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Les marchés français de l’immobilier des commerces

Bilan 2015 & Perspectives 2016

En 2015, les meilleurs emplacements de l’Hexagone ont profité d’une demande soutenue et diversifiée des enseignes. La multiplication des boutiques de marques, des pop-up stores et des points de vente de pure-players du net ont également contribué à animer le marché, confirmant le succès de nouveaux formats de distribution. Dans le même temps, les repositionnements et difficultés d’acteurs historiques ont alimenté le flux des cessions et intensifié les phénomènes de transferts, principalement au détriment des marchés secondaires mais aussi de sites ou d’emplacements traditionnellement plus prisés. « Soucieuses de préserver leur rentabilité, les enseignes n’hésitent plus à fermer leurs magasins les moins performants. Elles adaptent ainsi leur réseau de magasins à l’évolution des modes de consommation, et répondent aux aléas d’une conjoncture économique ébranlée, en fin d’année, par les attentats de Paris » explique Christian Dubois, Directeur Département Commerces de Cushman & Wakefield France.

Prime aux meilleurs emplacements des rues commerçantes

Face à la vigueur de la demande, l’offre reste le facteur clé du marché des rues commerçantes. La rareté des locaux adaptés à la demande des enseignes et le niveau parfois élevé des valeurs locatives pèsent ainsi sur le développement de secteurs d’activités dynamiques mais soumis à de fortes contraintes, comme la restauration, et peuvent parfois limiter les projets de grandes enseignes internationales. Certains quartiers restent toutefois le théâtre d’une intense activité. C’est le cas des artères du luxe (rue Saint-Honoré), mais aussi du Marais ou encore de la rive gauche, à la faveur, notamment, d’opérations significatives de restructuration (Marché Saint-Germain). « Si l’offre de grandes surfaces est assez restreinte, les cessions d’enseignes et les opérations réalisées sur le marché de l’investissement permettent aussi de créer de belles opportunités. Peu animés ces derniers mois, les Champs-Élysées reviennent sur le devant de la scène. Par ailleurs, les grands magasins poursuivent leurs manœuvres sur le boulevard Haussmann, ce dont témoigne la prise à bail par les Galeries Lafayette de l’ancien magasin La Halle » détaille Christian Dubois. En province, 2015 a confirmé la suprématie des axes n°1 de plusieurs grandes métropoles, cibles d’enseignes étrangères assez récentes (Michael Kors à Lyon), de nouveaux entrants (Nyx à Toulouse) et de marques se développant en propre (Maille à Bordeaux).

Des ensembles commerciaux plus en phase avec la demande des consommateurs

Un pipeline de projets relativement important, le succès de retail parks aux coûts d’occupation modérés et les difficultés ou changements de stratégies de locomotives historiques pèsent sur la commercialisation et la fréquentation des centres commerciaux. L’expansion d’enseignes récentes (Pandora, Kiko, Hema, Tiger, etc.) et la production de nouveaux concepts plus en phase avec la demande des consommateurs demeurent néanmoins un relais de croissance important du marché, en particulier pour les plus grands centres, quelques projets majeurs de création ou les extensions des sites les plus renommés. Des centres de moindre envergure peuvent aussi tirer leur épingle du jeu, à condition que les bailleurs investissent pour les moderniser et consentent de réels efforts pour conserver leurs locataires ou attirer de nouvelles enseignes. Le marché des parcs d’activités commerciales profite quant à lui de la demande soutenue d’enseignes traditionnelles de périphérie (Orchestra, Intersport, Chausséa, Maisons du Monde, etc.). Le créneau du low-cost est particulièrement dynamique, animé par les ouvertures d’enseignes françaises (Gifi, Stockomani, etc.) et l’expansion rapide d’Action, acteur néerlandais récemment implanté en France. Séduites par des formats de retail parks plus qualitatifs et des coûts d’occupation peu élevés leur offrant la possibilité de se développer à moindre frais, la périphérie suscite aussi l’intérêt d’acteurs qui n’y étaient jusqu’alors pas ou peu représentés, comme ces enseignes de mode qui y ouvrent au gré des opportunités (H&M, C&A) ou y testent de nouveaux concepts (Happy Chic). Cette réussite ne doit pas masquer les difficultés de nombreux sites, affectés par les transferts d’enseignes optimisant leur réseau au profit de nouveaux retail parks ou de locaux mieux configurés au sein de la même zone commerciale.

Evolution contrastée des valeurs locatives

La baisse des valeurs des emplacements secondaires témoigne de la désaffection marquée des enseignes à l’égard de centres commerciaux de taille intermédiaire ou des rues commerçantes de villes moyennes. « Attentives à leurs taux d’effort, les enseignes n’hésitent pas non plus à fermer dans des marchés autrefois très prisés, expliquant l’ajustement des valeurs enregistré sur les grandes artères de quelques métropoles régionales. C’est le cas de la rue Saint-Ferréol à Marseille, confirmant ainsi les difficultés des commerces de pied d’immeuble de la Cité phocéenne ou, à Lille, de la rue de Béthune, qui souffre du départ de plusieurs de ses locomotives » explique Christian Dubois. A l’inverse, les quartiers du luxe parisien et, dans une moindre mesure, quelques grandes artères de province ou centres super régionaux enregistrent une pression à la hausse.

Hausse des ouvertures de nouveaux ensembles commerciaux

Tous types d’actifs confondus, le volume des ouvertures a nettement rebondi en 2015, après la baisse constatée entre 2013 et 2014. Selon Christian Dubois, « 373 974 m² de centres commerciaux ont été inaugurés en 2015, soit une hausse de 12 % par rapport à 2014 liée à l’augmentation de la taille moyenne des projets. Si le nombre total de projets ouverts équivaut à celui de 2014, 2015 se distingue aussi des années précédentes par la forte hausse de la part des créations, qui comptent ainsi pour 83 % du volume de 2015 contre 50 % environ entre 2012 et 2014. Les créations retrouveront en 2016 un niveau plus habituel, représentant 53 % des 445 000 m² de nouveaux centres commerciaux attendus cette année ».
S’ajoutant à plusieurs projets récents (Les Terrasses du Port à Marseille), Polygone Riviera, ouvert en 2015 près de Nice, est emblématique d’une tendance à la production de grands centres et du soin apporté à la qualité de l’offre et de l’architecture. La production de grands ensembles – que confirmera la livraison d’Ametzondo, près de Bayonne, fin 2016 – s’accompagne d’une consolidation des sites les plus établis, comme le Forum des Halles, Cap 3000 ou Val d’Europe.

« Avec 371 155 m² en 2015, le volume des ouvertures de parcs d’activités commerciales reste bien en deçà des niveaux de la fin des années 2000, soit 580 000 m² par an, en moyenne, entre 2007 et 2010 » poursuit Christian Dubois. La production de 2015 est tout de même en hausse de 36 % par rapport à 2014, grâce notamment à un taux de réalisation de 68 % par rapport au volume annoncé il y a un an (50 % l’année précédente), la livraison de grandes opérations (Enox à Genneviliers), la restructuration partielle de zones établies (St-Max Avenue dans l’Oise) et la poursuite du développement ex nihilo d’ensembles qualitatifs faisant une plus large place aux loisirs et à la restauration (SuperGreen à Terville). Ces tendances ne se démentiront pas en 2016. Les volumes d’ouvertures seront également gonflés par la construction de projets de moindre envergure, confirmant l’émergence de parcs de proximité situés en périphérie de villes moyennes et le goût des foncières de la grande distribution pour une offre complétant leurs galeries d’hypermarché. Au total, 680 000 m² de nouveaux parcs d’activités commerciales sont annoncés sur l’ensemble de l’année en cours.

Volumes investis en commerces : une baisse en trompe l’œil

5,2 milliards d’euros ont été investis en commerces en 2015, soit 21 % des montants engagés sur le marché français de l’immobilier d’entreprise. En baisse de 32 % sur un an en raison d’un nombre bien plus limité de très grandes transactions qu’en 2014, ce volume est tout de même supérieur de 53 % à la moyenne des dix dernières années. Si l’on ne compte qu’une seule opération de plus de 500 millions d’euros – le portefeuille Celsius, acquis par le fonds souverain chinois CIC dont il s’agit de la première acquisition en France - les volumes investis sur des opérations comprises entre 100 et 200 millions ont doublé d’une année sur l’autre. Les galeries et les centres commerciaux concentrent la majorité de l’activité (43 % des volumes investis en commerces en 2015). Plusieurs grandes transactions ont par ailleurs animé les rues commerçantes, dans le luxe comme sur des segments de marché moins haut-de-gamme. Enfin, les montants engagés en périphérie sont en forte hausse (+ 67 % sur un an), même si le nombre limité d’acquisitions de retail parks reflète un manque d’offres de qualité proposées à la vente.

Quelles perspectives pour 2016 ?


Le résultat des soldes d’hiver dira si le marché français des commerces a commencé à se relever des évènements tragiques de la fin de 2015. Les performances des premiers jours indiquent en tous les cas un bon démarrage, qui s’explique certes par l’ampleur des rabais consentis mais semble aussi confirmer que les consommateurs sont loin d’avoir perdu l’envie de se déplacer et de dépenser en magasin. « Ce début d’année encourageant conforte notre vison plutôt optimiste de la conjoncture des commerces, soutenue par une nouvelle hausse du PIB, une faible inflation contribuant au léger redressement du pouvoir d’achat et la bonne tenue de la confiance des ménages. En 2016, l’amélioration de la conjoncture et les repositionnements et stratégies d’expansion des enseignes devraient permettre une multiplication des ouvertures sur le marché français de l’immobilier des commerces, que contribueront également à animer plusieurs opérations d’acquisition, comme celle liant Darty à la FNAC, DPAM à Sergent Major et Quick à Burger King. Quelques mois après son adoption, le marché pourrait aussi profiter de l’entrée en vigueur de la loi Macron et de l’extension des jours et horaires d’ouverture des commerces, même si l’on est encore loin d’un aboutissement généralisé des négociations entre entreprises et syndicats » conclut Christian Dubois.