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Marché des bureaux en régions – Bilan 2015

« Le marché des bureaux a terminé l’année 2015 sur une bonne note avec 3,25 millions de m² placés : une progression de 5% par rapport aux résultats de 2014 ... » analyse le département Recherche de Cushman & Wakefield dans sa dernière note de conjoncture sur les marchés en régions

Le creux d’activité observé sur le marché francilien ne s’est pas prolongé au-delà du 2nd semestre, rattrapant même son retard en fin d’année. Les marchés de province ont quant à eux, franchi d’une courte tête le million de m² commercialisé dans l’année, l’attrait pour les bureaux neufs jouant un rôle décisif dans les volumes placés, notamment sur les marchés de Lyon, Bordeaux et Rennes. 

Après deux années successives d’alourdissement, la hausse des disponibilités immédiates de surfaces tertiaires a pris fin et 5,5 millions de m² de bureaux étaient ainsi disponibles fin 2015, un volume stable d’une année sur l’autre. Ce statu quo cache des évolutions contrastées entre les surfaces de bureaux neufs ou restructurés (1ère main) nettement orientées à la baisse (-11%), et celles de 2nde main en augmentation de 3% en un an. Plusieurs marchés – Strasbourg, Nancy, Toulouse, Aix-Marseille, restent structurellement pénalisés par l’abondance d’une offre de bureaux de seconde main parfois obsolètes, quand, dans le même temps, les surfaces de bureaux neufs tardent à émerger, bridant la demande placée de plusieurs agglomérations.
Côté production neuve, le repli des mises en chantier a pris fin au 1er semestre 2015, mais le rythme de lancement de nouvelles constructions d’immeubles de bureaux reste timide (+1% en un an). Là aussi, Île-de-France et province suivent des trajectoires inverses, l’ensemble francilien compensant des baisses de régime sur plusieurs régions. Le volume des autorisations de construire a reculé de 1% en 2015, marquant un repli important en Auvergne/Rhône-Alpes (-17%), mais aussi en région PACA (-6%).

La valeur locative de transaction pour des bureaux neufs se consolide faiblement pour s’établir en moyenne à 180 €/m²/an, mais hors Île-de-France cette valeur se positionne à 160 €/m²/an. Sur les principaux marchés tertiaires de province, les tendances sont contrastées, avec des progressions marquées de cette valeur faciale à Lyon (195 €/m²/an) et Bordeaux (170 €/m²/an), tandis que Toulouse (145 €/m²/an) et surtout Marseille (215 €/m²/an) se corrigent.

A la lumière de son analyse du marché de l’investissement en régions hors IDF, Cushman & Wakefield relève un volume de 5,5 milliards d’euros investis en 2015, en recul de -18% en un an, l’Île-de-France ayant dans le même temps, bénéficié d’un intérêt constant des investisseurs (19,3 milliards d’euros en 2015, en hausse de 2% en un an). Ce repli des engagements en régions est à nuancer par le poids considérable de l’investissement en commerce observé en 2014.
Sur le compartiment des bureaux, un peu plus d’1,3 milliard d’euros d’engagements ont été relevés en 2015, soit un repli de -5% par rapport à 2014. La répartition de ce volume par régions conforte Rhône-Alpes et PACA comme leaders dans cette classe d’actifs, avec respectivement 710 et 143 millions d’euros d’acquisitions, suivis par Midi-Pyrénées (93 millions d’euros). L’excellente performance de la région Rhône-Alpes est liée à la part des ventes en état futur d’achèvement (VEFA), comme Sky 56, acquis par GECINA ou encore le siège de SANOFI, cédé à PREDICA. La progression de ce schéma de vente tire parti de la bonne orientation du marché locatif en 2015, surtout sur le segment des grandes transactions de bureaux, essentiellement réalisées dans des immeubles neufs à construire. Ailleurs, ces VEFA restent rares, mais devrait être un des éléments d’animation du marché en 2016.

Les taux de rendement prime pour des bureaux révèlent une situation contrastée. Les 4 grands marchés régionaux que sont Lyon, Marseille, Toulouse et Bordeaux affichent des compressions de 25 à 80 points de base depuis l’an passé pour s’établir entre 5% (Lyon) et 6,25% (Toulouse). Les marchés plus secondaires comme Besançon (8,50%), Nîmes (8,50%), Toulon (8%) restent sur leurs positions. A Reims, ce taux s’est contracté de 50 points de base (7,50%), tandis que Nancy (7,20%) et Dijon (7,50%) affichent des hausses respectives de 20 et de 50 points de base.

Les marchés régionaux constituent un terrain de jeu apprécié des investisseurs nationaux, mais les opportunités d’allocation de leurs liquidités abondantes sur de grands volumes d’opérations sécurisées demeurent rares. « Nous restons cependant optimistes sur une hausse des volumes de transactions pour 2016 - conclut le conseil - les taux de rendement sont très attractifs et pourraient inciter les investisseurs à regarder de plus près les marchés de régions dont les fondamentaux sur le segment des bureaux sont globalement favorables ».