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Un marché locatif à l’arrêt mais un marché de l’investissement toujours dynamique

Le nombre très limité de grandes opérations a pesé sur les performances générales du marché des bureaux, confirmant la lenteur des prises de décision des utilisateurs en dépit de mesures d’accompagnement parfois conséquentes. « Ce résultat déçoit les espoirs nés du sursaut de 2014 et d’un 4e trimestre particulièrement dynamique. Toutefois, l’amélioration attendue du climat économique et l’ampleur des négociations en cours, à Paris et à La Défense notamment, permettent de tabler sur un net regain d’activité d’ici la fin du 1er semestre » poursuit Olivier Gérard. Les performances du marché français de l'investissement sont, elles, meilleures que l’an passé. « 4,1 milliards d'euros ont été investis en France au 1er trimestre 2015, soit une hausse de 6 % sur un an. Le marché français de l’investissement connaît même son meilleur démarrage depuis 2008. Ce dynamisme est d’autant plus appréciable qu’il ne dépend pas, comme au 1er trimestre 2014, de la concrétisation d’un méga-deal gonflant artificiellement les volumes mais d’une nette augmentation du nombre de grandes transactions » explique Olivier Gérard.

MARCHE FRANÇAIS DE L’INVESTISSEMENT

Un premier trimestre dynamique

4,1 milliards d’euros ont été investis en France au 1er trimestre 2015, soit une hausse de 6 % par rapport à la même période en 2014 et de 17 % par rapport à la moyenne des volumes investis au cours d’un 1er trimestre depuis dix ans. L’Ile-de-France a concentré 81 % de ce volume, soit 3,3 milliards euros (+ 3 % sur un an). Enfin, 760 millions d’euros ont été investis en province (+ 13 % sur un an).

Nette augmentation du nombre de grandes transactions

Le dynamisme du marché de l’investissement ne dépend pas, comme au 1er trimestre 2014, de la concrétisation d’un méga-deal gonflant artificiellement les volumes (Cœur Défense, qui avait alors été acheté par Lone Star pour près d’1,3 milliard d’euros). La hausse des montants engagés tient en effet pour l’essentiel à l’augmentation du nombre de grandes transactions : 15 opérations supérieures à 100 millions d’euros ont ainsi totalisé 3 milliards d’euros au 1er trimestre 2015 contre 10 représentant 2,5 milliards au 1er trimestre 2014. Si cette augmentation du nombre de grandes transactions témoigne d’une activité plus équilibrée, l’Ile-de-France en concentre toutefois la quasi-totalité (14 sur 15). Le créneau des transactions de taille intermédiaire (50-100 millions d'euros) connaît quant à lui peu d’évolution : au nombre de 7, ces transactions sont quasiment aussi nombreuses qu’au 1er trimestre 2014 (8) et totalisent 508 millions d’euros, soit une légère baisse de 6 % sur un an.

Le marché des bureaux

3 milliards d’euros ont été investis en bureaux au 1er trimestre 2015, soit 74 % des montants engagés dans l’Hexagone contre 61 % sur l’ensemble de 2014. Le marché d’Ile-de-France demeure sans surprise le plus prisé : 2,9 milliards d’euros y ont été investis en bureaux, un volume stable sur un an. Paris représente 48 % des volumes investis en bureaux en Ile-de-France (1,4 milliard d’euros), dont 460 millions dans le quartier central des affaires. Le QCA a notamment profité de la vente de quelques immeubles mixtes et d’ensembles de bureaux à restructurer (ancien siège d’EDF rue Philibert Delorme, Centre Marine Pépinière). Les volumes investis ont été plus importants encore dans Paris Rive Gauche, avec 720 millions d’euros et quelques-unes des plus grandes transactions du trimestre, comme la cession à Primonial Reim du siège d’Amundi dans le 15e. La ZAC Rive Gauche (Paris 13e) reste également l’un des moteurs du marché des bureaux : deux nouvelles opérations d’envergure, dont l’acquisition par Oxford Properties du siège de RFF, succèdent ainsi aux cinq transactions de plus de 100 millions d’euros enregistrées dans ce quartier en 2014 (A9B, Panorama, Arc de Seine, etc.).

1,4 milliard d’euros ont été investis depuis le début de 2015 dans les Hauts-de-Seine. Le Quartier des Affaires de l’Ouest (QAO) a concentré l’essentiel de ce volume grâce à la finalisation de quelques grandes opérations, comme l’acquisition par ADIA d’Ecowest à Levallois-Perret pour près de 500 millions d’euros. Après une année 2014 dynamique, le Sud Ouest a quant à lui continué de se distinguer, bénéficiant une fois de plus de l’appétit des investisseurs pour de grandes offres neuves-restructurées ou de grands immeubles sièges (City 2 et Espace Lumière à Boulogne-Billancourt, acquis respectivement par Gecina et par Invesco Real Estate pour le compte d’un fonds de pension malaysien). Les opérations ont été peu nombreuses hors des marchés les plus établis de Paris et de l’Ouest. L’une des plus significatives porte sur la vente à Carval Investors du Delage à Gennevilliers, illustrant l’intérêt d’acteurs opportunistes pour des actifs plus risqués de 1ère couronne.

Le marché des commerces

Avec 950 millions d’euros, soit une hausse de 49 % sur un an, les commerces totalisent 23 % de l’ensemble des montants investis en France. Il s’agit d’un des meilleurs 1ers trimestres de la décennie avec celui de 2013. Le nombre total de transactions n’en reste pas moins limité en raison de la pénurie d’offres affectant le segment prime. Les volumes investis en commerces ont de fait été gonflés par la réalisation de deux transactions d’envergure portant sur de grands centres commerciaux. La plus importante concerne la vente à Allianz pour près de 300 millions d’euros de Nice Etoile, l’un des centres les plus renommés de la Côte d’Azur ; L’autre porte sur la cession par Orion Capital Managers à Altarea de 50 % des parts de Qwartz, ouvert à Villeneuve-la-Garenne l’an passé. Si les volumes investis sur d’autres types d’actifs sont moins importants, la plupart des sites prime restent pourtant très prisés des investisseurs : c’est le cas des retail parks les plus récents ou disposant d’une vaste zone de chalandise, qui devraient faire l’objet dans les prochains mois de transactions significatives. C’est plus encore le cas des artères les plus renommées de la capitale, qui suscitent en particulier la convoitise des investisseurs nord-américains.

Domination des investisseurs étrangers

Les investisseurs étrangers concentrent 55 % des sommes investies en France au 1er trimestre 2015 (contre 34 % sur l’ensemble de 2014). Ciblant différents types de biens, ils sont de nationalités et de profils très divers, illustrant la liquidité et la profondeur du marché immobilier français. A l’origine de 14 transactions pour un total de 850 millions d’euros, les Européens sont les premiers investisseurs étrangers (21 %). Les Nord-Américains arrivent en deuxième position (17 %), suivis des Moyen-Orientaux (12 %), représentés par ADIA du fait de l’acquisition d’Ecowest à Levallois, puis des Asiatiques (5 %). Si la plupart des investisseurs étrangers sont des habitués du marché français, d’autres s’y sont plus récemment implantés et ont accentué leur présence dans l’Hexagone, à l’image de la vente à Oxford Properties du siège de RFF dans le 13e arrondissement. Par ailleurs, si la majorité des étrangers ont jeté leur dévolu sur des actifs prime, quelques investisseurs opportunistes se sont toutefois distingués, comme l’illustre l’achat de l’Ilot des Mariniers dans le 14e par un consortium réunissant Blackrock, Cleaveland et Pitch Promotion.

Les Français totalisent quant à eux 45 % des volumes engagés dans l’Hexagone. Présents aussi bien sur les grandes que sur les petites transactions, ils sont principalement représentés par des SCPI/OPCI (Primonial Reim), des assureurs (CNP) ou encore des foncières parachevant le recentrage de leur patrimoine (Gecina). Les montants engagés par les investisseurs français depuis le début de 2015 portent en majorité sur des actifs de bureaux (77 % des acquisitions), avec quelques-unes des plus importantes transactions du trimestre comme l’achat par Primonial Reim du siège d’Amundi dans le 15e pour plus de 300 millions d’euros. En commerces, ils ont principalement ciblé des centres commerciaux (acquisition par Altarea de 50 % de Qwartz) et des galeries commerciales.

MARCHE LOCATIF DES BUREAUX D’ÎLE-DE-FRANCE

Forte baisse de la demande placée

Avec 378 808 m² placés au 1er trimestre 2015, soit une baisse de 20 % par rapport à la même période en 2014 et de 26 % par rapport à la moyenne des dix dernières années, le marché des bureaux d’Ile-de-France signe sa plus mauvaise performance, sur un 1er trimestre, depuis 2003. Ce très net coup d’arrêt, après un 4e trimestre 2014 pourtant animé, n’est pas si surprenant. Si quelques indicateurs sont mieux orientés qu’un an auparavant, le climat économique ne permet pas d’espérer mieux pour 2015 qu’une légère croissance du PIB et une stabilisation du chômage, continuant ainsi d’alimenter la prudence des utilisateurs. Privilégiant pour certains une renégociation de bail à un déménagement, ces derniers tardent plus généralement à concrétiser leurs projets immobiliers en dépit de mesures d’accompagnement parfois conséquentes. Les entreprises semblent de fait déterminées à attendre le moment le plus opportun pour obtenir le meilleur rapport qualité-prix, qui leur permettra de maîtriser leurs coûts immobiliers tout en profitant de bureaux plus confortables et plus efficients.

Un nombre très limité de grandes transactions

La lenteur des prises de décision concerne avant tout le marché des grandes surfaces. Au nombre de 13 contre 19 un an auparavant, les transactions supérieures à 4 000 m² ne totalisent ainsi que 126 692 m² : ce volume, divisé par deux par rapport au 1er trimestre 2014, ne représente qu’à peine 33 % de la demande placée totale (53 % un an auparavant). Moteur traditionnel de certains secteurs tertiaires de 1ère ou 2e couronne, les très grandes transactions ont plus particulièrement fait défaut : cinq mouvements de plus de 10 000 m² totalisent ainsi 74 200 m² contre huit totalisant 175 704 m² à la même époque l’an passé. Ce décrochage du marché des grandes surfaces tranche avec la résistance des petites et moyennes surfaces. 252 116 m² ont en effet été loués ou vendus aux utilisateurs sur des bureaux de moins de 4 000 m², soit une hausse de 13 % par rapport au 1er trimestre 2014. Cette progression, qui explique l’augmentation du nombre total de transactions en Ile-de-France (455 au 1er trimestre 2015 contre 429 un an auparavant), est plus marquée à Paris. Ainsi, le volume des m² placés sur des surfaces comprises entre 1 500 et 4 000 m² n’y avait plus été aussi élevé, sur un 1er trimestre, depuis 2007.

Bonne tenue du marché parisien

Avec 173 714 m² au 1er trimestre 2015, la demande placée est en hausse de 6 % sur un an dans Paris intra-muros. La bonne tenue du marché parisien, liée au dynamisme du segment des petites et moyennes surfaces et à l’arrivée à échéance des baux signés lors du pic d’activité de 2006-2007, tient aussi au regain de la demande d’entreprises de secteurs d’activité à forte valeur ajoutée, déterminées pour certaines à réinvestir et anticiper leur croissance future après plusieurs années passées à restaurer leurs marges. La réalisation d’une telle stratégie passe de fait par la prise à bail de surfaces plus efficientes, notamment au sein de quelques-uns des ensembles de bureaux les plus renommés de la capitale (Etoile-Saint-Honoré).

Si cet objectif de rationalisation et de modernisation est partagé par la plupart des entreprises, quelle que soit leur taille, les grandes transactions ont toutefois été fort peu nombreuses depuis le début de 2015. Illustrant les effets d’une raréfaction de l’offre de grandes surfaces de qualité, seules cinq opérations de plus de 4 000 m² ont été recensées à Paris. Trois de ces transactions ont été réalisées dans Paris Rive Gauche, dont les 9 000 m² pris à bail par Bredin Prat au 53 quai d’Orsay (Paris 7e). Deux l’ont été dans le QCA : Richemont au 33 rue Lafayette (Paris 9e) et Exane dans #cloud.paris (Paris 2e) pour un volume cumulé de 23 500 m² nettement inférieur aux 54 227 m² représentés par les six grandes transactions enregistrées dans le même secteur un an auparavant. La baisse de 5 % de la demande placée totale dans le QCA d’une année sur l’autre n’est donc pas surprenante. Ces deux mouvements n’en sont pas moins révélateurs des mouvements de recomposition en cours dans la capitale. Ainsi, la qualité de certains programmes, le succès d’arrondissements de l’est du QCA très prisés des nouvelles générations de cadres et la pénurie affectant l’ouest parisien contribuent à faire de la Cité financière l’un des principaux moteurs du marché, à l’image de la prise à bail par Exane d’une partie de #cloud.paris. La location par Richemont d’une partie du 33 rue Lafayette, qui accompagne la libération partielle de l’immeuble par Areva, est quant à elle emblématique de l’évolution des profils d’utilisateurs du QCA, la demande de secteurs comme le luxe, le conseil ou les nouvelles technologies compensant en partie le départ d’acteurs présents de longue date dans le cœur de la capitale (banque-assurance, industrie, administration).

Une activité très inégale en périphérie

De tels mouvements de délocalisation hors de la capitale ont animé quelques secteurs de périphérie : la location par SNCF Réseau (ex-RFF) de l’immeuble Coruscant à Saint-Denis fait par exemple suite aux prises à bail déjà réalisées par l’opérateur de transport dans cette commune en 2012 et 2013 (20 000 m² dans Le Monet et 22 000 m² dans City One). Le Nord est ainsi l’un des rares secteurs de report à avoir connu le succès ces derniers mois, illustrant la forte demande d’utilisateurs préalablement installés dans des marchés plus onéreux (SFR, Mondial Assistance, etc.) pour ses grandes offres neuves ou rénovées.

La prise à bail par PSA de 16 200 m² dans Art & Fact 2.0 à Rueil-Malmaison est un autre mouvement récent et significatif de délocalisation hors de la capitale. Cette transaction est une nouvelle illustration du pouvoir d’attraction de cette commune des Hauts-de-Seine, qui ne cesse d’engranger les succès depuis 2012 (Schneider, Ingerop, Unilever, Soletanche Freyssinet, etc.). D’autres sous-marchés du QAO tirent également leur épingle du jeu. C’est le cas de Neuilly-sur-Seine, qui a connu en 2014 sa meilleure année depuis 2004 et pourrait encore profiter en 2015 de ses opportunités de grands ensembles restructurés ou rénovés. Après avoir attiré quelques utilisateurs parisiens l’an passé (Henner, Groupe M), ces offres continueront ainsi d’attirer les entreprises de communes proches désireuses de conserver une adresse de qualité tout en bénéficiant de conditions de bail favorables, à l’exemple des 6 000 m² loués par Orangina Schweppes dans Newtime.

Le marché de La Défense marque quant à lui une pause après une fin d’année 2014 très dynamique. Une seule transaction de plus de 4 000 m² y a pour l’instant été recensée, avec la location de 5 680 m² dans la Tour Kupka B. Ce mouvement et la finalisation de plusieurs transactions de moyennes surfaces (UBAF dans Eqho, Cerner dans la Tour Ariane, etc.) permettent néanmoins à La Défense de bien mieux démarrer l’année qu’en 2014, avec une forte hausse de 106 % de la demande placée sur un an. Surtout, plusieurs négociations sont en cours sur de grandes surfaces, laissant entrevoir une nette augmentation des volumes commercialisés d’ici la fin du 1er semestre.

Offre disponible : une stabilité en trompe-l’œil

Avec un volume de 4 379 207 m², soit un taux de vacance de 8,2 %, l’offre disponible à moins de six mois en Ile-de-France affiche une baisse de 1 % par rapport à la même période il y a un an. Ce volume affiche toutefois une progression de 5 % sur un trimestre en raison de l’arrivée sur le marché de quelques grandes surfaces neuves-restructurées (Lemnys à Issy-les-Moulineaux, Green Valley à Massy, etc.) et de la poursuite des libérations. Enfin, cette progression tient aussi à la faiblesse de la demande placée depuis le début de 2015, dont le volume a en outre été constitué par la prise à bail de projets développés en amont ou qui n’étaient pas encore comptabilisés dans le stock (Art & Fact 2.0, #cloud.paris, etc.).

La stabilité générale de l’offre disponible en Ile-de-France masque de fortes disparités selon la qualité des actifs. La part des surfaces neuves-restructurées ne représente ainsi que 25 % du volume total. La raréfaction de l’offre de qualité est particulièrement marquée dans la capitale, où cette part n’atteint que 13 %. Ainsi, les principales opportunités de bureaux neufs-restructurés disponibles dans le QCA se comptent quasiment sur les doigts d’une seule main, représentées par la totalité ou le solde de quelques opérations en chantier ou récemment livrées (3-5 Friedland, 1 Euler, Opus 4/8, 24 Drouot, etc.). D’autres projets alimenteront le marché à plus long terme. D’ici là, la pénurie pourrait cependant favoriser le report des utilisateurs sur de grandes surfaces rénovées ou de seconde-main de qualité, mais aussi les inciter à renégocier leur bail.

La raréfaction de l’offre de qualité ne se limite pas au marché parisien. Près de 30 % seulement de l’ensemble des projets actuellement en cours de construction en Ile-de-France (1,9 million de m²) sont en effet encore disponibles. Ce solde est concentré pour plus de la moitié dans Paris intra-muros où les lancements en blanc sont plus nombreux qu’en périphérie, témoignant de la prise de risque toute relative des investisseurs.

PERSPECTIVES DU MARCHE FRANÇAIS

En dépit d’un redémarrage poussif de l’économie française, la révision à la hausse des perspectives de croissance et l’existence de facteurs externes favorables (faiblesse des taux d’intérêt, baisse de l’euro, etc.) montrent que les conditions sont davantage réunies qu’en 2014 pour que les entreprises réinvestissent, après des années passées à préserver leurs marges. « Le nombre de grandes demandes recensées sur le marché des bureaux d’Ile-de-France est encore loin de son plus haut niveau et celles-ci tardent souvent à se concrétiser. L’amélioration progressive du climat des affaires, les efforts consentis par certains propriétaires ou la raréfaction de l’offre de qualité de secteurs tertiaires majeurs devraient toutefois inciter plus d’utilisateurs à déménager. Les négociations en cours permettent d’ailleurs d’entrevoir la finalisation d’un nombre conséquent de grandes transactions et un net rebond de l’activité locative d’ici la fin du 1er semestre » explique Olivier Gérard. Le marché de l’investissement devrait quant à lui confirmer son bon démarrage. « Sans atteindre les sommets de 2014 en raison notamment d’une offre limitée de produits prime, la très forte demande des investisseurs déjà présents dans l’Hexagone, l’arrivée constante de nouveaux entrants et la masse des capitaux disponibles promettent une année 2015 animée et des volumes sans nul doute supérieurs à la moyenne décennale » conclut Olivier Gérard.