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Marché des bureaux en Ile-de-France T2 2017

Marché des bureaux en Ile-de-France au 2ème trimestre 2017 :

Un 2ème trimestre en marche… arrière ! 

Paris, 6 juillet 2017 2017 – Le 2ème trimestre de l'année 2016 avait marqué l'accélération du marché des bureaux en Ile-de-France, avec des volumes de transactions en progression constante jusqu'à la fin de l'année. Le scénario de l'année 2017 s'écrit, quant à lui, dans une dynamique... exactement inverse, relève Cushman & Wakefield dans sa dernière note de conjoncture publiée ce jour sur le marché des bureaux en Ile-de-France.

Le 1er trimestre a, il est vrai, démarré en fanfare avec plus de 660 000 m² de surfaces tertiaires commercialisées, dont près de 90 000 m² pour la seule pré commercialisation de NATIXIS dans les tours "Duo" du 13ème arrondissement de Paris (transaction réalisée par Cushman & Wakefield, pour mémoire). En dépit d'une meilleure tenue de l'économie, les résultats du 2ème trimestre - 502 100 m² placés – déçoivent, comme en atteste la baisse de 24% des volumes d'un trimestre sur l'autre. Le nombre des transactions, quasiment inchangé, masque en fait des tendances contrastées selon les tranches de surfaces considérées : stable sur le segment des surfaces inférieures à 1 000 m², en progression de 37% pour les bureaux de taille intermédiaire, en chute libre pour les grands gabarits. Les mouvements d’entreprises sur des surfaces supérieures à 5 000 m² sont ainsi tombés de 20 au 1er trimestre à seulement 8 réalisations au 2ème, avec des volumes correspondants divisés par trois en trois mois (de 322 000 m² à 102 000 m²).

« Ce ralentissement de la demande placée de bureaux au 2ème trimestre contraste avec la dynamique actuelle du marché, notamment parisien : la concurrence entre les utilisateurs pour les meilleurs immeubles offrant flexibilité et centralité mettent sous pression les conditions financières. Nous n’avions pas observé un tel phénomène depuis quelques années » précise Ludovic Delaisse, Head of Agency chez Cushman & Wakefield.

L'acquis de croissance du début d'année (+26% d'une année sur l'autre) permet de limiter les dégâts; la demande placée du 1er semestre 2017 affiche ainsi un score 1,2 million de m², à comparer à 1,1 million de m² relevé mi-2016. Cette nouvelle configuration du marché tertiaire francilien est toute aussi sensible sur le plan géographique avec comme grands gagnants le croissant ouest (309 700 m², en hausse de 50% en un an) et la première couronne (165 000 m², +95%). Paris marque en revanche le pas (-7%), tout en maintenant un volume élevé de transactions (496 000 m²), tandis que La Défense ne réitère pas ses scores exceptionnels de 2016, avec seulement 76 000 m² placés à mi-2017.

Du côté de l'offre immédiate, peu de changements sont à relever. Les surfaces vacantes continuent de se raréfier à Paris (-19% d'une année sur l'autre), qui compte seulement 517 000 m² de bureaux immédiatement disponibles et un taux de vacance de 3,1%. Cette tendance baissière est également observée mais, dans une moindre mesure à La Défense (283 000 m² ; -5%) et dans le croissant ouest (906 000 m², -4%). Ailleurs, les disponibilités de bureaux semblent stables mais cachent en réalité des marchés sous-offreurs - première couronne est par exemple - mais aussi des secteurs où l'offre vacante représente désormais plus de 10% de leur parc. C'est le cas en première couronne nord, à Marne-la-Vallée ou encore en deuxième couronne sud.

La bonne dynamique de la demande placée à Paris QCA (Quartier Central des Affaires) et dans le croissant ouest, dans un contexte de contraction de l'offre de qualité, exerce une légère pression à la hausse des valeurs locatives de bureaux neufs ou restructurés (respectivement +2% et +3%). Ailleurs, les loyers sont, au mieux, stables quelle que soit leur qualité (première couronne) ou en baisse pour les surfaces de première main à La Défense ou en deuxième couronne (entre -4 et -5% en un an). La véritable variable d'ajustement du marché se cristalliserait donc plutôt dans l'amplitude des mesures d'accompagnement : selon les dernières données disponibles, celles-ci s'échelonnent de 15% à 30% de la valeur faciale de signature selon les secteurs et les gabarits considérés.

« Nous restons confiants dans les capacités de rebond du marché des bureaux en Ile-de-France sur le 2nd semestre – commente Magali Marton, Directrice des Etudes de Cushman & Wakefield - la séquence électorale se termine enfin et les perspectives économiques suggèrent un contexte plus favorable aux prises de décisions immobilières. Nous anticipons donc une accélération des mouvements des entreprises pour la fin de l’année. Les acteurs ont d’ores et déjà intégré cette nouvelle donne, comme en attestent les près de 700 000 m² de bureaux mis en chantier ce semestre…. un record !

Vous pouvez lire l'étude complète ici

Pour plus d'information, veuillez contacter Bérénice Denis-Bouchet au 01 86 46 10 41.

Cushman & Wakefield