pays d’Europe. « Ceux qui espéraient un bond de l’activité sur les marchés locatifs ont en revanche déchanté. Ainsi, le marché des bureaux d’Ile-de-France ne s’est que timidement redressé en 2014, avec une demande placée en hausse de 15 % par rapport à 2013 mais inférieure de 8 % à la moyenne des dix dernières années. Quant aux volumes placés sur le marché français des grands entrepôts, ils sont, avec 2,11 millions de m², en baisse de 3 % d’une année sur l’autre » poursuit Olivier Gérard. Enfin, les enseignes ont poursuivi leurs arbitrages au détriment des sites les plus risqués ou de leurs points de vente les moins performants, accentuant la polarisation du marché immobilier des commerces et contribuant à durcir les conditions de négociation entre bailleurs et enseignes.


LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT EN FRANCE

Avec 23,8 milliards d’euros, le marché français de l’investissement a renoué en 2014 avec ses performances d’avant crise, l’année écoulée étant même la 3e meilleure de l’histoire après 2007 et 2006. Ce résultat tient avant tout à la concrétisation de grandes transactions réalisées par des investisseurs aux capacités d’investissement considérables, dans un contexte particulièrement favorable au compartiment immobilier. Le marché de l’investissement a en outre bénéficié d’une offre abondante et plus variée, alimentée par les arbitrages de certaines foncières, les échéances de fonds en liquidation ou la volonté des vendeurs de tirer parti de conditions de marché favorables.

• Multiplication des grandes transactions : après un 1er semestre très dynamique (12,8 milliards d’euros investis), les montants engagés ont totalisé 11 milliards au 2nd semestre dont 7,5 milliards au cours des trois derniers mois de 2014. Au total 23,8 milliards d’euros ont été investis en France au cours de l’année écoulée. Cette excellente performance tient à la multiplication des grandes opérations : 23 transactions > 200 millions ont ainsi été recensées, qui totalisent 11,9 milliards d’euros (contre seulement 10 totalisant 3,5 milliards en 2013). Trois de ces transactions ont même dépassé le milliard d’euros : Cœur Défense et les portefeuilles Carrefour/Carmila et Risanamento. Les portefeuilles ont, de fait, alimenté les volumes : au nombre de 46, ils ont concentré 31 % de l’ensemble des sommes investies dans l’Hexagone (7,4 milliards).

• L’Île-de-France reste le marché de prédilection : avec 17 milliards d’euros (+ 53 % sur un an), l’Île-de-France a concentré 71 % de l’ensemble des montants engagés dans l’hexagone. Ce marché reste dominé par les acquisitions de bureaux, qui ont représenté 77 % des sommes engagées en 2014 (une part quasi stable par rapport à l’année précédente). La part des commerces est en légère hausse : avec 3,2 milliards d’euros, ils concentrent 19 % des volumes investis en Île-de-France contre 17 % en 2013 (1,9 milliard). Cette hausse tient à la finalisation de 7 transactions > 100 millions à Paris, qui portent sur quelques immeubles mixtes (portefeuille Risanamento, Le Madeleine, le Rossini, etc.) et actifs unitaires emblématiques (Beaugrenelle, flagship Chanel de l’avenue Montaigne, flagship Benetton du boulevard Haussmann, etc.). Enfin, la part des locaux industriels est de 4 % contre 5 % en 2013, malgré une hausse de 9 % des volumes investis d’une année sur l’autre. 
 
• Une année dynamique pour les bureaux : 14,4 milliards d’euros ont été investis en bureaux en France en 2014, un volume supérieur de 48 % à celui enregistré en 2013 et de 24 % par rapport à la moyenne des 10 dernières années. Paris intra-muros concentre 44 % de ces 14,4 milliards d’euros (6,3 milliards d’euros), confirmant la priorité donnée par les investisseurs aux actifs de qualité de la capitale. Si le QCA reste sans surprise le plus prisé (4 milliards d’euros, en hausse de 70 % sur un an), le secteur de la ZAC Rive Gauche s’est particulièrement distingué. Avec 1,04 milliard d’euros, l’activité y a atteint un plus haut historique, dépassant le précédent record de 2004. Par ailleurs, quelques secteurs tertiaires de 1ère couronne ont été très dynamiques, à l’exemple de La Défense qui avec 1,9 milliard d’euros enregistre sa meilleure année depuis la crise grâce à la vente de l’ensemble Cœur Défense. Le succès des pôles tertiaires de report ne s’est pas non plus démenti, à l’exemple du Nord (1,3 milliard d’euros) qui a profité de la cession du nouveau siège de SFR à Saint-Denis mais aussi de la vente de plusieurs ensembles de moindre envergure (Influence, Ovalie, Spallis, etc.). Hors de l’Ile-de-France, le marché est resté relativement peu animé, à l’exception de quelques grandes transactions à Lyon (Tour Incity).

• Une année record pour les commerces : avec 7,7 milliards d’euros investis en France en 2014, le marché des commerces a connu la meilleure année de son histoire et pulvérisé son précédent record de 2007 (+ 60 %). Les commerces représentent 32 % de l’ensemble des montants investis en France en 2014, une part largement supérieure aux performances des dix dernières années. Ce résultat exceptionnel tient à la multiplication des grandes transactions : illustrant les cessions opérées par de grandes foncières, ces transactions ont principalement porté sur le segment des galeries et des centres commerciaux (portefeuilles cédés par Klepierre, Unibail-Rodamco et Corio, Beaugrenelle). Plusieurs transactions de portefeuilles ou boutiques de pied d’immeuble ont également été enregistrées, dans les principales artères commerçantes parisiennes (flagship Chanel de l’avenue Montaigne, flagship Benetton du boulevard Haussmann, etc.) ou dans les métropoles régionales les plus dynamiques (portefeuille Verano, acquis par Syntrus Achmea).

• Regain d’activité pour le marché immobilier industriel : avec 1,7 milliard d’euros, le marché des locaux industriels affiche une hausse de 13 % par rapport à 2013. Les ventes de portefeuilles, notamment paneuropéens, ont contribué à ce bon résultat (portefeuilles Loren, Phoenix, Curve), illustrant la ré-internationalisation du marché et la présence importante des fonds d’investissement anglo-saxons à l’acquisition.

• Les investisseurs français consolident leur domination : les Français ont concentré 66 % des volumes investis en 2014. Ils sont à l’origine des plus grandes transactions de l’année écoulée, soit 33 des 54 opérations > 100 millions d’euros dont l’acquisition par Carmila du portefeuille Carrefour. Il s’agit généralement d’institutionnels disposant d’importantes liquidités (assureurs, caisses de retraite) mais aussi de SCPI/OPCI dont les collectes ne cessent d’augmenter en raison de leur succès auprès des épargnants. La part des foncières est également en forte hausse en raison, notamment, de l’opération Carmila/Carrefour. Le poids des privés est aussi plus important en raison de l’acquisition du centre commercial Beaugrenelle par un consortium d’investisseurs français (Apsys, Madar, Financière Saint James).

• Activité accrue des investisseurs étrangers : si les étrangers ont été minoritaires en 2014 (34 % des montants investis en France), les montants qu’ils ont investis sont en revanche en hausse de 54 % sur un an. Les Européens ont été, comme en 2013, les étrangers les plus actifs (14 % des acquisitions), au premier rang desquels les Néerlandais. A l’origine de l’une des plus grandes transactions de 2014 (acquisition par Wereldhave d’un portefeuille de centres commerciaux pour 850 millions d’euros), ils devancent les Allemands, les Britanniques et les Norvégiens. Ils sont suivis de près par les Nord-Américains, nouveaux entrants pour certains (Oxford Properties, qui a acquis le 32 Blanche à Paris), qui totalisent 12 % des montants engagés sur le marché français. La part des Moyen-Orientaux est stable et plus modeste (6 %), même s’ils ont été en 2014 à l’origine de la plus grande opération impliquant des acteurs étrangers (portefeuille Risanamento). 
 
Les perspectives économiques de la France et de la zone euro ne promettent qu’une légère amélioration de la conjoncture en 2015. Par ailleurs, l’instabilité du contexte réglementaire et fiscal devrait continuer d’alimenter la prudence, limitant en particulier les projets immobiliers des utilisateurs. Le marché français n’en restera pas moins dynamique. La très forte demande des investisseurs déjà présents dans l’Hexagone, l’arrivée constante de nouveaux entrants et la masse des capitaux disponibles promettent ainsi une année 2015 animée et des volumes sans nul doute supérieurs à la moyenne décennale. 
 

LE MARCHÉ LOCATIF DES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE

Le marché des bureaux d’Ile-de-France s’est timidement redressé en 2014, avec une demande placée en hausse de 15 % par rapport à 2013 mais inférieure de 8 % à la moyenne des dix dernières années. Après un 1er semestre dynamique, l’activité s’est progressivement étiolée en raison de l’allongement des prises de décision d’utilisateurs échaudés par la morosité persistante du climat économique. D’autres facteurs ont pu jouer, comme le flou entourant certaines dispositions de la loi ACTPE ou l’ampleur des efforts consentis par les bailleurs. Mais si les négociations se sont parfois durcies, elles ont également été mises à profit par de nombreux utilisateurs pour moderniser leur immobilier tout en réduisant leurs coûts, expliquant le succès de quelques pôles tertiaires de l’ouest disposant d’une offre de bureaux de qualité, abordables et bien situés.

• Sous la moyenne des 10 dernières années : 2 010 003 m² de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs en 2014. Supérieur de 15 % à celui de 2013, ce volume reste loin des performances record du milieu des années 2000 et inférieur de 8 % à la moyenne des dix dernières années. La hausse de 9 % sur un an du nombre de transactions n’est pas non plus l’indice d’une amélioration significative des conditions de marché : avec 2 213 mouvements recensés en 2014, il s’agit même, après 2013, du chiffre le plus bas de la décennie. Enfin, le moteur que constitue traditionnellement le segment des grandes transactions n’a pas non plus connu de franche accélération : 74 opérations > 4 000 m² ont ainsi été recensées en 2014 contre 66 un an plus tôt mais 89 en moyenne chaque année depuis dix ans. 
 
• Un goût plus prononcé pour les bureaux rénovés : en 2014, les utilisateurs ont montré un goût plus prononcé pour les grandes surfaces de bureaux rénovées. Constituant une alternative de choix pour nombre d’entreprises soucieuses de réduire leurs coûts sans pour autant transiger sur la qualité du bien et de leur adresse, celles-ci ont concentré 24 % du volume de la demande placée > 4 000 m² contre 15 % en 2013. Les surfaces neuves-restructurées n’en restent pas moins, et de loin, les plus prisées, représentant encore 64 % du volume de la demande placée > 4 000 m² (73 % en 2013) grâce notamment à la finalisation de quelques projets clés-en-main (Veolia à Aubervilliers, etc.) et à la pré-commercialisation de grandes opérations (ministère de l’Intérieur dans Le Garance, dans le 20e, L’Oréal dans Ecowest à Levallois, Solocal dans CityLights à Boulogne, etc.).

• L’immobilier, outil de management : les mouvements de regroupement et de rationalisation ont concentré 88 % du volume de la demande placée totale > 4 000 m² en 2014. Le coût du poste de travail est pourtant loin d’être le seul critère pris en compte lors d’un déménagement, comme l’indique le nombre très limité de mouvements de délocalisation loin du cœur de l’agglomération ou de prises à bail de grandes surfaces de seconde-main. L’immobilier fait ainsi l’objet d’une approche plus globale destinée à améliorer la productivité des équipes et l’image de l’entreprise, ou à lui permettre de continuer à recruter les employés les plus talentueux. De fait, les facteurs humains sont davantage pris en compte, traduisant l’implication croissante des RH et confirmant l’importance donnée au confort des espaces de travail, à la qualité du quartier environnant et à son accessibilité.

• Résultats en demi-teinte pour le marché parisien : dans Paris intra-muros, le volume de la demande placée a enregistré en 2014 une hausse de 11 % sur un an mais est resté inférieur de 12 % à la moyenne des dix dernières années. L’activité a été particulièrement irrégulière dans le QCA, où plus de la moitié des 11 transactions > 4 000 m² finalisées en 2014 l’ont été sur le seul premier trimestre. L’attentisme des utilisateurs a donc parfois prévalu, conduisant à l’allongement des prises de décision ou amenant certaines entreprises à privilégier une renégociation à un déménagement. Ce manque de vigueur a contrasté avec le dynamisme de secteurs excentrés de la capitale. Les grandes transactions enregistrées dans quelques zones d’aménagement (SNI dans la ZAC Rive Gauche, Klesia dans la ZAC Clichy-Batignolles, Pushed Slab dans la ZAC Rungis) ont ainsi permis de limiter la chute de la demande placée à Paris et illustré la déconcentration progressive du marché des bureaux parisien.

• Une année (quasi) record pour La Défense : certains secteurs de l’ouest de l’Ile-de-France ont bénéficié de l’assouplissement des conditions de bail, de grandes entreprises tirant parti des efforts consentis par les bailleurs pour écouler une offre de qualité relativement abondante. Cette tendance a été particulièrement marquée dans le QAO. Avec 336 830 m² placés dont 56 % sur des surfaces > 4 000 m², ce dernier a connu sa meilleure année depuis 2008. La répartition géographique de la demande placée a toutefois été très inégale, Levallois-Perret concentrant à elle seule 43 % des m² loués ou vendus aux utilisateurs dans le secteur en raison d’un marché des grandes surfaces très vigoureux (L’Oréal dans Ecowest et So Ouest Plaza, SNCF-Geodis dans Espace Seine, etc.). Après une très mauvaise année 2013, La Défense est également revenue au premier plan. Avec 231 933 m² placés, le quartier d’affaires a même signé sa meilleure performance depuis le milieu des années 2000. 13 mouvements > 4 000 m² y ont été recensés. Certaines entreprises s’y sont étendues (Ernst & Young dans First) ou ont regroupé leurs employés tout en modernisant leur immobilier (KPMG dans Eqho, HSBC dans Cœur Défense, AXA IM dans Majunga). Le quartier d’affaires a par ailleurs fait preuve d’une plus forte capacité d’attraction auprès d’utilisateurs d’autres pôles tertiaires grâce, notamment, à la qualité de son offre neuve-restructurée (Thalès dans Carpe Diem).

• Amorce de décrue de l’offre disponible : après avoir atteint un niveau historiquement haut au 2e trimestre 2014 (4 416 788 m²), le volume de l’offre disponible à moins de six mois a amorcé sa décrue et s’établit désormais à 4 190 958 m² (- 4 % sur un an). Le taux de vacance à l’échelle de la région parisienne est de 7,8 %, positionnant le marché francilien bien en-deçà des niveaux atteints dans les principales métropoles européennes. Les derniers mois n’ont pas pour autant gommé les écarts importants entre les différents secteurs tertiaires d’Ile-de-France. Si le marché de Paris intra-muros demeure relativement sous-offreur, les solutions sont en revanche abondantes et assez diverses dans quelques marchés de l’ouest comme La Défense. Pourtant, le quartier d’affaires affiche, avec 12,0 %, un taux de vacance sensiblement en-deçà de ce qu’il était à la fin de 2013 (14,1 %). 
 
• Baisse des loyers prime : s’établissant à 750 €/m²/an à la fin de 2014, le loyer prime d’Ile-de-France accuse une très légère baisse d’une année sur l’autre, liée au nombre limité de transactions portant sur des actifs prime parisiens. La raréfaction de telles offres s’est en effet accentuée, incitant certains utilisateurs de secteurs à forte valeur ajoutée (conseil, finance, nouvelles technologies) à renégocier leur bail ou à reporter leur demande sur des biens rénovés de grande qualité pour rationaliser leur immobilier ou s’étendre tout en conservant une adresse prestigieuse (Clifford Chance dans le 8e, Salesforce dans le 7e).

Compte-tenu de la modestie de la croissance économique et du nombre encore relativement important d’opportunités offertes aux entreprises pour rationaliser leur immobilier, plusieurs des tendances obser-vées en 2014 devraient rester d’actualité dans les prochains mois. 2015 pourrait donc faire figure d’année de transition, avant un redémarrage peut-être plus marqué de l’activité en 2016. D’ici là, la raré-faction progressive de l’offre neuve-restructurée aiguisera l’appétit des entreprises pour les grandes surfaces rénovées de qualité disponibles et pourrait même, dans les secteurs les moins offreurs, per-mettre l’amorce d’un rééquilibrage des rapports de force entre bailleurs et utilisateurs. 


LE MARCHÉ DES GRANDS ENTREPOTS EN FRANCE

2,11 millions de m² d’entrepôts ont été placés sur le marché français en 2014, soit un niveau quasi similaire à celui de l’année précédente (- 3 %). Certaines tendances de 2013 ont été confirmées, à l’image du rôle moteur joué par les chargeurs de la grande distribution. Mais 2014 n’a pas pour autant été une année de statu quo. Les régions de Paris et de Lyon ont par exemple connu un net regain d’activité, permettant de compenser le nombre limité de mouvements dans les autres pôles logistiques hexagonaux.

• Stabilité générale de la demande placée : 2,11 millions de m² d’entrepôts > 5 000 m² ont été loués ou vendus aux utilisateurs en 2014 en France. Ce volume n’affiche qu’une légère baisse de 3 % par rapport à 2013 et une hausse tout aussi modeste de 2 % par rapport à la moyenne décennale. La stabilité du marché français est également illustrée par l’absence d’évolution s’agissant du nombre de transactions, toutes surfaces confondues (138 contre 136 en 2013) ou sur le créneau des plus grandes opérations.

• Paris et Lyon reviennent au premier plan : Paris et Lyon concentrent à eux seuls 49 % du volume de la demande placée totale en 2014 contre 28 % en 2013 et s’affirment à nouveau comme les deux moteurs du marché français. Avec 640 000 m², le volume de la demande placée en Ile-de-France est supérieur de 45 % à celui enregistré en 2013. Après un 1er semestre dynamique, marqué par la finalisation de grandes opérations de chargeurs (Auchan à Serris, Toys R’ Us à Saint-Fargeau-Ponthierry, C&A près de Meaux, Carrefour à Moussy-le-Neuf, etc.), l’activité a toutefois marqué le pas au 2nd semestre et principalement porté sur des transactions de moindre envergure. En région Rhône-Alpes, la demande placée a atteint 400 000 m², un volume multiplié par deux en un an grâce à la nette augmentation du nombre de transactions et à quelques très grandes opérations, comme les 106 000 m² développés pour Socara (Leclerc) à Villette d’Anthon.

• Mauvaises performances des autres grands pôles de l’axe Nord-Sud : l’activité est en repli de 21 % sur un an dans le Nord-Pas de Calais, même si la demande placée a été gonflée au 2e semestre par deux opérations > 40 000 m² (La Redoute à Wattrelos, Orchestra à Lauwin-Planque). La baisse est plus marquée en PACA (- 47 %) mais doit toutefois être relativisée, après une année 2013 qui avait vu la concrétisation d’une opération géante > 100 000 m² menée pour Maisons du Monde à Saint-Martin-de-Crau.

• Dynamisme des chargeurs : les chargeurs ont concentré 60 % de la demande placée totale en 2014 contre 70 % en 2013. Si leur part a baissé d’une année sur l’autre, ils demeurent les principaux acteurs du marché français. A l’origine de près de 20 % de la demande placée totale, les enseignes de la grande distribution alimentaire sont restées particulièrement actives, confirmant l’ampleur des stratégies de rationalisation mises en place grâce au développement de bâtiments plus sophistiqués et de très grande taille (Socara près de Lyon, Carrefour sur 50 000 m² à Bourges, Auchan sur 52 000 m² à Serris, etc.). Les logisticiens ont quant à eux connu un net regain d’activité : leur part, qui n’avait cessé de diminuer depuis 2011, s’est établie à 40 % en 2014 contre 30 % un an auparavant.

• Stabilité des valeurs locatives : Le loyer prime est légèrement supérieur à 50 €/m²/an en Île-de-France. La très grande hétérogénéité des loyers demeure la règle, variant fortement en fonction de la qualité du bâtiment, de sa localisation et du type d’opération développée (produit disponible, clés-en-main, etc.). Si les mesures d’accompagnement restent importantes, elles se sont stabilisées. Confirmant une évolution observée ces dernières années, les prix du foncier restent quant à eux orientés à la hausse, contraignant le développement de vastes plateformes près des grandes agglomérations.

En 2015, l’environnement du marché des grands entrepôts restera difficile. En dépit d’une légère amélioration du climat économique, la raréfaction de l’offre de qualité disponible, la pénurie et le prix du foncier dans certains pôles majeurs et une forte pression fiscale pourraient ainsi contenir la hausse de la demande placée. L’activité restera principalement soutenue par les projets de rationalisation des utilisateurs, à l’image de chargeurs de la distribution dont les projets de développement de plateformes de distribution vastes et modernes promettent au moins d’assurer une relative stabilité des m² commercialisés. 


LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER DES COMMERCES EN FRANCE

La transformation des modes d’achat et le développement rapide de nouveaux entrants étrangers incitent nombre d’acteurs à réviser leur positionnement et à poursuivre leur expansion. Alors que la consommation des ménages n’en finit pas de stagner, leurs projets de création ou de rénovation s’accompagnent toutefois d’importants mouvements de rationalisation. Privilégiant les sites et emplacements qui leur assurent une visibilité optimale, une forte fréquentation ou le meilleur rapport qualité-prix, la plupart des enseignes multiplient ainsi les transferts et n’hésitent pas à fermer leurs magasins les moins performants. Prolongeant une tendance observée depuis quelques années, la polarisation du marché immobilier des commerces s’est donc accentuée en 2014, contribuant à durcir les conditions de négociation entre bailleurs et enseignes sur fond d’incertitudes liées à l’adoption de la loi ACTPE.

• Dynamisme des grandes artères commerçantes : en 2014, les principales artères commerçantes de Paris et des grandes métropoles de province ont continué de faire l’objet d’une demande soutenue. Plusieurs acteurs y ont poursuivi leur expansion, comme Kiko, Calzedonia ou encore H&M, dont le réseau français s’est enrichi de plusieurs megastores grâce aux opportunités créées par les libérations ponctuelles de grandes surfaces (avenue Jean Médecin à Nice dans l’ex-Virgin, boulevard Saint-Germain à Paris dans l’ex-FNAC). D’autres secteurs d’activité ont alimenté la demande. C’est le cas de la restauration et de l’alimentation, à l’exemple des ouvertures et projets de Burger King et Costa Coffee à Paris, ou de la multiplication des petits formats alimentaires de Marks & Spencer (M&S Food). Par ailleurs, les nouveaux entrants ont une nouvelle fois démontré l’attractivité du marché français, même si leur demande s’est le plus souvent limitée à la capitale et à ses quartiers les plus en vogue, comme Le Marais ou Saint-Germain-des-Prés.

• Un ralentissement durable du luxe parisien ? : Si le nombre de touristes étrangers reste important, le contexte international est bien moins porteur qu’il y a quelques mois, limitant le nombre de nouveaux entrants et incitant les enseignes à rationaliser leur réseau de boutiques plutôt qu’à se développer à tous crins. Ainsi, une part importante des projets recensés en 2014 dans le cœur historique du luxe parisien portent sur des opérations de transfert, de rénovation ou de repositionnement. Les mouvements de création devraient toutefois demeurer nombreux en 2015, à l’exemple des ouvertures annoncées rue Saint-Honoré (Alexander McQueen, Tory Burch) ou de l’émergence d’un pôle luxe dans Le Marais, avec l’installation de quatre grands noms au bas de la rue des Archives (Moncler, Gucci, Givenchy, Fendi).

• Confirmation de la montée en gamme des ensembles commerciaux : l’année 2014 a confirmé la résistance du modèle des centres commerciaux. Alimenté par les ouvertures des géants de la fast-fashion (Zara dans Créteil Soleil, Mango dans Saint-Lazare Paris, etc.), leur succès a aussi été alimenté par une demande plus diversifiée, à l’image des repositionnements opérés par quelques groupes français (La Halle dans La Toison d’Or à Dijon) ou des nouveaux concepts d’enseignes de périphérie désireuses d’élargir leur clientèle (Kiabi Kids à O’Parinor). La diversification des profils d’acteurs présents en centres commerciaux est aussi le reflet d’une nette montée en gamme, illustrée en 2014 par les projets d’enseignes et de boutiques de marques traditionnellement implantées en rues commerçantes (Sonia By et Bourjois à Parly 2), parallèlement au succès de nouveaux équipements plus qualitatifs et mieux adaptés à la demande des consommateurs (Les Terrasses du Port à Marseille). A l’image de Waves Actisud près de Metz, les ouvertures de nouveaux retail parks confirment également cette plus grande mixité des enseignes et des niveaux de gamme.

• Stabilisation des valeurs locatives prime : à l’exception de certains quartiers de la capitale, la tendance est à la stabilité des valeurs locatives prime, qu’il s’agisse des meilleurs emplacements des grandes artères en province, et des centres commerciaux ou zones de périphérie les plus établis. Les emplacements secondaires ont à l’inverse subi une pression à la baisse, particulièrement marquée dans certains centres commerciaux de taille intermédiaire où certaines enseignes n’ont pas hésité à « rendre les clés ». Révélatrice d’une désaffection des enseignes pour les sites les plus risqués, la polarisation du marché s’est accompagnée d’une détérioration générale des relations entre des enseignes cherchant plus systématiquement à sécuriser leurs ouvertures et des bailleurs contraints de consentir davantage de mesures d’accompagnement. L’adoption récente de la loi ACTPE pourrait en revanche contribuer à clarifier les conditions de négociation entre les deux parties, témoignant d’un certain équilibre s’agissant de la répartition des charges, travaux, impôts et taxes. 
 
• Stabilité des ouvertures de centres commerciaux : 341 000 m² de centres commerciaux ont été inaugurés en 2014 dans l’Hexagone (- 4 % sur un an). Ce volume a été alimenté par quelques opérations de création d’envergure. Les deux plus grands projets de 2014, Qwartz à Villeneuve-la-Garenne et Les Terrasses du Port à Marseille, comptent ainsi pour plus d’un tiers des nouveaux m² ouverts en France sur l’ensemble de l’année. Si le nombre total de centres a été relativement limité, le volume des ouvertures a également été gonflé par plusieurs opérations d’extension ou de transfert-extension de centres existants, comme Grand Cap au Havre, Mérignac Soleil près de Bordeaux, Le Grand Moun (Leclerc) à Mont-de-Marsan ou Mundo’ (Cora) près de Strasbourg. Avec les projets de redéveloppement (La Valentine à Marseille, Saint-Jacques à Metz), ces types d’opérations ont représenté la moitié du volume total des ouvertures en 2014.

• Net recul des ouvertures de parcs d’activités commerciales : Avec 259 000 m² en 2014 (- 43 % sur un an), le volume des livraisons de parcs d’activités commerciales a atteint son point le plus bas depuis 2004. Ce net ralentissement est lié au nombre très limité de grandes opérations. De fait, si le nombre total de projets est resté relativement stable, seuls deux ensembles > 20 000 m² (Waves Actisud, Parc Saint-Paul) ont été inaugurés contre 8 en 2013. Mais la baisse peut aussi être considérée comme la conséquence du report de nombreux projets en 2015, 2016 et 2017 et de quelques annulations témoignant des difficultés de commercialisation auxquelles sont confrontés de nombreux opérateurs. Enfin, certains secteurs géographiques paraissent aussi être arrivés à maturité, annonçant une augmentation de la part des opérations d’extension et de redéveloppement dans les prochaines années.

La mollesse de la croissance économique et le niveau élevé du taux de chômage et des taux d’effort pèseront encore sur le marché immobilier des commerces en 2015. Les prochains mois seront surtout défavorables aux marchés secondaires qui, souffrant de la poursuite des arbitrages des enseignes, continueront de voir leur taux de vacance augmenter. Si les principales artères commerçantes susciteront la convoitise, l’activité pourrait toutefois y être pénalisée par la hausse des valeurs dans certaines villes et le nombre très limité d’opportunités de qualité. Enfin, les prochains mois confirmeront l’émergence d’ensembles commerciaux plus qualitatifs et de nature variée, adaptés à la demande des enseignes et aux nouvelles attentes des consommateurs. 

 
« Après une année 2014 en demi-teinte, les marchés locatifs pourraient bénéficier en 2015 de l’amélioration du climat économique de la France. Le dernier trimestre ayant été décevant – alors qu’il s’agit traditionnellement d’une période très animée – des interrogations demeurent toutefois quant à la possibilité d’un rebond rapide de l’activité » explique Olivier Gérard. Le niveau élevé du chômage, l’instabilité du contexte réglementaire et fiscal ou la poursuite des arbitrages des consommateurs continueront ainsi de nourrir l’attentisme des utilisateurs et des enseignes. « Démontrant l’appétit d’investisseurs aux profils variés, le marché de l’investissement pourrait quant à lui réitérer ses bonnes performances de 2014, même si l’offre de qualité mise sur le marché ne suffira sans doute pas à satisfaire la très forte demande des investisseurs » conclut Olivier Gérard.