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Marché des bureaux en Ile-de-France – 1T2016

« Un peu plus de 492 000 m² de surfaces tertiaires auront été commercialisées au cours du 1er trimestre 2016, un chiffre en hausse de 19% d'une année sur l'autre... » analyse le département Recherche de Cushman & Wakefield dans sa dernière note de conjoncture « Clés du Marché des bureaux en Ile-de-France ». Le conseil relativise néanmoins cette progression spectaculaire en rappelant que le 1er trimestre 2015 aura été le plus mauvais de la décennie écoulée : le marché retrouve donc son rythme moyen, légèrement en-deçà de la performance des 5 dernières années (501 000 m² placés).

Le marché parisien (234 000 m² commercialisés au cours du trimestre) continue de concentrer près de la moitié de l'activité de la région francilienne, mené par un quartier central des affaires (QCA) qui affiche une hausse de ses volumes de transactions de 6% d'une année sur l'autre, après une augmentation de 20% enregistrée en 2015. Le secteur en vogue de la Défense enregistre une jolie performance (74 000 m² placés au 1er trimestre 2016) après une année 2015 un peu décevante (142 600 m²). La comparaison des volumes de transactions d'une année sur l'autre est également positive pour le croissant ouest, mais avec seulement 103 000 m² traités ce trimestre, il sera difficile pour ce marché de réitérer les résultats de 2015 (619 500 m² de bureaux placés). L'activité relativement faible sur les autres marchés reste dans la continuité d'une année 2015 sans grand allant.

Tous les segments de surfaces ont vu leurs volumes de commercialisation croître d'une année sur l'autre ; Les plus de 1 000 m² enregistrent les augmentations les plus fortes (+26% pour les surfaces intermédiaires et +23% pour celles de plus de 5 000 m²), 16 grands mouvements ont été recensés ce trimestre dont le plus important (Deloitte) à la Défense, c’est mieux qu’au 1er trimestre 2015 et les nombreuses négociations en cours laissent augurer une bonne année sur ce segment de surfaces décisif pour la performance globale du marché.

L'accélération des transactions à Paris et dans le QCA centre ouest en particulier, continue d'entamer le stock vacant, passé de 769 000 m² fin 2015 à seulement 705 000 m² au terme du 1er trimestre 2016. Il en résulte une nouvelle baisse du taux de vacance établi désormais à 4,2% dans le QCA comme à Paris. Une tendance similaire à la Défense où le rebond de l'activité transactionnelle vient consommer les disponibilités immédiates, amenant le taux de vacance sous le seuil des 10%. Avec plus d'un million de m² de bureaux encore disponibles (-3% d'une année sur l'autre), la vacance du croissant ouest représente 12,4% de son parc, et moins de 10% en boucle sud. En première et deuxième couronne, les disponibilités immédiates de bureaux se sont à l'inverse alourdies, conséquence directe d'une activité transactionnelle au point mort.

Demande placée en hausse et disponibilités en baisse...en particulier sur les surfaces de classe A : cette combinaison a entraîné un frémissement des valeurs locatives faciales de transactions des bureaux de 1ère main : +2% en moyenne à Paris QCA et centre ouest, +7% à la Défense où les loyers étaient tombés à 450 €/m²/an en 2015. Les valeurs locatives sont également orientées à la hausse dans le croissant ouest (+6% d'une année sur l'autre et +8% pour la boucle sud). Les loyers faciaux des surfaces de 2nde main ont eux aussi progressé, de l'ordre de 3% en moyenne en Ile-de-France, et +6% dans le QCA parisien. Ils sont en revanche stables à la Défense et affichent une baisse en boucle sud. Ailleurs, la faiblesse des volumes traités rend peu pertinente l'interprétation de l'évolution des valeurs locatives.

« Les tensions sur les valeurs locatives des bureaux de 1ère main devraient s'intensifier en 2016 » conclut le conseil. « Les livraisons de bureaux neufs ou restructurés seront moins importantes cette année (autour de 885 000 m² annoncés); largement pré commercialisée cette offre ne viendra abonder le stock immédiat que de façon marginale : moins de 275 000 m² sont encore disponibles et 532 000 m² en ce qui concerne les opérations livrables en 2017 ».