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Marché des entrepôts en France – 1er trimestre 2016

« Le marché des entrepôts logistiques* a débuté l’année 2016 sur une note positive avec plus de 679 000 m² de surfaces commercialisées au 1er trimestre, en hausse de 22% d’une année sur l’autre » analyse le département Recherche de Cushman & Wakefield dans sa dernière note de conjoncture « Property Times Entrepôts France – T1 2016 » parue ce jour. Le marché logistique signe ainsi son meilleur démarrage depuis 2011 avec la dorsale nord-sud (Lille-Paris-Lyon-Marseille) comme théâtre principal des opérations (418 000 m² de surfaces placées). Les chargeurs du secteur alimentaire (77% du volume d’activité) et du commerce spécialisé y sont - comme en 2015 - en première ligne. Les marchés périphériques ont enregistré quant à eux, quelques opérations de développement en compte-propre de plates-formes logistiques.

Les prises à bail de surfaces neuves ont toujours la faveur des utilisateurs mais leur choix reste contraint par une offre immédiatement disponible orientée à la baisse (2,6 millions de m² vacants à l’échelle nationale, -10% en 3 mois), en particulier sur l’ensemble de la dorsale (1,7 million de m²). L’offre neuve immédiatement disponible est toujours aussi limitée, avec moins d’une dizaine d’opérations sur les marchés de la dorsale nord-sud, avec un volume total de 134 000 m² dont la moitié disponible en Ile-de-France et aucune sur l’agglomération lyonnaise. Les projets sont pourtant nombreux avec quelques 2,9 millions de m² en cours de gestation et donc mobilisables si un chargeur ou un logisticien en exprimait le besoin.

Il en résulte une certaine tension sur les valeurs locatives des surfaces prime, qui s’établissent à 55 €/m²/an en Ile-de-France et entre 41 et 45 €/m²/an sur les autres marchés de la dorsale.

Sans atteindre le niveau record du 4ème trimestre 2015 (1,1 milliard d’euros investis), le marché de l’investissement logistique a conservé une bonne dynamique avec près de 280 millions d’euros investis au cours du 1er trimestre 2016. Les cessions de portefeuilles (Foncière des Régions/Rockspring ou Argan/CBRE Global Investors) ont animé un marché dominé par les fonds d’investissement insatiables en ce qui concerne la logistique. Une nouvelle compression des taux de rendement prime a été observée au 1er trimestre 2016 sur le marché francilien (5,75%) qui devrait se répercuter sur les autres marchés principaux pour amener les taux en-deçà de leur point bas historique de mi-2007, à l’image de la tendance observée sur les autres classes d’actifs immobiliers.

*Entrepôts d’une surface totale supérieure à 10 000 m²