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Un 1er semestre en demi-teinte, mais un rebond attendu d’ici la fin de 2015

Les performances du marché de l’investissement peuvent également sembler décevantes, d’autant que l’année 2015 avait démarré sur les chapeaux de roues. « Les montants investis en immobilier d’entreprise en France totalisent 7,9 milliards d’euros sur l’ensemble du 1er semestre 2015, soit une forte baisse de 38 % sur un an. Il n’y a cependant pas de quoi être inquiet. D’abord parce que ce résultat correspond à la moyenne des dix dernières années ; ensuite, parce que la pause marquée au 2e trimestre ne se prolongera pas. Les dossiers en cours sont en effet relativement nombreux, et quelques très grandes opérations gonfleront les volumes dès le début du 3e trimestre » explique Olivier Gérard.


MARCHE FRANÇAIS DE L’INVESTISSEMENT

Volumes investis
Après 4,4 milliards d’euros au 1er trimestre, 3,5 milliards d’euros ont été investis en France au 2e trimestre 2015. La baisse est de 61 % par rapport au 2e trimestre 2014, qui avait bénéficié de la signature de plusieurs très grandes transactions. 7,9 milliards d’euros ont au total été investis au 1er semestre 2015, soit un volume correspondant à la moyenne des dix dernières années mais un net recul de 38 % par rapport à la même période en 2014. Cette chute d’une année sur l’autre est liée avant tout au fléchissement du marché des commerces qui, un an plus tôt, avait été le théâtre de trois transactions exceptionnelles totalisant 2,8 milliards d’euros. Toutefois, les volumes devraient fortement augmenter dès le 3e trimestre compte tenu du nombre important d’opérations en cours de finalisation dont plusieurs dépasseront les 500 millions d’euros.

S’il représente toujours la majorité de l’activité (59 % de l’ensemble des montants engagés au 1er semestre 2015), le volume investi sur des opérations > 100 millions d’euros enregistre une nette baisse de 51 % sur un an avec 24 transactions totalisant 4,6 milliards d’euros contre 27 totalisant 9,5 milliards au 1er semestre 2014. L’absence de méga-deals a bien sûr joué un rôle déterminant. Elle explique notamment la répartition plus équilibrée des volumes, avec une part moins importante du segment des transactions > 200 millions d’euros (31 % contre 58 % un an plus tôt) tandis que les montants investis sur les autres segments de marché restent stables.

Répartition géographique
L’Ile-de-France reste, et de loin, le marché dominant. 6,3 milliards d’euros y ont été investis au 1er semestre 2015 (- 32 % sur un an), soit 80 % des investissements réalisés dans l’Hexagone. La part des bureaux y est comme toujours prépondérante (85 %), l’activité sur ce segment de marché ayant été soutenue au 2e trimestre par un nombre croissant de transactions de taille intermédiaire et une répartition géographique des volumes plus équilibrée.

1,4 milliard d’euros ont été investis en province depuis le début de 2015. Ce volume est en baisse de 58 % par rapport au 1er semestre 2014. Principalement dépendante de la réalisation de petites et moyennes transactions, l’activité en province est restée dominée par les commerces. Ces derniers y représentent ainsi 53 % des volumes investis grâce aux quelques cessions de retail parks, galeries et grands centres commerciaux recensées depuis janvier. Le marché des bureaux, qui constitue 22 % des montants engagés en province, a quant à lui été animé par quelques opérations neuves ou rénovées sécurisées (Sky 56 à Lyon, The Crown à Nice, Thyrapolis & Sainte-Barbe à Marseille).

Le marché des bureaux
Avec 5,7 milliards d’euros (- 24 % sur un an), les bureaux concentrent 72 % des montants engagés dans l’Hexagone. Le nombre limité de grandes transactions a là encore pesé sur les volumes, avec seulement 18 opérations > 100 millions d’euros totalisant 3,5 milliards d’euros contre 20 totalisant 6 milliards au 1er semestre 2014. Quelques méga-deals alimenteront toutefois les volumes au 2nd semestre, notamment sous forme de grands portefeuilles (acquisition par Gecina du siège de PSA à Paris et des Tours T1 et B à La Défense, acquisition par Blackstone du portefeuille immobilier de GE Real Estate). Enfin, on observe une hausse du nombre de ventes en blanc ou de cessions d’actifs vides à restructurer (Lot 09 à Paris 17e acquis par la CDC, United à Clichy acquis par Amundi). Dans un contexte de forte concurrence pour les biens sécurisés, un nombre croissant d’investisseurs à la recherche de rendements plus élevés se positionnent en effet sur ce type d’actifs.

L’Ile-de-France a capté 95 % des montants investis en bureaux dans l’Hexagone soit 5,3 milliards d’euros (- 23 % sur un an). Le quartier central des affaires parisien a concentré 21 % de ce volume, malgré la forte compression des taux de rendement prime. Plusieurs ventes d’immeubles mixtes et de biens neufs-restructurés ou à rénover ont notamment alimenté les volumes dans le QCA (9 avenue Percier à Paris 8e acquis par SFL, Theodore à Paris 9e cédé à AG Real Estate). L’offre de produits y est toutefois limitée, expliquant le succès de quelques grandes zones d’aménagement situées aux portes de la capitale, comme la ZAC Clichy-Batignolles ou le secteur Paris Nord-Est (Tempo cédé à un institutionnel). Quant à la ZAC Rive Gauche, les volumes y sont restés stables au 2e trimestre après une année 2014 et un 1er trimestre 2015 très actifs. Mais ils devraient de nouveau progresser dans les prochains mois compte tenu de la finalisation attendue de quelques grandes transactions. Le reste de l’activité est majoritairement concentré dans les Hauts-de-Seine, où 2,2 milliards d’euros ont été investis en bureaux depuis le début de 2015. La cession par Morgan Stanley des Tours Pascal a été l’une des principales transactions du 2e trimestre, illustrant les nombreuses opportunités aujourd’hui offertes à La Défense. En outre, quelques opérations ont gonflé les volumes investis dans le quartier des affaires de l’Ouest (Oxygène cédé à Crédit Agricole Assurances), après l’acquisition en janvier de l’immeuble Ecowest par Adia pour 477 millions d’euros. La principale évolution de la fin du 1er semestre concerne l’intérêt plus marqué des investisseurs pour d’autres marchés de 1ère couronne, comme Saint-Ouen.

Le marché des commerces
Avec 1,5 milliard d’euros (- 66 % sur un an), les commerces représentent 19 % de l’ensemble des montants investis en France au 1er semestre 2015 contre 35 % un an plus tôt. Ce repli n’est pas la marque d’une désaffection pour l’immobilier des commerces. Il correspond plutôt au nombre limité d’offres prime et, surtout, au fléchissement du segment des transactions > 100 millions d’euros. Si les opérations comprises entre 50 et 100 millions d’euros ont été plus nombreuses, seules 4 transactions > 100 millions totalisant 770 millions ont en effet été recensées au 1er semestre 2015 contre 6 totalisant 3,1 milliards à la même période l’an passé (dont les cessions des portefeuilles Klépierre et Carrefour et du centre commercial Beaugrenelle).

L’analyse des dernières transactions et des dossiers en cours confirme l’intérêt marqué d’un nombre croissant d’investisseurs pour des actifs de types très variés. Les artères les plus renommées demeurent, sans surprise, très prisées des étrangers. Elles sont aussi la cible de quelques grands groupes du luxe, qui souhaitent sécuriser leur réseau au travers d’acquisitions d’immeubles situés dans des quartiers prestigieux de la capitale. Assez nombreuses au 1er trimestre (Nice Etoile, Qwartz, portefeuille Pulse, Shopping Etrembières), les cessions de galeries et de centres commerciaux ont été rares au 2e trimestre. Toutefois, ce repli ne sera que temporaire, CBRE Global Investors étant par exemple sur le point de céder un portefeuille paneuropéen comprenant plusieurs actifs en Ile-de-France et en province. Enfin, les retail parks situés au sein de zones reconnues et disposant d’une vaste zone de chalandise demeurent une cible privilégiée, comme l’illustre l’acquisition par TH Real Estate de Park Avenue à Saint Maximin.

Acquéreurs
A l’origine de 55 % des volumes investis au 1er semestre 2015, les Français restent majoritaires à l’acquisition. Au 2e trimestre, ils se sont notamment illustrés par la vente d’immeubles restructurés (Bercy Crystal à Paris 12e) et de VEFA (Tempo à Paris 19e, Sky 56 à Lyon) à Paris et en province, ou encore par l’acquisition d’immeubles sécurisés en 1ère couronne. Totalisant 78 % des montants engagés par des Français, les institutionnels, les foncières et les SCPI/OPCI sont – dans cet ordre – les plus actifs.

Avec 3,5 milliards d’euros, les investisseurs étrangers concentrent 45 % du volume des acquisitions au 1er semestre 2015 (contre 36 % à la même période en 2014). Ils restent particulièrement présents sur le segment des opérations > 100 millions d’euros, dont ils représentent 54 % du volume. Acteurs historiques du marché français, les Nord-Américains et les Européens représentent respectivement 21 % et 15 % de l’ensemble des sommes investies dans l’Hexagone. Certaines nationalités « familières » apportent toutefois leur lot de nouveaux entrants. Ainsi, l’Américain NorthStar a finalisé en avril sa deuxième acquisition en France (portefeuille Prime). Le 3e trimestre devrait par ailleurs concrétiser l’intérêt de nouveaux acteurs, asiatiques notamment. En pénétrant le marché français, ces derniers cherchent à diversifier leurs investissements tout en profitant des conditions favorables offertes par le marché hexagonal.

De manière générale, les investisseurs français et étrangers continueront sans nul doute de profiter des opportunités proposées par des vendeurs cherchant à bénéficier de la hausse des valeurs vénales, des arbitrages de fonds allemands en cours de liquidation, du repositionnement de certaines foncières et de la mise sur le marché par les promoteurs d’ensembles neufs ou restructurés. Le marché français de l’investissement devrait donc demeurer l’un des terrains de jeu privilégiés des investisseurs dans le monde, malgré des taux de rendement soumis à une pression baissière – à Paris, le taux prime parisien est ainsi passé sous la barre des 4 % au début de 2015. La prime de risque entre le rendement prime immobilier et le rendement de l’OAT reste conséquente (environ 280 points de base), en dépit d’une remontée des taux obligataires au 2e trimestre.

MARCHE LOCATIF DES BUREAUX D’ÎLE-DE-FRANCE

Un trou d’air passager
Avec 425 455 m² le volume de la demande placée au 2e trimestre 2015 est supérieur de 13 % à celui du 1er trimestre (376 080 m²). Sur l’ensemble du 1er semestre, l’activité locative n’en reste pas moins en deçà des performances habituelles du marché des bureaux d’Ile-de-France. Le volume placé depuis janvier ne totalise de fait que 801 535 m², soit une baisse de 23 % par rapport à la même époque en 2014 et de 26 % par rapport à la moyenne des dix dernières années. Le nombre total de transactions est en revanche très légèrement supérieur à celui de l’an passé (1 012 contre 1 002 au 1er semestre 2014) en raison de la résistance du segment des petites et moyennes surfaces.
L’allongement de la durée des négociations pèse sur le marché des grandes transactions. Les mouvements > 4 000 m² ne totalisent ainsi que 325 471 m², soit une chute de 36 % sur un an et 41 % à peine du volume placé total. Ce résultat, le plus mauvais enregistré sur un 1er semestre depuis 12 ans, tient avant tout à la quasi absence d’opérations de très grande envergure. Ainsi une seule transaction dépasse les 30 000 m² au 1er semestre 2015 (l’OCDE sur 35 000 m² dans In/Out à Boulogne) contre cinq à la même époque l’an passé (KPMG dans la tour Eqho, Solocal Group dans Citylights, L’Oréal dans Ecowest, etc.). Le marché des grandes surfaces devrait regagner un peu de vigueur dans les prochains mois. Toutefois, le niveau de la demande exprimée reste, pour 2015 et 2016, relativement peu élevé en dépit de l’ampleur de l’offre disponible dans certains secteurs tertiaires et des mesures d’accompagnement souvent généreuses octroyées par les bailleurs.

La plupart des grands utilisateurs font de leur déménagement un véritable projet managérial, expliquant l’implication d’un nombre croissant de personnes dans le processus décisionnaire et le très grand soin accordé au choix d’un nouveau site. Les bureaux qui offrent à leurs employés un plus grand confort de travail et qui sont les plus à même de retenir ou d’attirer les talents sont bien sûr les plus prisés. Mais si la part des bureaux neufs-restructurés est élevée (76 % du volume de la demande placée > 4 000 m² au 1er semestre 2015), c’est aussi parce que le critère économique reste décisif et que de telles surfaces assurent à leurs occupants une réduction sensible de leurs charges.

Résistance du marché parisien
Au 1er semestre 2015, le volume de la demande placée a reculé dans la plupart des secteurs tertiaires d’Ile-de-France. Les marchés de 1ère couronne ont particulièrement souffert du nombre limité de grandes transactions. C’est aussi le cas de Paris, où dix opérations > 4 000 m² seulement ont été enregistrées depuis janvier (contre 14 au 1er semestre 2014). Le surcroît d’activité sur le créneau des petites et moyennes surfaces a toutefois permis de compenser le manque de grandes transactions dans la capitale. Ainsi, les mouvements < 4 000 m² y ont été nettement plus nombreux qu’au 1er semestre 2014 (610 contre 534 l’an passé) et leur volume en légère hausse de 12 %. Au final, le marché parisien affiche une performance honorable, avec 339 215 m² placés au 1er semestre 2015 toutes surfaces confondues. Ce volume, en légère baisse de 5 % sur un an, représente 43 % de l’ensemble de la demande placée depuis le début de l’année en Ile-de-France. Cependant, cette part diminuera vraisemblablement au 3e trimestre en raison de l’augmentation attendue du nombre de grandes transactions en 1ère couronne. La rareté de l’offre de grandes surfaces de qualité limitera par ailleurs le nombre de transactions > 4 000 m² dans la capitale. Cette pénurie structurelle contraint en effet la réalisation des projets de rationalisation de grands utilisateurs parisiens, expliquant certains projets de déménagement pour des marchés de 1ère couronne faciles d’accès et offrant un différentiel de prix plus ou moins important et des bureaux efficients leur permettant de regrouper leurs équipes. Nombreux en 2014, de tels mouvements de délocalisation hors de la capitale se sont d’ailleurs poursuivis au 1er semestre 2015 et offriront encore quelques exemples significatifs d’ici la fin de l’année.
Hors de Paris, l’activité a été importante dans certains secteurs de l’ouest, même si celle-ci ne s’est pas encore traduite par un rebond significatif de la demande placée. C’est le cas de La Défense, où seuls 68 949 m² ont été placés au 1er semestre 2015 (- 32 % sur un an) en dépit de quelques signatures importantes, comme Allianz sur 9 720 m² dans la Tour Dexia. Les efforts consentis par les bailleurs, conjugués à l’aboutissement de projets entamés de longue date (Tour Saint-Gobain), contribueront néanmoins à y gonfler le volume de la demande placée au 2nd semestre. C’est aussi le cas du Sud-Ouest, où quelques transactions > 4 000 m² ont été enregistrées (OCDE dans In/Out ou Carlson Wagonlit Travel dans Kinetik à Boulogne) et où l’offre de grandes surfaces de qualité, encore relativement abondante, pourrait se réduire comme peau de chagrin après la finalisation prochaine des projets de rationalisation et de regroupement d’entreprises du secteur ou d’utilisateurs parisiens. Les marchés plus excentrés ou moins établis devraient en revanche rester peu animés en raison de la concurrence exercée par les pôles tertiaires majeurs ou, pour certains, d’une offre de grandes surfaces de qualité assez limitée.

Stabilisation du volume de l’offre disponible
Avec 4 280 789 m², le volume de l’offre disponible à moins de six mois est en légère baisse de 3 % par rapport à la même période en 2014 et de 2 % par rapport au trimestre précédent. Cette relative stabilité tient à la faiblesse de l’absorption des surfaces > 4 000 m² et au nombre limité de grands ensembles récemment mis sur le marché. Quelques secteurs connaissent cependant de fortes évolutions. C’est le cas du 15e arrondissement, où la hausse de 33 % sur un trimestre du volume de l’offre disponible s’explique par la livraison prochaine de la première tranche de l’opération Qu4drans. S’établissant à 5,3 % – contre 6,7 % pour Paris intra-muros et 7,9 % en Ile-de-France – le taux de vacance de Paris Rive Gauche reste malgré tout au plus bas. Le volume de l’offre demeure généralement abondant, expliquant la forte concurrence entre immeubles et secteurs tertiaires et l’ampleur des mesures d’accompagnement octroyées par les propriétaires. L’écart entre valeurs faciales et loyers économiques demeure de fait important et tend même à se creuser dans certains marchés. Cette situation devrait perdurer d’ici la fin de 2015 mais pourrait ensuite évoluer sous l’effet de l’accélération attendue des rythmes de commercialisation et de la raréfaction progressive des offres neuves-restructurées > 4 000 m². Principales cibles des grands utilisateurs, ces dernières ne représentent ainsi désormais que 17 % du volume de l’offre disponible à moins de six mois. Cette part diminuera sans doute après 2015, comme le confirme l’évolution des opérations de bureaux en chantier. 1,65 million de m² sont en effet en cours de construction/restructuration, soit une baisse de 5 % par rapport à la fin de 2014. Moins de 40 % de ces surfaces sont en outre disponibles, dont une part significative fait l’objet de négociations avancées. La tendance à la raréfaction de l’offre neuve ne se démentira pas, au moins à court terme. Si certains investisseurs semblent disposés à prendre davantage de risques, les nouveaux lancements en blanc sont assez peu nombreux et majoritairement situés dans la capitale (comme Be Open dans le 13e récemment) ou quelques grands secteurs d’aménagement des Hauts-de-Seine (Influence dans la ZAC des Docks, à Saint-Ouen, Green Office Spring dans la ZAC des Guilleraies à Nanterre, etc.). Ailleurs, les mises en chantier sont le plus souvent conditionnées à la pré-commercialisation d’une partie conséquente de l’opération.

PERSPECTIVES

La durée relativement longue des négociations et le retard pris au 1er semestre laissent penser que le volume de la demande placée de bureaux sera, sur l’ensemble de l’année, sensiblement inférieur à celui de 2014 (2,01 millions de m²). « Comme nous l’annoncions il y a quelques mois, 2015 sera de toute évidence une année de transition pour le marché des bureaux d’Ile-de-France, même si l’activité locative devrait quelque peu rebondir au 2nd semestre. Si l’accélération de la croissance économique sur laquelle s’accordent la plupart des prévisionnistes reste à confirmer, le niveau important de la demande exprimée après 2016 laisse en outre espérer un redémarrage plus marqué à partir de 2017 » explique Olivier Gérard. D’ici là, la raréfaction progressive de l’offre neuve-restructurée continuera de susciter l’appétit des entreprises pour les grandes surfaces de qualité, qui sont les plus à même d’attirer les talents, de s’adapter à l’évolution des modes de travail et d’offrir aux utilisateurs une réduction substantielle de leurs charges. L’analyse des dossiers en cours nous permet également d’être résolument optimistes s’agissant du marché français de l’investissement. « L’excellente performance de l’an passé, soit près de 24 milliards d’euros investis dans tout l’Hexagone, pourrait bien être réitérée en 2015. Dans tous les cas, la barre des 20 milliards d’euros sera franchie, ce qui fera de 2015 l’une des quatre meilleures années de l’histoire » conclut Olivier Gérard.