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2017-2018 : un marché européen des centres commerciaux stimulé par les extensions et les restructurations


  • 4,5 millions de m² de surfaces commerciales nouvelles attendues en 2017 et 2,3 millions supplémentaires en 2018
  • Paris, Marseille, Helsinki, Madrid et Londres sont les villes les plus prometteuses en Europe de l’Ouest
  • Istanbul, Moscou, Ankara, Varsovie et Tallinn regroupent le plus de surfaces en projet en Europe de l’Est
  • Les développeurs misent sur les sites consolidés et renforcent leur offre de loisirs

Paris, 11 mai 2017 – Les extensions de pôles existants seront à l’origine de la majorité de créations de surfaces commerciales en Europe dans les deux prochaines années selon la dernière étude « European Shopping Centre Development Report » publiée par Cushman & Wakefield.

Les bailleurs concentrent leur attention sur les sites à forte fréquentation en mettant l’accent sur la combinaison entre nouvelles technologies, divertissement et merchandising en intensifiant l’offre en restauration et loisirs. Grâce aux outils d’intelligence artificielle, les propriétaires ciblent leur clientèle en choisissant les enseignes proposant une offre en adéquation avec la demande, afin de faire converger les intérêts des bailleurs, des enseignes et des consommateurs.

L’étude annonce en ce début d’année un stock total de 160 millions de m² de centres commerciaux en Europe, dont 109 millions de m² pour l’Europe de l’Ouest et 51 millions en Europe centrale et de l’est (CEE), soit une hausse relativement limitée de +4,5 millions de m² par rapport à 2015. Malgré l’annulation de certains projets, la Russie a été le pays le plus dynamique en termes de développements au 2ème semestre (+863 000 m²), suivie de la Pologne, de la France et de la Turquie, ces 3 pays totalisant 748 000 m² supplémentaires.

L’étude montre par ailleurs que les livraisons devraient s’accélérer au cours des deux prochaines années avec l’arrivée de quelques 6,8 millions de m² supplémentaires et Cushman & Wakefield estime que l’Europe de l’ouest, à la traîne depuis la crise économique internationale devrait retrouver d’ici 2018 sa suprématie d’avant la crise. Les extensions de pôles existants, moins complexes à réaliser, devraient représenter un quart des ouvertures à venir.

Justin Taylor, Head of EMEA Retail chez Cushman & Wakefield, commente : « les bailleurs tentent de répondre à la demande croissante de leur clientèle en élargissant « l’expérience client » et en créant plus de lien social. Les nouveaux développements intègrent de plus en plus de formats où la restauration et les loisirs gagnent de l’espace, l’objectif étant d’accentuer les flux, la durée de présence et les achats. Cette nouvelle donne implique pour certains opérateurs de repenser leurs points de vente. »

En Europe de l’ouest, le marché de plus dynamique de l’année 2016 a été la France qui dispose par ailleurs du pipe-line le plus important en termes de surfaces à créer.

« Avec plus de 931 000 m² supplémentaires attendus d’ici fin 2018, la France s’affirme comme le marché de référence en Europe. La part des créations de nouvelles surfaces reste très significative et représente plus de 60% des surfaces en projet. Toutefois, il existe toujours une différence significative entre les surfaces annoncés et les m² qui voient réellement le jour». ajoute Christian Dubois, Head of Retail France chez Cushman & Wakefield. Les deux années qui viennent s’annoncent très prometteuses. Après les inaugurations d’Ametzondo (76 000 m²) et Vill’Up (24 000 m²) en 2016, les livraisons en attente se répartissent entre zones urbaines (le Prado à Marseille, Muse à Metz) et périphéries (Inter Ikea à Fleury sur Orne, B’Est à Farebeswiller). 56% des livraisons sont attendues sur les métropoles de Paris, Marseille, Lille et Lyon, ce qui place d’ailleurs Paris et Marseille en tête du top 5 des villes d’Europe de l’ouest, devant Helsinki, Madrid et Londres.

Le marché britannique vient en seconde position avec 438 000 m² de livraisons prévues d’ici fin 2018. Dans un contexte économique fragilisé par le Brexit, le pays devrait compter sur l’aide des pouvoirs publics pour favoriser la concrétisation de ces projets.

En Europe centrale et de l’est, la Turquie regroupe le plus de m² en projets d’ici 2 ans avec 1,6 millions de m² en réserve, et ce, en dépit des incertitudes liées au contexte économique et géopolitique du pays. En 2ème position se trouve la Russie avec 1,5 million de m² en projet incluant les opérations-phare de Vegas III à Moscou sur 120 000 m² et l’extension pharaonique du centre commercial Evropa à Kursk sur plus de 100 000 m².

Au plan de l’investissement, après un fort ralentissement au 1er semestre, l’Europe de l’ouest a repris de la vigueur au 2ème semestre en totalisant un volume annuel de 20,4 milliards d’euros. L’activité transactionnelle en Europe centrale et de l’est a été moins dynamique, avec 3,8 milliards d’euros, soit 30% en-deçà des volumes enregistrés l’année précédente.

L’auteur du rapport, Silvia Jodlowski, Research analyst chez Cushman & Wakefield conclut: Le développement des centres commerciaux devrait se concentrer majoritairement dans les secteurs où la densité des surfaces commerciales est faible, le pouvoir d’achat élevé et où les perspectives de croissance et d’extension sont avérées. » C’est, en Europe, le cas de Londres, Edimbourg, Cologne, Hambourg, Lyon, Prague, Bucarest, Budapest, Cracovie, Varsovie, Ankara et Istanbul. Le succès de ces nouveaux centres commerciaux dépendra donc de la mise en place d’un savant équilibre entre facteurs macro et micro économiques.