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Le marché des retail parks en France

A l’occasion du MAPIC qui se tiendra cette semaine à Cannes, CUSHMAN & WAKEFIELD publie une étude exclusive sur le marché des retail parks en France. Format d’immobilier commercial né à la fin des années 1990, les parcs d’activité commerciale de périphérie ou retail parks ont connu un succès impressionnant, et quelques 6 millions de m² ont à ce jour été construits sur l’ensemble du territoire. L’étude publiée ce jour revient sur l’historique de la constitution du parc, les grandes tendances de la demande des enseignes, le marché de l’investissement en retail park et dresse les grandes lignes de son évolution future.

Historique de la constitution du parc :

On date l’arrivée des premiers retail parks en France à la fin des années 1990 avec la livraison de « Villebon 2 ». Après une période (1998-2006) d’éclosion de ce nouveau concept de surfaces commerciales où un volume total de 1,3 million de m² (une centaine de projets) livrés, le parc existant double quasiment de taille entre 2007 et 2010 au travers de l’ouverture de 2,3 millions de m² et 200 projets environ. Cette période représente le haut du cycle de production, avec une moyenne annuelle de 565 000 m² et un pic à 672 000 m² de nouvelles surfaces inaugurées en 2007. Depuis, la production de nouveaux retail parks a sensiblement ralenti. Près de 425 000 m² ont été livrés en moyenne de 2011 à 2015.

L’analyse des projets à livrer en 2016 confirme que la production a atteint son rythme de croisière. Le volume des ouvertures restera de fait dans la lignée de 2015. Mi- 2016, 420 000 m² de nouveaux retail parks ont été identifiés comme ayant déjà ouvert ou pouvant l’être d’ici la fin de l’année – un chiffre en ligne avec la moyenne du volume d’ouvertures constatée depuis 5 ans.

La spécificité du marché des retail parks français se lit aussi au niveau Européen. On compte en effet plus de 37 millions de m²  construits en Europe, concentrés pour une très large part en Europe de l’Ouest (89 %). La France totalise le plus grand nombre de ces surfaces commerciales après le Royaume-Uni et l’Allemagne, ces trois pays totalisant, à eux seuls, les deux tiers de l’ensemble du parc européen. En 2016 et 2017, près de 2,4 millions de nouvelles surfaces de retail park verront le jour, dont 46% en France, 15% au Royaume-Uni et 9% tant en Italie qu’en Russie.

Tendances de la demande des enseignes :

L’évolution des ventes du commerce spécialisé et leur répartition par typologie d’actif mettent en lumière le succès des parcs d’activités commerciales. La reprise des ventes de biens d’équipement traditionnellement très présents en périphérie, est un autre signe positif pour le marché des parcs d’activités commerciales.

Ce format tire aussi parti de mouvements plus structurels, et notamment de l’accélération des arbitrages d’enseignes, qui ferment leurs magasins les moins performants ou ne permettant pas le déploiement de nouveaux concepts plus en phase avec les attentes des consommateurs. Des coûts d’occupation et des charges plus modérés que la plupart des centres commerciaux et des pieds d’immeubles permettent de déployer ces opérations de rationalisation sans pénaliser lourdement les parcs d’activités commerciales.

L’étude revient aussi sur le phénomène de diversification de l’offre commerciale présente en périphérie dans les parcs d’activité commerciale : les enseignes à petits prix, puissants marqueur de la périphérie cohabitent désormais avec des enseignes plus qualitatives, dont certaines présentes en centre-ville ou centres commerciaux (habillement, nouvelles concepts de restauration, etc….).  

La multiplication des mégastores est une autre caractéristique des positionnements d’enseignes en parcs d’activités commerciales. D’autres, soucieuses de rentabilité, peuvent à l’inverse y réduire leurs surfaces, en fonction de l’évolution des zones de chalandise et du résultat de leurs points de vente. In fine, c’est à la segmentation des clients des retail parks que les enseignes doivent répondre, tout en bénéficiant d’un contexte démographique et économique plus favorables aux formats commerciaux de périphérie.

Marché de l’investissement

Plus de 500 millions d’euros ont été investis chaque année en moyenne entre 2005 et 2015 sur le marché français des parcs d’activités commerciales, soit 14% de l’ensemble des montants engagés en immobilier de commerces sur cette même période.

Au-delà de l’afflux de capitaux, la mise sur le marché de portefeuilles de « boîtes commerciales » de taille significative a porté l’activité au fil des ans, le développement de retail parks de nouvelle génération constituant un apport sur le marché de produits qualitatifs et répondant idéalement à la volonté de certains investisseurs de diversifier leur patrimoine. « Si le marché reste soumis à la grande sélectivité des investisseurs, l’année 2016 pourrait constituer la meilleure de la décennie pour les cessions de retail parks, dans un contexte de taux d’intérêt bas et de capitaux surabondants à placer. » précise Magali Marton, directrice des Etudes. Depuis le début de l’année, plus de 700 millions d’euros ont d’ailleurs été investis en parcs d’activités commerciales, soit un montant déjà supérieur à la moyenne annuelle de long terme et près de 27% de l’ensemble des volumes placés sur le marché français de l’immobilier des commerces.

Et maintenant ?

Entre 2006 et 2011, le parc des retail parks et les ventes du e-commerce connaissent des taux de croissance annuels à deux chiffres. Concomitants, ces deux phénomènes, s’ils ne sont pas interdépendants, sont tous deux la manifestation des profonds bouleversements affectant les modes de consommation et donc de distribution. Les nouvelles pratiques de consommation liées à l’utilisation d’Internet ont contribué à transformer l’appareil commercial de périphérie.

« Pour répondre à des consommateurs exigeants, changeants et hyper sélectifs, le commerce de périphérie devrait encore se segmenter dans les années à venir,  entre d’un côté les retail parks dédiés aux enseignes traditionnelles de la périphérie, et, les fashion parks à l’Anglaise, véritables « malls » à ciel ouvert » prédit Christian Dubois, Head of Retail Services France.

Les ouvertures et projets les plus récents de retail parks permettent de distinguer trois grandes typologies de projets. En dépit de caractéristiques propres, celles-ci reflètent toutes la façon dont enseignes, promoteurs, investisseurs et pouvoirs publics adaptent leur réseau de distribution, leur patrimoine et leur territoire à l’évolution accélérée des modes de consommation :

- des formats de retail parks plus petits, jouant la carte de la proximité

- des formats hybrides tant dans leur tenant mix et la plus grande diversité des tailles de cellules, que dans  leur aspect visuel avec des projets s’apparentant pour certains à des centres commerciaux à ciel ouvert

- une démarche esthétique et qualitative via l’obtention du label Valorpark