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Marché des entrepôts en France – 3ème trimestre 2016

Demande placée et volume d’investissement en entrepôts en France (T1-T3) - Source: Immostat, Cushman & Wakefield
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« La demande placée en entrepôts logistiques garde un rythme soutenu, et les 2,1 millions de m² commercialisés en 9 mois affichent une progression de +2% en un an » relève Cushman & Wakefield dans sa dernière étude sur le marché de la logistique en France parue pour le 3ème trimestre. « Ce volume d’activité dépasse son rythme de croisière pour la période (1,7 millions de m²), même si les 610 000 m² traités au 3ème trimestre marquent une décélération graduelle. », relève Magali Marton, Head of Research France de Cushman & Wakefield. Fait rare, les marchés secondaires (hors de la dorsale nord-sud) ont constitué un point d’ancrage essentiel de l’activité, à travers de nombreuses opérations de clé-en-mains et en comptes-propres. Si bien qu’au 3ème trimestre, les marchés secondaires sont au coude à coude avec le corridor logistique (environ 1 million de m² chacun).

L’activité des 4 marchés du corridor logistique (Lille, Paris, Lyon et Marseille – du nord au sud) affiche un repli des schémas locatifs classiques, avec 720 000 m² traités en 9 mois, contre 930 000 m² l’an passé à la même époque. Les corrections sur les deux principaux marchés du corridor logistique ont lourdement pesé : sur le créneau des surfaces neuves en Ile-de-France (-40%) d’une part, et celui de la seconde main du marché lyonnais (-13% en un an), d’autre part. Une tendance similaire est observée sur le marché marseillais (76 000 m²) très en retrait de son score de l’an passé (242 000 m²), et celui de Lille (129 000 m² vs 230 000 m² l’an passé).

La géographie de la demande placée a reposé sur la poursuite des manœuvres de recomposition de la chaîne logistique de plusieurs acteurs de la grande distribution (CARREFOUR ; INTERMARCHE ; LIDL), et de celle spécialisée (WELDOM, LEROY MERLIN, BUT). De leur côté, les acteurs du e-commerce restent l’un des principaux moteurs du marché sur la dorsale, comme hors de cet axe. Hors de ce corridor logistique, les prestataires ont été particulièrement actifs en se positionnant sur plusieurs marchés sans activité enregistrée l’année précédente (Languedoc et Normandie).

Les disponibilités immédiates d’entrepôts totalisent 2,6 millions de m² à l’échelle nationale, un recul de 9% depuis fin 2015 accompagné d’allégements importants sur les marchés de Lyon, Marseille et Lille. Compte tenu de lancements en blanc marginaux et très ciblés, les disponibilités d’entrepôts de classe A, a fortiori de première main, restent structurellement faibles. La tension qui en résulte préserve les valeurs locatives des plates-formes qualitatives situées sur les marchés les plus porteurs du corridor logistique. Les loyers prime sont restés inchangés en Île-de-France (55 €/m²/an) et à Lyon (45 €/m²/an), ainsi qu’à Lille et à Marseille. 

Le sprint de l’investissement en 2015, placé sous le signe des portefeuilles n’a pas épuisé l’attrait pour l’immobilier logistique bien au contraire. Les 1,1 milliards d’euros investis sur les 9 premiers mois de l’année 2016 mettent cette fois à l’honneur de grands actifs unitaires, dans un contexte de taux prime encore inchangés mais sous haute pression. La prise de poids des actifs unitaires repose sur un trio de grandes transactions, dont les plus importantes ont concerné l’acquisition par CNP de « Pantin Citrail » (autour de 140 millions d’euros) et la cession à TIKEHAU du « Parc Escoffier » (autour de 90 millions d’euros estimés).