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IFRS 16 : De la théorie à la pratique

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L’équipe Strategic Consulting de Cushman & Wakefield a travaillé sur les implications pratiques de cette nouvelle norme comptable illustrées par 3 scénarios locatifs distincts. En voici les principaux enseignements.

Entretien avec Emmanuel Benchetrit, MRICS, Head of Strategic Consulting France et Julien Pichard, Surveyor - Strategic Consulting.

Rappel du contexte

La norme IFRS 16 impactera toutes les sociétés cotées au sein de l’Union Européenne, leurs filiales consolidées et les sociétés ayant opté pour une présentation de leurs comptes en IFRS. Près d’une entreprise sur deux est concernée.

L’organisme de règlementation comptable européen (IASB[1]) a publié cette nouvelle norme le 13 janvier 2016. Elle est le fruit d’une réflexion de plus de dix années menée conjointement avec l’organisme régulateur américain. Elle répond à une double exigence de lisibilité et de comparabilité entre les états financiers d’une société locataire de son immobilier versus propriétaire.

Applications pratiques

Hypothèses de travail

  • Nous avons travaillé sur un cas de base  commun avec une prise à bail d’un immeuble de 10.000 m² au loyer de 520€ HT HC /m²/an à Paris.
  • Nous avons ensuite retenu 3 scénarios locatifs purement artificiels permettant de mettre en exergue les principales tendances qui se dégagent :

-       Scénario 1 : durée d’occupation de 9 ans, taux de rendement de 5,00%

-       Scénario 2 : durée d’occupation de 6 ans, taux de rendement de 5,00%

-       Scénario 3 : durée d’occupation de 9 ans, taux de rendement de 6,50%


Le choix des scénarios vise à appréhender l’impact de l’effet temps pour le scénario 2, et l’impact de l’effet taux pour le scénario 3 et ce, toute chose égale par ailleurs.

Principaux enseignements

Impacts sur le BILAN :

1-    La durée d’occupation impacte significativement le bilan de l’entreprise.

Le scénario 1 fait apparaitre un droit d’utilisation de l’ordre de 40 m€ alors que le scénario 2 fait apparaitre un droit d’utilisation de l’actif de l’ordre de 28 m€, soit une différence de près de 30% pour seulement 3 années de différence. Cette différence s’explique principalement par le jeu de d’actualisation.  

2-    La différence entre les taux de rendement impacte moins significativement le bilan de l’entreprise. Le scénario 1 fait apparaitre un droit d’utilisation de l’ordre de 40 m€ alors que le scénario 3 fait apparaitre un droit d’utilisation de l’actif de l’ordre de 37 m€, soit une différence de près de 5% pour 150 bps de différence.

Impacts sur le COMPTE DE RESULTAT :

1-    Le premier enseignement à tirer est que la durée d’occupation a un impact moindre sur le compte de résultat que sur le bilan.

En effet concernant le bilan, la différence était de l’ordre de 30%, alors qu’en ce qui concerne le compte de résultat, elle est seulement de 4,1%.

Ainsi dans le scénario 1, le compte de résultat à l’année 1 sera de 5.992 k€ contre 5.744 k€ pour le scénario 2.

2-    Contrairement à l’impact du temps, celui de « l’effet taux » est, lui, légèrement plus notable sur le compte de résultat que sur le bilan.

Ainsi, pour le compte de résultat la modification de 150 points de base sur le taux de rendement entraine un impacte de 5,2% sur le compte de résultat de l’année 1 contre 5% pour le bilan. Dans le scénario 1, cet impact pour l’année 1 est de l’ordre de 5.992 k€ contre 5.678 k€ pour le scénario 3.

En conclusion, nous pouvons donc comprendre, au travers de cet exemple, que le bilan est plus sensible à la durée et que le compte de résultat, lui, est plus sensible au taux. Il conviendra donc à chaque entreprise de se poser la question de sa stratégie immobilière en fonction de la communication financière qu’elle souhaite privilégier.

Par ailleurs, d’autres éléments peuvent avoir des impacts significatifs et notamment la structuration des contrats au travers de loyers variables/fixes, ou encore par la structuration des mesures d’accompagnement. L’analyse, cas par cas, est donc nécessaire.  

Comment anticiper et se préparer au mieux aux changements induits par cette norme ?

Compte tenu des enjeux, il semble nécessaire d'établir, dès maintenant, une feuille de route précise pour bien anticiper l'ensemble de ces changements.

Pour cela, nous recommandons de mobiliser une équipe pluridisciplinaire qui procèdera méthodiquement par étape. La première étape consiste à réaliser un audit de l’existant via une collecte exhaustive des données. La seconde consiste à mesurer les impacts de la norme IFRS 16 sur les états financiers en réalisant une « analyse flash ». La troisième étape consiste à mener une réflexion sur la stratégie immobilière à mener, en procédant par échantillonnage par exemple.

Que faut-il retenir et quels sont nos conseils ?

Force est de constater que chaque situation doit être appréciée « au cas par cas » Il serait hasardeux de dégager des « tendances IFRS 16 » à ce stade et sans recul. Seule certitude, certaines variables seront déterminantes pour apprécier l’impact IFRS 16. Il s’agit notamment de la durée d’occupation, du taux d’actualisation, du niveau de loyer et de la structure des mesures d’accompagnement. Ces éléments doivent faire l’objet d’une analyse de sensibilités afin de définir au mieux la stratégie immobilière d’une entreprise.

Cushman & Wakefield conseille d’ores et déjà les entreprises concernées par l’impact de la norme IFRS 16, via une offre de services dédiée (calculateur impact de la norme IFRS 16 sur les états financiers notamment), et une équipe support basée à Londres.

 « IFRS 16 et immobilier : de la théorie … à la pratique ».

Le département Strategic Consulting de Cushman & Wakefield en France, organise des petits-déjeuners qui permettront à ses clients d’appréhender plus facilement les conséquences de cette nouvelle norme sur leur patrimoine immobilier, en exposant plusieurs exemples concrets.

Le département Strategic Consulting conseille utilisateurs et investisseurs sur toutes les questions d’arbitrage immobilier et une large typologie d’actifs (bureaux, commerces, entrepôts et locaux d’activités, hôtels, résidentiel, résidences services…), notamment en ce qui concerne leurs réflexions en vue d’une acquisition, d’une cession ou d’une reconversion.

Strategic Consulting conseille également les grands utilisateurs dans la définition et la mise en œuvre de leur stratégie immobilière (organisation de la fonction immobilière et conduite du changement) en France comme à l’étranger dans le cadre de la gestion ponctuelle et/ou récurrente, ainsi que l’optimisation de leurs portefeuilles immobiliers.

Enfin, Strategic Consulting dispose d’une équipe dédiée au Workplace Strategy.

Contacts :