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Marché des entrepôts en France – 1er trimestre 2017

A retenir :

- Une demande placée de 664 000 m² d’entrepôts logistiques, soutenue par le e-commerce et la poursuite du redéploiement des chaînes d’approvisionnement de la grande distribution ;

- Le corridor logistique a concentré la majorité de l’activité, mais les marchés secondaires sont resté très présents ;

- Les opérations XXL (plus de 60 000 m²) et les grands gabarits de plateformes logistiques (de 30 à 60 000 m²), ont fortement pesé dans la demande placée, surtout via des clés-en-main et des comptes propres ;

- L’offre immédiate d’entrepôts est restée stable, avec des disponibilités réduites sur les bâtiments neufs, sauf à viser des développements immobiliers à plus longue échéance (clé-en-main ; compte propre) ; 

- Des valeurs locatives stables et quelques poussées haussières pour les plateformes de dernière génération stratégiquement localisées ;

- Un volume d’investissement de 520 millions d’euros, rythmé par le retour des cessions portefeuilles. La taille des actifs sur le marché laisse entrevoir une année 2017 particulièrement dynamique, avec une projection d’un volume record en immobilier logistique, sans doute supérieur à 2,5 milliards d’euros.

Paris, 4 Mai 2017 – Dans un contexte économique encore fragile mais ponctué de quelques embellies, la demande placée d’entrepôts logistiques entame l’année sur une note encourageante. Les 664 000 m² commercialisés au 1er trimestre 2017 s’inscrivent dans la tranche haute des meilleurs démarrages observés ces dernières années. A première vue, le volume d’activité d’une année sur l’autre marque une importante correction (-25%), à nuancer par le spectaculaire 1er trimestre de 2016 (890 000 m²) relève Cushman & Wakefield dans sa dernière étude sur le marché de la logistique en France parue pour le 1er trimestre.

« Ce rythme d’activité, soutenu par le e-commerce, la grande distribution et la distribution spécialisée s’est majoritairement ancré sur les principaux marchés de la dorsale (55%). Par rapport à l’année passée, animée par le redéploiement des supply chain de la grande distribution hors du corridor logistique, un rééquilibrage est à l’œuvre. Pour autant, les marchés secondaires gardent un rythme transactionnel sensiblement supérieur à leurs niveaux usuels (34% en moyenne depuis 10 ans) » précise Franck Lot, Directeur Agence Activité Logistique de Cushman & Wakefield.

Le poids des opérations XXL (27%) aura permis de compenser un creux d’activité des gabarits d’entreposage de 30 à 60 000 m². Sur les 5 plus grands mouvements du trimestre, 4 auront été opérés dans le cadre de clés-en-main et d’opérations réalisées en comptes propres. Ces créneaux de 30 à 60 000 m² traduisent dans le même temps une montée en taille des opérations, qui approchent aisément les 40 000 m².

Sur le corridor logistique, les marchés au cœur de l’activité transactionnelle ont connu des démarrages contrastés. L’Île-de-France (Sud de l’Oise compris) s’est affirmée comme le pilier des 4 marchés du corridor logistique, loin devant Marseille, qui a repris des couleurs après une année 2016 très calme, quand Lyon et Lille sont restés en retrait de leurs rythmes usuels.

La Vallée-du-Rhône aura confirmé son attractivité logistique, avec le choix d’ALLOPNEU d’y implanter une plateforme destinée à approvisionner l’Espagne et l’Italie. En marge de la dorsale, le positionnement d’AMAZON à Boves (Picardie) reste en prise avec le bassin de consommations francilien, tandis que le déménagement de LIDL à Montchanin (Saône-et-Loire) reste voisin de son implantation d’origine.

L’activité des chargeurs a concentré 75% des volumes traités, ces utilisateurs animant aussi bien l’axe Nord-Sud que les marchés secondaires. Du côté des logisticiens, leurs positionnements auront concerné la Bretagne, l’Auvergne-Rhône-Alpes (Isère) et le Grand Est dans le cadre de comptes-propres.

L’offre immédiate d’entrepôts totalise un peu moins de 2,7 millions de m² à l’échelle nationale, un volume stable (+1%) depuis l’an passé. Le poids important des clés-en-main et des comptes-propres tend à consommer les stocks avant leur entrée dans l’offre immédiate, compte tenu de lancements aussi ponctuels que ciblés. La part élevée de l’offre de seconde main - souvent obsolète - et la rareté des fonciers mobilisables pour de grandes opérations soutiennent les valeurs locatives des meilleurs actifs. Autour des bassins de consommation les plus porteurs, quelques tensions haussières peuvent d’ailleurs être observées pour les plateformes logistiques de dernière génération. Sur les marchés de l’Île-de-France et de Lyon, le loyer prime s’établit respectivement à 55 €/m²/an et 47 €/m²/an, ces valeurs s’échelonnant de 41 à 44 €/m²/an sur les autres marchés de la dorsale.

Les 520 millions d’euros investis au 1er trimestre 2017 en immobilier logistique affichent l’un des meilleurs démarrages de la décennie. Compte tenu de la taille des portefeuilles présents sur le marché, un tel niveau d’activité laisse présager une année exceptionnelle, voir un dépassement du record de 2007 (environ 2,5 milliards d’euros). Après une année 2016 sous le signe des cessions de grands actifs unitaires et animée par l’arrivée d’investisseurs généralistes en immobilier logistique, les acquisitions de portefeuilles d’actifs sont appelées à revenir sur le devant de la scène. Les 3 portefeuilles arbitrés au 1er trimestre 2017 ont concentré à eux seuls 75% des volumes traités en immobilier logistique :

« Les pure players restent les principaux intervenants sur cette classe d’actif au 1er trimestre 2017, mais fonds d’investissement généralistes, compagnies d’assurance et nouveaux entrants asiatiques sont en embuscade ; ils continuent de démontrer leur propension à investir sur des portefeuilles de grande taille » analyse Magali Marton, Directrice des Etudes de Cushman & Wakefield.

Etude complète disponible sur demande