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Vitesse de croisière pour le locatif, record en vue pour l’investissement

Vitesse de croisière pour le locatif, record en vue pour l’investissement - 1er semestre 2017 : Cushman & Wakefield analyse le marché des entrepôts logistiques en France

Ce qu’il faut retenir :

  • Une demande placée de 1,3 million de m² d’entrepôts logistiques, un recul de 26% en un an qui s’apparente à un retour à la normale,
  • Des changements de paradigmes avec un recentrage sur la dorsale, une activité plus soutenue sur des entrepôts de 10 000 à 30 000 m² et un retour des logisticiens sur des grands formats;
  • Une remontée du stock vacant à 2,9 millions de m² (+11% en 6 mois) mais toujours aussi peu de disponibilités pour des plates-formes neuves,
  • Des tensions sur les valeurs locatives des grands ensembles neufs, rares sur le marché ;
  • Une année record en vue sur le marché de l’investissement avec pour le 1er semestre un volume d’investissement de 2,2 milliards d’euros, boosté par l’emblématique cession du portefeuille LOGICOR à CIC

Paris, 28 Juillet 2017 – A contretemps de plusieurs données macro-économiques bien orientées - rebond de la production manufacturière, du transport entreposage et du commerce de gros – la demande placée d’entrepôts logistiques marque le pas (-26% d’une année sur l’autre). Les 1,3 million de m² traités au cours du 1er semestre 2017 sont loin d’égaler les niveaux de 2015 et de 2016 (respectivement 1,4 et 1,7 million de mètres carrés à mi année) relève Cushman & Wakefield dans sa dernière étude sur le marché des entrepôts logistiques du 1er semestre 2017.

Après une année 2016 sous le signe des comptes propres et des clés-en-main XXL de la grande distribution et du e-commerce, le rythme d’activité renoue en fait avec son rythme usuel (1,2 million de m² en moyenne décennale à mi- année). Ce retour du marché à sa vitesse de croisière s’est doublé d’une géographie plus classique de l’activité ; les marchés de la dorsale (900 000 m² et 70% des surfaces commercialisées) ont repris leur rôle de centre de gravité de l’immobilier logistique français.
Le poids des opérations XXL (14% de la demande placée), accélérateurs du marché logistique français depuis 2 ans, reste supérieur à ses niveaux habituels (9% depuis 10 ans). Après les opérations clés-enmain d’AMAZON et d’ALINEA au 1er trimestre, les logisticiens sont à la manoeuvre des plus grands mouvements : XPO LOGISTICS (54 000 m²) et TRANSALLIANCE (42 000 m²) entre autres. Le coeur de l’activité a battu au 1er semestre pour les surfaces d’entreposage de 10 000 à 30 000 m², (plus d’un m² traité sur deux). Sur ce créneau, le rythme d’activité des chargeurs (+6%) contraste nettement avec celui des logisticiens (-43%), laissant présager d’importants rééquilibrages d’ici la fin de l’année.

Dans ce contexte, l’offre immédiate d’entrepôts totalise un peu plus de 2,9 millions de m² début Juillet 2017, un volume en augmentation (+11% en 6 mois). Cet alourdissement, surprenant compte tenu d’un rythme d’activité plutôt satisfaisant, s’observe principalement sur les marchés de la Dorsale et repose sur deux causes principales :

  • Le poids des clés-en-main et des comptes-propres, qui consomment les stocks avant leur entrée dans l’offre immédiate
  • des libérations de surfaces d’entreposage obsolescentes, qui viennent abonder des disponibilités de seconde main déjà importantes à l’échelle nationale

Côté investissement, 2017 s’annonce d’ores et déjà comme une année record avec 2,2 milliards de cession relevées au 1er semestre. L’activité du trimestre a été marquée par la cession du portefeuille paneuropéen de LOGIGOR à CIC pour un montant de 13 milliards d’euros, dont un peu plus de 1,6 milliard pour la partie Française. « Au-delà de son caractère emblématique, cette acquisition par CIC illustre la très forte attractivité du segment logistique » précise Magali Marton, directrice des Etudes de Cushman & Wakefield. « L’essor du e-commerce, la sophistication de la supply chain ouvrent des perspectives intéressantes sur cette classe d’actifs logistiques, autrefois chasse gardée d’une poignée d’investisseurs. La partie se joue en France comme au niveau européen avec une attention toute particulière des acteurs non-européens. Ce n’est là que le début d’une nouvelle vague d’investissement. »