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Le marché immobilier européen devrait conserver la confiance des organismes de financement en 2016

Niveau moyen de LTV, de marge et de volume de prêt pour des actifs prime – Cushman & Wakefield
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Les prévisions restent positives sur le front du financement en immobilier d’entreprise en Europe pour les 12 prochains mois, d’après les résultats de l’enquête menée par Cushman & Wakefield. En effet, plus de 90% des répondants prévoient de maintenir voire même d’augmenter leurs lignes de crédits en 2016.

Le rapport European Lending Trends détaille les réponses de plus de 60 organismes de financement, actifs sur le marché européen et totalisant 80 milliards d’euros de prêts en 2015. L’enquête montre que le volume des prêts reste stable concernant le refinancement. La tendance est à la hausse en qui concerne l’origination de crédits, un volet qui devrait néanmoins accuser un recul sur la première moitié de 2016 par rapport à la même période en 2015.

Le Royaume-Uni, la France et l’Allemagne restent les marchés-clefs du financement en immobilier d’entreprise. Ces trois pays concentrent à eux-seuls, la moitié de l’activité anticipée en 2016 par les organismes prêteurs. Ailleurs, l’accent est mis sur l’Espagne qui révèle un appétit grandissant pour le risque, ainsi que sur la Scandinavie. Cette volonté nouvelle contraste avec l’absence d’intérêt pour le marché italien où les prêteurs n’anticipent pas d’augmentation de leur exposition.

La majorité des organismes de crédit (57%) reste active sur de la dette senior, ce qui confirme la tendance déjà observée dans les enquêtes précédemment conduites par Cushman & Wakefield. Néanmoins, on observe une nouvelle tendance avec une proportion croissante (20%) de prêteurs engagés sur l’ensemble de la dette immobilière. Cette option a désormais la préférence des prêteurs, devant les prêts mezzanine ou dette « stretch senior ». De nombreux organismes de financement s’engagent sur un prêt global avant d’opter dans un second temps, pour une syndication sous la forme de dette senior ou mezzanine.

Toujours selon l’étude, les ratios globaux de Loan-to-Value (LTV) sont compris en moyenne dans une fourchette allant de 55% à 65% à travers l’Europe. Les ratios les plus élevés sont observés sur les marchés de Francfort et de Paris (64% pour les deux) suivis par Londres (63%). Les fonds de dette sont disposés à financer des projets avec des taux de LTV plus élevés que ceux pratiqués par les banques commerciales et les assureurs. Globalement, un nombre relativement faible de prêteurs parait enclins à étendre ses activités sur des projets de développements spéculatifs. 

Le rapport montre également que l’éventail des marges appliquées par les prêteurs à travers l’Europe a tendance à s’étendre, de 130 points de base à Stockholm et 140 à Paris et Francfort, à plus de 250 points de base à Lisbonne (voir carte ci-dessous). Milan est le seul autre marché, parmi ceux couverts, où le taux de marge est au-dessus de la barre des 200 points de base. A terme, les organismes prêteurs anticipent un maintien de la pression à la baisse de leurs marges en Europe, à l’exception de la Suède et du Royaume-Uni. En effet, l’observation du marché britannique par Cushman & Wakefield indique une hausse des taux de marge financiers de 25 points de base au 4ème trimestre 2015, notamment à Londres. Les banques commerciales offrent les marges les plus faibles devant les assureurs et les fonds de dette.

Edward Daubeney, Head of Debt Advisory EMEA chez Cushman & Wakefield, commente: “Notre rapport montre que 90% des organismes prêteurs restent confiants pour 2016, avec un nombre égal de répondants anticipant une hausse ou au moins une stabilisation de l’activité de prêt enregistrée en 2015. La tendance est à l’expansion des lignes de crédits, très peu de prêteurs anticipant un recul de leur activité dans les 6 prochains mois. Les banques ont quasiment bouclé leur travail sur les prêts existants et la dépréciation des actifs qu’ils ont financé lors du dernier cycle. Les perspectives restent globalement stables et c’est là un changement significatif d’attitude en comparaison des enquêtes précédemment menées.”

L’auteur de ce rapport, Nigel Almond, Head of Capital Markets Research chez Cushman & Wakefield, note: “Les prêteurs envisagent désormais un éventail plus large de risques. Dans notre précédente enquête, une majorité d’entre eux (58%) voyait le poids des capitaux comme la menace principale pesant sur le marché du crédit. Aujourd’hui, si la masse des capitaux à investir reste leur principale crainte, ils sont désormais moins nombreux (39%) à la placer en tête de liste. Le risque d’une sortie du Royaume-Uni de l’Union Européenne arrive en seconde position, mis en avant par 16% des répondants. Le ralentissement chinois suit juste après avec 15% des réponses, en hausse par rapport aux 4% relevés lors de la même enquête un an plus tôt. Malgré ces turbulences, le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise offre toujours de bonnes opportunités et la demande y demeure solide ce qui explique le sentiment positif qui ressort de cette enquête.”