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Aix-Marseille attend le grand retour du blanc...

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Bureaux : Aix-Marseille attend le grand retour du blanc...

Après une année 2016 en berne, le marché immobilier tertiaire d'Aix-Marseille attend le rebond. Une relance incarnée par le retour des opérations en blanc*. Avec en ligne de mire la commercialisation de 200 000 mètres carrés de bureaux par an, chiffre proche de ceux enregistrés dans le Grand Lyon.

Ans son agenda du développement économique voté ce 30 mars, la métropole Aix-Marseille-Provence (AMP) affiche comme objectif la commercialisation de 200 000 mètres carrés de bureaux chaque année. Une ambition... ambitieuse. Car en 2016, le marché tertiaire de l’aire d’Aix-Marseille a connu un gros trou d’air avec seulement 111 000 mètres carrés placés, un score en baisse de - 24 %. Cette contre performance a relégué la deuxième ville du pays dans le ventre mou du classement des métropoles de province, loin derrière l’inamovible locomotive lyonnaise (292 000 m² placés) et derrière des agglomérations comme Lille (229 000 m²), Toulouse (169 000 m²), Nantes (115 000 m²) et Bordeaux (112 000 m²). « Être derrière Nantes, c’est un peu inconcevable... », soupire Eric Costamagno, directeur de l’agence Aix-Marseille de Cushman & Wakefield. « L’année 2016 était me année creuse », reconnaît Jean-Philippe Hanff. Et le directeur de l’économie d’AMP de rappeler que la métropole phocéenne est d’ordinaire sur un rythme de 140 à 150 000 mètres carrés annuels. Des chiffres certes plus honorables « mais encore insuffisants pour une métropole à ambition mondiale », ajoute-t-il.

« Ce mauvais résultat s’explique principalement par le report de grandes transactions à Marseille, dû à une prolongation des négociations qui seront signées finalement en 2017 et l’absence d’offre neuve à Aix-en-Provence », analyse Nicolas Treich, directeur de BNP Paribas Real Estate transaction à Aix/Marseille. Symptôme du marasme, Marseille a peiné à tenir son rang de capitale régionale en étant talonnée par Aix. L’an dernier, les deux voisines ont réalisé quasiment le même résultat : 55 000 mètres carrés chacune. « Dans la cité phocéenne, c’est le segment des surfaces neuves ou restructurées de 1ère main qui porte l’essentiel du recul de la demande placée : les ventes et prises à bail de ce type de surfaces ont été divisées par deux en un an. Les entreprises ont massivement porté leur choix sur des locaux de seconde main, plus abordables », observe Lucile de Malet, directrice de l’agence marseillaise de Cushman & Wakefield. Moteur du marché marseillais, le secteur d’Euroméditerranée s’est enrayé en 2016, avec un volume des transactions en chute libre (- 40 %).

Rebond attendu en... 2018

Bref, 2016 fut une année sans. Reste une question de fond : est-ce un simple trou d’air ou le symptôme d’une crise durable ? Chez les brokers, on penche pour la première hypothèse. « Aix et Marseille sont complémentaires, avec un offre urbaine « prime » pour les grandes institutions en quête d’une adresse au cœur de la deuxième ville du pays et une offre de bureaux-parcs en périphérie avec parking gratuit à Aix », déroule Lucile de Malet. Cette complémentarité se retrouve également dans les tarifs avec des valeurs locatives moyennes qui vont de 160 euros/m² dans l'aire aixoise à 250 euros/m² sur Euroméditerranée.

Si les fondamentaux semblent là, la métropole marseillaise manque encore de visibilité. « Les investisseurs ont besoin de sentir que tout le monde tire dans le même sens », indique Eric Costamagno. Un « jouer collectif » qui est justement l’un des fondements du nouvel agenda économique de la métropole. « On doit proposer une offre globale qui, au delà d’Euroméditerranée, mette en exergue le maillage des pôles existants sur le territoire : Henri Fabre, Piicto, Cap Horizon, l’Arbois, la vallée de l'Huveaune, Cadarache et Iter,... », détaille Jean-Philippe Hanff. Reste à assurer la desserte de ces différents pôles. Un chantier qui figure au cœur de l’agenda de la mobilité voté par la métropole fin 2016. « L’accessibilité est un critère clef pour les entreprises. Le développement d’une nouvelle offre économique passe par la mise en place d’une offre de transports performante », observe Lucile de Malet.

Le retour des opération en blanc*

En attendant la création de ce grand réseau de transports en commun métropolitain, les opérateurs devront continuer à faire le dos rond dans les prochains mois. « En 2017, seulement 30 000 mètres carrés de locaux neufs seront mis sur le marché marseillais, dont 24 000 mètres carrés sur Euroméditerranée avec la livraison des deux derniers immeubles du programme Euromed Center à la Joliette (L’Hermione, 10 600 m² et le Floréal, 13 700 m²) », détaille Eric Costamagno. L’horizon se dégagera en 2018 avec la mise en service d’une série d’immeubles dernier cri sur Euromed’ : la tour La Marseillaise, les bureaux du Castel (ex siège de la SNCM), du Corail (ex Station 7), le second immeuble tertiaire de Smartseille. Hors Marseille, sont attendus les premiers lots de l’opération Cap Horizon à Vitrolles.

A plus long terme, les brokers s’inquiètent du manque de stock dans le neuf. « Hormis Euromed Center développé par Foncière des régions et Crédit Agricole, on manque de grands projets en blanc », constate Lucile de Malet. Des investissements audacieux à même de hisser Marseille et son aire urbaine dans le cercle restreint des grandes métropoles européennes...

* Opération lancée sans précommercialisation.

Des projets en rafale

Après un début d’année timide, le marché de l’immobilier d’entreprise semble reprendre des couleurs. Symbole de ce regain, Nexity Ywood vient de signer un bail avec le groupe Alten pour le premier immeuble tertiaire du projet Cap Horizon. Cette société d’ingénierie industrielle sous-traitante d’Airbus prévoit de regrouper près de l’aéroport Marseille-Provence ses équipes locales (environ 350 ingénieurs) aujourd’hui dispersées entre plusieurs sites dans l’aire d’Aix-Marseille. Elle s’installera dans le lot de bureaux le plus spacieux du programme Cap Horizon : un bâtiment en bois de 3 500 mètres carrés dessiné comme l’ensemble de l’opération (7 bâtiments pour 15 000 m² de SP au total, permis purgé) par le cabinet Tangram architectes.

Autre preuve de la confiance des opérateurs, Nexity a lancé au mois d’avril les travaux d’un programme de locaux d’activités mixtes en blanc (4 000 m² avec 80 % d’ateliers/20 % de bureaux) à Marignane. Cet ensemble de deux bâtiments de 2 000 mètres carrés conçus par l’agence AI Project (Marseille) sera érigé sur une parcelle d’environ 2 hectares de la zone des Florides, centre névralgique du pôle aéronautique Henri Fabre (87 ha). Cette opération sera livrée en décembre 2017. Le promoteur mise sur la dynamique du pôle Henri Fabre pour séduire les utilisateurs.

A Marseille, Nexity Ywood a obtenu un nouveau permis pour réaliser un programme mixte habitat / bureaux de 5 300 mètres carrés dans le secteur de Bougainville (15e), près de l’actuel terminal du métro aux confins de l’extension d’Euroméditerranée. Cet ensemble agrégera deux bâtiments à énergie positive en structure bois conçus par le cabinet Carta & Associés : un immeuble résidentiel d’environ 55 logements en accession (3 000 m² de SP) destinés aux primo-accédants et un écrin tertiaire d’environ 2 300 mètres carrés. Bouygues Immobilier, de son côté, s’apprête à lancer une opération mixte bureaux/logements de 9 000 mètres carrés de plancher à l’angle des rues Hoche et Caire (3e), au cœur du périmètre d’Euroméditerranée. Ce programme conçu par le cabinet Tangram architectes verra le jour sur l’emprise d’une friche située le long de l’autoroute nord dans un secteur du centre ville classé en Zus* (la Zus Centre Nord). Le projet dont le permis est purgé agrégera 4 500 mètres carrés de bureaux et 68 logements sociaux (4 500 m² de SdP) acquis en Vefa par l’Esh Logis Méditerranée. Les travaux qui devraient démarrer au premier semestre 2018 représentent un investissement d’environ 12 millions d’euros HT. D’ici là, Bouygues espère avoir dégoté un investisseur pour porter le volet tertiaire du projet.

A plus long terme, Bouygues et sa filiale Linkcity compte réaliser près de 40 000 mètres carrés de bureaux sur l’îlot XXL, près du marché aux puces.

Les fonds internationaux sont également à la manœuvre. Après avoir acquis l’immeuble Cap Joliette auprès d’Axa au début 2016, Deutsche AM (filiale de la Deutsch Bank) a prévu de rénover cet écrin tertiaire (12 000 m²) situé au cœur du quartier d’affaires de la Joliette. Ce lifting démarrera en 2019 lorsque ses utilisateurs actuels (BNP Paribas) auront quitté les lieux pour s’installer dans leur nouvel siège, à 200 mètres de là. Eiffage n’est pas en reste. Le 29 mai, le promoteur installera la direction régionale de sa branche construction dans les locaux flambants neufs d’un immeuble de 5 500 mètres carrés érigé dans l’écoquartier Smartseille. Cet ensemble dessiné par Corinne Vezzoni a été acquis en Vefa par la SAS « Allar C », joint venture créée par la Cepac (51 %) et la Caisse des dépôts (49 %) (montant de l’investissement : 19 M€). Plus au sud, Eiffage poursuit les travaux de reconversion du Castel (ancien siège de la SNCM). Le projet porté en partenariat avec ANF prévoit la création de bureaux neufs (6
000 m²) et restructurés (3 000 m²) sur le site de ce bâtiment art déco pour la fin 2018.

* zone urbaine sensible

La réaction d’Inouk Moncorgé, dg de la société de la Rocade L2

« La bonne santé de l’immobilier d’entreprises sur une ville ou sur un territoire est en lien étroit avec ses infrastructures. Si l’on prend l’exemple de la zone de la Confluence à Lyon, friche par le passé, aujourd’hui lieu aménagé, desservi par plusieurs tramways, sur lequel se sont installés la Région Auvergne-Rhône-Alpes, le musée des Confluences, des activités de bureaux et où des logements sont en construction, on comprend ce qu’il faut faire. Car, quelle est la première question que se pose une entreprise qui cherche à s’implanter ? Comment vais-je accéder à mon bureau et comment nos employés vont-ils se déplacer ? Montpellier l’a compris, Paris l’a compris et ici cela s’est fait sur Euroméditerranée. En 30 ans se sont construits : l’autoroute A 55, deux tunnels, le métro Joliette, le tramway Arène. Quand le développement routier est là, l’immobilier d’entreprises (et de logements) marche bien ! »

The camp mise sur le bureau du futur !

Implanté sur un terrain de 7 hectares dans la zone du Technopole de l'Environnement Arbois Méditerranée the Camp, un campus international d'innovation numérique sera finalement livré à la rentrée 2017.

Porté par Frédéric Chevalier, The Camp est directement inspiré de l’expérience des campus américains. « The Camp » souhaite créer une synergie autour de la ville intelligente en favorisant les interactions entre des populations diverses : étudiants, ingénieurs, codeurs, médecins, diplômés d’écoles de commerce ainsi que des cadres d’entreprises, des entrepreneurs et des experts de rang mondial. Avec l’ambition de créer et de développer de nouvelles technologies et expérimenter les solutions de la ville du futur. Le campus s’étalera surplus de 12 000 m² avec 3 500 m² dédiés aux entreprises ainsi qu’à la formation. 7 000 m² de surface seront consacrés aux résidences hôtelières qui comportent 284 chambres. L’architecture du lieu a été confiée à Corinne Vezzoni qui a souhaité créer un lien entre ville et nature. « La construction des logements et des chambres d’hébergement a été pensée comme un ruban bâti pour créer une rupture et un rempart ». Pour être en phase avec un territoire dédié à l’innovation, les lieux ont été structurés avec souplesse. « Les sites attribués à la recherche fonctionnent comme des cellules qui forment des grappes. Elles sont placées sous un toit commun ondulant comme un grand parasol géant. Chaque cellule est ouverte, libre et préfigure une nouvelle façon de travailler, propre à The Camp ».

Le projet soutenu par les collectivités dans le cadre de la French Tech pour un total de 80 millions d’euros ajoutés aux 12 millions apportés par Frédéric Chevalier, doit permettre de créer 150 emplois.