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IFRS 16 et immobilier. Etes-vous prêts ?

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La nouvelle norme IFRS 16 concerne tous les contrats de location et s’appliquera au 1er janvier 2019 au plus tard. Quels en sont les principes ? Quelles implications sur l’immobilier ? Comment s’y préparer ?

* Flash interview *

Emmanuel Benchetrit, MRICS, Partner en charge du Pôle Strategic Consulting de Cushman & Wakefield, répond aux questions Bérénice Denis-Bouchet.

[Bérénice Denis-Bouchet] : Emmanuel, quel est le champ d’application de cette norme comptable ?

L’organisme de règlementation comptable européen (IASB) a publié cette nouvelle norme le 13 janvier 2016. Elle est le fruit d’une réflexion de plus de dix années. Cette norme impactera toutes les sociétés cotées au sein de l’Union européenne, leurs filiales consolidées et les sociétés ayant opté pour une présentation de leurs comptes en IFRS. Près d’une entreprise sur deux est concernée !

En quoi consiste la norme IFRS 16 ? Comment impacte-t-elle les états financiers de l’entreprise ?

Aujourd’hui, les locations ne figurent pas au bilan mais uniquement au compte de résultat. Il s’agit d’un engagement hors-bilan. A partir du 1er janvier 2019 et à cette date au plus tard, tous les contrats de location seront désormais inscrits au bilan. Deux exceptions à ce principe : les contrats de courte durée (inférieure ou égale à 12 mois) et les contrats portant sur des actifs d’une valeur inférieure ou égale à 5 000 $.

Au bilan, l’écriture comptable se matérialise par un droit d’utilisation à l’actif et une dette de loyer au passif. Le droit d’utilisation correspond à la valeur actualisée des futurs paiements liés au bail. Le choix du taux d’actualisation demeure donc crucial et très structurant. A ce stade, il est indiqué que l’entreprise doit à priori utiliser un taux d’actualisation immobilier « implicite » et, à défaut il conviendra d’utiliser le taux marginal d’endettement.

En raison de l’inscription comptable au bilan, le niveau de dette au passif augmente, ce qui détériorera par conséquent les ratios d’endettement et pourra amener à une renégociation des covenants bancaires.

Au compte de résultat, l’écriture comptable se matérialise par une ventilation artificielle du loyer entre charges d’intérêts et amortissement. En raison de cette écriture comptable, l’EBITDA (résultat avant amortissements, charges financières et impôts, mais après loyer) sera ainsi amélioré.

L’impact de la norme IFRS 16 est-il purement comptable ?

Outre les états financiers, la norme IFRS 16 impactera les indicateurs clés, les ratios financiers, la communication financière et les systèmes d’information.

D’un point de vue plus « immobilier », l’entreprise sera contrainte de dresser l’inventaire exhaustif de l’ensemble des contrats de locations et devra en extraire les données clés avec fiabilité. De plus, une gestion centralisée des baux sera désormais nécessaire afin de réévaluer annuellement l’impact comptable des contrats de bail.

Par ailleurs, la période transitoire sera propice à la réflexion en matière de stratégie immobilière : achat versus location ou sale & lease back par exemple.

Comment anticiper et se préparer au mieux aux changements induits par cette norme ?

Compte tenu des enjeux, il me semble nécessaire d'établir, dès maintenant, une feuille de route précise pour bien anticiper l'ensemble de ces changements.

Pour cela, nous avons mobilisé une équipe pluridisciplinaire qui procède méthodiquement par étape. La première étape consiste à réaliser un audit de l’existant via une collecte exhaustive des données. La seconde consiste à mesurer les impacts de la norme IFRS 16 sur les états financiers en réalisant une « analyse flash ». La troisième étape consiste à mener une réflexion sur la stratégie immobilière à mener.

Que faut-il retenir et quels sont vos conseils ?

Force est de constater que chaque situation doit être appréciée « au cas par cas » Il serait hasardeux de dégager des tendances IFRS 16 à ce stade et sans recul. Seule certitude, certaines variables seront déterminantes pour apprécier l’impact IFRS 16. Il s’agit notamment de la durée d’occupation, du taux d’actualisation, du niveau de loyer et de la structure des mesures d’accompagnement. Ces éléments doivent faire l’objet d’une analyse de sensibilités afin de définir au mieux la stratégie immobilière d’une entreprise.

Contacts :

Emmanuel Benchetrit : 01 86 46 10 22 - emmanuel.benchetrit@cushwake.com

Julien Pichard : 01 86 46 10 33 - julien.pichard@cushwake.com

·        Fort de ses 45 000 collaborateurs et de sa couverture géographique mondiale, Cushman & Wakefield accompagne d’ores et déjà̀ de grands groupes internationaux sur le sujet de la norme IFRS 16, au travers d’une offre de services dédiée et grâce au support d’une équipe basée à Londres.

·        Atelier IFRS 16 et immobilier : de la théorie … à la pratique. Jeudi 1er juin à 8h30

Le département Global Occupier Services (équipe Strategic Consulting) de Cushman & Wakefield organise un atelier pratique qui vous permettra d’apprécier les conséquences de cette nouvelle norme sur votre immobilier en vous exposant plusieurs exemples concrets.

Voir le programme et s’inscrire : ici

·        Le pôle Strategic Consulting de Cushman & Wakefield accompagne à la fois les utilisateurs et les investisseurs dans leurs problématiques d’arbitrage immobilier sur une large typologie d’actifs (bureaux, commerces, entrepôts et locaux d’activités, hôtels, résidentiel, résidences services…). Cette offre de services intervient notamment lors de réflexions en vue d’une acquisition, d’une cession ou d’une reconversion. Notre équipe accompagne également les grands utilisateurs dans la définition et la mise en œuvre de leur stratégie immobilière (organisation de la fonction immobilière et conduite du changement) en France et à l’étranger dans le cadre de la gestion ponctuelle et/ou récurrente et l’optimisation de leurs portefeuilles immobiliers. Nous disposons également d’une équipe dédiée au Workplace Strategy.

IASB : International Accounting Standard Board