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Les mouvements de rationalisation des enseignes rebattent les cartes du marché français des commerces

Volumes investis en commerces en France
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En ce début d’année 2016, les enseignes accélèrent leurs arbitrages et continuent de concentrer leurs efforts sur leurs magasins les plus rentables, les plus grands et les mieux situés. Compte-tenu de la maturité du marché français et de l’interaction croissante entre commerce physique et ventes en ligne, la plupart d’entre elles sont en effet dans une logique de consolidation et de rationalisation plus que dans une dynamique d’expansion. Si leurs repositionnements se font principalement au détriment des sites secondaires, l’augmentation de l’offre ne se limite pas toutefois aux moins bons emplacements. Les difficultés et fermetures d’enseignes historiques alimentent en effet le flux des cessions de locaux bien situés, constituant autant d’opportunités pour les acteurs désireux de parfaire leur réseau.

Les meilleures rues résistent à la baisse de l’activité touristique

  • Lié aux attentats de 2015, le recul de l’activité touristique a pu peser sur les chiffres d’affaires des enseignes sans toutefois compromettre, pour l’instant, l’attractivité des meilleurs emplacements de la capitale. Leur dynamisme a récemment été illustré, rive gauche, par les transactions réalisées dans le secteur rue de Sèvres/boulevard Saint-Germain et, rive droite, par la demande toujours soutenue des enseignes pour le quartier du Marais. 
  • Le luxe reste l’un des principaux moteurs de l’activité à Paris. La capitale concentre 42 des 47 ouvertures pour l’instant attendues en France en 2016. C’est rue Saint-Honoré que les projets sont, comme en 2015, les plus nombreux : créations pures, transferts et magasins temporaires confirment ainsi – comme d’autres mouvements rue du Faubourg Saint-Honoré ou avenue Montaigne – que les plus grands groupes consolident leur présence sur les meilleurs axes. 
  • En province, quelques nouveaux entrants font leur apparition (Harmont & Blaine à Cannes, LoveStories à Lille, etc.). Les géants de la mode continuent par ailleurs d’avancer leurs pions, avec de nouvelles ouvertures dans des villes moyennes (H&M à Alençon) et le développement de marques plus haut-de-gamme dans de grandes agglomérations (& Other Stories à Strasbourg). D’autres acteurs se développent en franchise, permettant aux enseignes d’accroître rapidement leur réseau et leur notoriété tout en limitant les risques associés à une ouverture (Starbucks à Strasbourg, Nantes ou Toulouse).
  • Bordeaux, Toulouse et Nice restent très demandées par les enseignes. Lyon fait également partie des villes les plus courtisées, tendance que devraient confirmer de nouvelles ouvertures au sein de l’opération Grolée-Carnot, la reconversion de l’ancien bâtiment de la Banque de France, ainsi que la commercialisation, tout juste lancée, du Grand Hôtel-Dieu. 

Centres commerciaux : un marché de plus en plus contrasté

  • Le durcissement des conditions de négociation confirment les difficultés du marché français. Outre l’ajustement des loyers et l’augmentation des contributions aux travaux, l’éventail des mesures d’accompagnement consenties par les propriétaires s’est élargi pour satisfaire les exigences accrues des locataires. Elles comprennent ainsi diverses clauses de commercialité, et le recours plus fréquent au paiement de loyers variables. 
  • À l’image du succès de la commercialisation de quelques grands projets (L’Avenue 83, près de Toulon), plusieurs éléments permettent néanmoins de donner une tonalité plus positive au bilan du marché des centres commerciaux. Moins affectés par les arbitrages des enseignes, les grands centres régionaux restent par exemple incontournables, en particulier pour des enseignes récentes qui ciblent les sites les plus renommés pour accroître rapidement leur notoriété. Enfin, les centres commerciaux continuent de profiter du développement de concepts plus qualitatifs et de l’essor des secteurs de la beauté, de l’alimentation et de la restauration (Rituals et Kusmi Tea à Italie Deux, Vapiano à Bercy Village, etc.).

Retail parks : un marché très tendance

  • Alternatives de plus en plus crédibles aux centres commerciaux et aux centres-villes, les retail parks profitent largement des stratégies mises en place par les enseignes pour rationaliser leur réseau et gagner de nouveaux consommateurs. Après des tests concluants, plusieurs enseignes de mode pérennisent par exemple leur développement en périphérie (Happy Chic, H&M, etc.), une diversification confirmée par le succès de la commercialisation de nouveaux ensembles qualitatifs (« Promenade de Flandres », près de Lille). 
  • En revanche, les transferts et difficultés d’enseignes contribuent à l’augmentation des taux de vacance sur les marchés secondaires, et à une correction des valeurs locatives que mettent parfois à profit certaines enseignes discount (Action) pour étendre leur réseau à moindre frais. 

Baisse mesurée des volumes investis en commerces

  • Avec 1 milliard d’euros environ, les volumes investis en commerces au 1er trimestre 2016 enregistrent une baisse mesurée de 8 % sur un an. Ils représentent tout de même 35 % de l’ensemble des montants engagés en immobilier d’entreprise en France (26 % à la même période en 2015), en raison de la chute nettement plus marquée des acquisitions de bureaux.
  • L’activité a principalement porté sur des actifs de périphérie, à l’exemple du portefeuille Catinvest cédé à Frey, ou de la vente de « Villebon 2 » par Hammerson à un consortium d’investisseurs français. La répartition par types d’actifs montre d’ailleurs une forte hausse de la part des retail parks (47 % contre 10 % un an auparavant). Avec une part de 3 %, les centres commerciaux et les galeries accusent un fort recul lié à l’absence de transactions significatives, avant un rebond probable en cours d’année. La part des actifs de pied d’immeuble progresse aussi (29 %, contre 21 % un an plus tôt). Enfin, la vente par Resolution Property de deux centres de marques à Roubaix et Troyes – plus grosse transaction du 1er trimestre – explique la part élevée de cette typologie d’actifs (21 %).

Les inaugurations de nouveaux projets se succèdent en ce début de printemps

  • Le début d’année n’est pas une période habituellement privilégiée pour l’ouverture de nouveaux ensembles commerciaux. Et, de fait, seule une très faible part des m² attendus en 2016 ont été inaugurés au 1er trimestre. Parmi les ouvertures importantes figure celle de Cœur de Nantes, extension du célèbre Passage Pommeraye où prendront place une dizaine d’enseignes en plus des flagships Orange et Nespresso. Par ailleurs, la zone commerciale de Saint-Maximin, dans l’Oise, poursuit sa mue : après l’ouverture en 2015 de St-Max Avenue, Park Avenue vient ainsi d’ouvrir sur une surface de taille comparable et louée à plusieurs enseignes très actives en périphérie (Gifi, Stokomani, Orchestra, etc.). 
  • Le 2e trimestre verra l’inauguration de quelques-uns des projets majeurs de centres commerciaux prévus pour 2016. Deux d’entre eux viennent tout juste d’être inaugurés : L’Avenue 83 près de Toulon et l’extension du Forum des Halles à Paris, premier exemple d’une longue liste d’extensions de centres super-régionaux prévues entre 2016 et 2019 (Cap 3000 en province, et Carré Sénart, Vélizy 2, Parly 2 et Val d’Europe en région parisienne).