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Marché des bureaux Lyon – 3eme trimestre 2016

« Les 198 900 m² de bureaux commercialisés en 9 mois sur le marché lyonnais, dont 68 000 m² au 3ème trimestre, maintiennent un rythme régulier et soutenu. Ce volume d’activité, en progression de 10% en un an s’achemine vers un exercice 2016 réussi », analyse Nicolas de Barjac, directeur de l’Agence de Cushman & Wakefield à Lyon.

Dans sa dernière note de conjoncture sur le marché d’immobilier d’entreprise de l’agglomération lyonnaise parue ce jour, le conseil relève que l’activité transactionnelle pour les surfaces inférieures à 2 000 m² a dépassé son volume de l’an passé : 105 000 m², contre 82 000 m² en 2015. En revanche, les grands mouvements d’utilisateurs, par nature cycliques, n’ont pas atteint le niveau d’activité de l’an passé, surtout en ce qui concerne le neuf. Si bien que, depuis le début de l’année, la demande placée pour des bureaux de seconde main (109 000 m²) dépasse d’une courte tête celle de première main (90 200 m²). Trois mouvements d’envergure se sont distingués au cours du 3ème trimestre : ORANGE (26 000 m² neufs) à la Part-Dieu, la CARSAT dans l’ « Atrium Part-Dieu » (4 900 m²) et OREXAD dans le « Technopôle » (4 800 m²). L’essentiel des grandes signatures s’est jusqu’ici opéré à la Part-Dieu, et dans le Nord-Ouest de l’agglomération. En début d’année, plusieurs grandes opérations de clé-en-main et de comptes-propres (BLEDINA, LDLC et DANONE) ont mis à l’honneur le Nord-Ouest de l’agglomération. On observe donc un recentrage de l’activité sur Lyon intra-muros, surtout sensible depuis le 2ème trimestre.

La bonne tenue du marché lyonnais n’a pas mis fin à la hausse des disponibilités, qui atteignent 436 000 m² fin septembre 2016. L’accroissement du stock est surtout visible en périphérie : +15%, porté surtout par les bureaux de seconde main, quand l’offre de Lyon intra-muros a peu augmenté (+3%). De récentes livraisons (« Terralta » ou « Le Seven ») ont mis à l’honneur les secteurs les plus porteurs de Lyon intra-muros, et plusieurs opérations sont très attendues en 2017, à l’image du « Grand Hôtel-Dieu » (13 400 m²) et de « Silex 1 » (11 100 m²).

Coté valeurs locatives, les surfaces de première main se transactent en moyenne à 178 €/m²/an au cumul des 9 mois de l’année 2016, en baisse par rapport aux 195 €/m²/an relevé en 2015, compte tenu de la performance du secteur Nord-Ouest Lyonnais. Le mouvement inverse prévaut pour les bureaux de seconde main, passés de 155 €/m²/an en 2015 à 168 €/m²/an au 3ème trimestre 2016. La faible amplitude de ces valeurs s’explique par des grandes transactions moins nombreuses dans le neuf, et un rebond des transactions de seconde main à Lyon intra-muros.

La bonne tenue du marché lyonnais s’accompagne d’un rythme soutenu de construction, offrant une gamme élargie de localisations et de solutions immobilières aux utilisateurs à la recherche de nouveaux locaux. Les immeubles livrés en 2016 ont connu un vrai succès lié à des opérations réalisées majoritairement en compte propre.

« La production tertiaire annoncée en 2017 - 135 000 m² - affiche un taux de précommercialisation de 50%, un niveau stable si on le compare à celui observé l’an dernier sur la production de 2016. Le marché lyonnais entre dans un nouveau cycle avec une offre de première main abondante sur les secteurs centraux. De quoi, a minima, soutenir la dynamique du marché voire de l’accélérer… » commente Magali Marton, directrice des Etudes de Cushman & Wakefield