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Marché des entrepôts en France – 4ème trimestre 2016

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A retenir :

- Une demande placée record de 3,2 millions de m², soutenue par les nouveaux besoins des acteurs de la distribution et du e-commerce

- Une distribution quasiment égale des transactions entre les marchés de la Dorsale et ceux secondaires

- Une contraction de l’offre et des disponibilités réduites sur les bâtiments neufs 

- Des valeurs locatives stables mais des pressions à la hausse pour les localisations stratégiques

- Un volume d’investissement de 1,6 milliard d’euros, avec moins de cessions de portefeuilles en 2016  


Paris, 9 Févier 2017 


Dans un contexte économique encore fragile, la demande placée d’entrepôts logistiques termine l’année sur une très bonne note. Les 3,2 millions de m² commercialisés en 2016 à l’issue d’un 4ème trimestre réussi (800 000 m²) affichent un volume record sur la décennie, ainsi qu’une progression de 19% en un an, relève Cushman & Wakefield dans sa dernière étude sur le marché de la logistique en France parue pour le 4ème trimestre.

« Ce rythme d’activité, soutenu par le redéploiement de la supply chain de la grande distribution, de la distribution spécialisée et du e-commerce, ancré en 2015 sur les grands marchés du Corridor logistique a débordé cet axe en 2016 » précise Franck Lot, Directeur Agence Activité Logistique de Cushman & Wakefield. Le rebond des marchés secondaires, animé par de nombreuses opérations de clé-en-main et de comptes propres pour des formats XXL (plateformes de plus de 60 000 m²) a mis à l’honneur le Centre-Val de Loire, la Bretagne et l’Occitanie. Si bien qu’en 2016, le niveau d’activité hors de ce corridor logistique a pratiquement égalé la demande placée hors de ce couloir (respectivement 1,5 million de m² et 1,7 million de m² environ).

La montée en puissance des opérations XXL s’est confirmée pour atteindre un nombre (7) et un volume  inédit (690 000 m²) sur la décennie. Cette tendance de fond, décelable dès 2013, a nettement accéléré depuis 2 ans ; elle correspond aux stratégies de maillage du territoire, conjuguées aux économies d’échelle permises par la massification des plateformes.


Les marchés du corridor logistique (Paris, Lyon, Lille et Marseille) accusent quant à eux un repli de -13% de leur volume d’activité (1,7 million de m² en 2016, contre près de 2 millions en 2015), pour une géographie hautement contrastée. Le manque criant d’offres de classe A bien localisées et disponibles a pénalisé l’Île-de-France (-22% en un an). Le marché lyonnais doit sa bonne performance de l’année (+39%) à plusieurs clés-en-main et opérations en compte-propre (INTERMARCHE, LIDL). La logistique lilloise s’est aussi révélée porteuse (+15%), animée par plusieurs prises à bail importantes de logisticiens (SIMASTOCK ; JUNG LOGISTIQUE). Lanterne rouge, Marseille (110 000 m²) a vu sa demande placée divisée par plus de deux, contrecoup de plusieurs années riches de nombreux clés-en-main et opérations réalisées en compte-propre.

L’offre limitée d’entrepôt de classe A et la rareté des lancements en blanc peuvent entraîner de ponctuelles tensions haussières sur les territoires logistiques les plus stratégiques, à condition que ces  entrepôts logistiques soient dotés de caractéristiques techniques de haut niveau. Qu’il s’agisse de l’Île-de-France, dotée de la valeur plus élevée (de 48 à 56 €/m²/an), de Lyon (45 €/m²/an), de Lille (44 €/m²/an) ou de Marseille (41 €/m²/an), les loyers prime sont restés inchangés.

Les disponibilités d’entrepôts totalisent 2,6 millions de m² à l’échelle nationale. Malgré le dynamisme de l’activité observée en 2016, le recul de 7% en un an de l’offre immédiate traduit surtout le poids important d’opérations clés-en main et de comptes-propres qui n’entament pas les stocks existants. Les lancements en blanc – encore rares et très ciblés - restent ancrés le plus souvent sur les territoires stratégiques de la dorsale (Réau, Boves, Lauwin-Planque), et seule une minorité perce en dehors de ces marchés.

Les volumes exceptionnels investis en 2015 dans le compartiment logistique (près de 2 milliards d’euros) n’ont pas épuisé le potentiel de cette classe d’actifs en 2016, qui a conservé un volume d’engagements important (1,6 milliard d’euros). La part des acquisitions en portefeuilles, moteurs du marché l’an passé a fortement diminué, passée de plus de 70% en 2015 à 40% en 2016, et les cessions de grands actifs unitaires ont repris l’ascendant. Quelques acquisitions hors normes à Paris (« Pantin Citrail », le « Parc Escoffier ») illustrent de façon spectaculaire l’appétit des investisseurs pour les bâtiments logistiques franciliens (750 millions d’euros d’engagements en 2016, après 200 millions traités en 2015). « Les fonds d’investissement, traditionnellement majoritaires sur le segment logistique ont été moins dominants en 2016 (65% des volumes investis) qu’en 2015 ; ils sont aujourd’hui concurrencés par les compagnies d’assurances, aptes à s’engager sur de grands volumes d’acquisitions unitaires » analyse Magali Marton, Directrice des Etudes de Cushman & Wakefield. Les fonds paneuropéens et les investisseurs européens ont quant à eux augmenté leurs prises de position en 2016, distançant des acteurs nord-américains et des fonds internationaux moins présents après leur sprint d’acquisitions de 2015. Les actifs logistiques ont suivi la compression des taux de rendement observée sur toutes les classes d’actifs et les taux de rendement prime de l’Ile-de-France (5,60%), de Lyon (5,85%), de Marseille et de Lille (6,25% chacun) ont atteint des niveaux planchers inédits en France.

Cushman & Wakefield