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Analyse marche logistique France au T3 2017

Analyse marche logistique France au T3 2017 - Charge sur la dorsale 3ème trimestre 2017 : Cushman & Wakefield analyse le marché des entrepôts logistiques en France

Ce qu’il faut retenir :

  • Un 3ème trimestre spectaculaire (920 000 m²) mais une demande placée de 2,4 millions de m² d’entrepôts logistiques, en baisse de 8%,
  • Des choix d’implantation très nettement recentrés sur la dorsale, Ile-de-France en tête, au cœur de 4 opérations XXL, suivie des marchés de Marseille et de la vallée du Rhône ;
  • Une légère remontée du stock vacant à 2,8 millions de m² (+4% en 9 mois) : allégement sensible en Ile-de-France (-8%) mais augmentation pour Lyon, Lille et Marseille ;
  • Statu quo des loyers prime, mais de ponctuelles tensions présentes pour de grandes plates-formes neuves stratégiquement localisées, disposant de possibilités d’extension ;
  • Une année record sur le marché de l’investissement, avec 2,8 milliards d’euros de transactions.

Paris, 25 Octobre 2017 - En phase avec des indicateurs macro-économiques encourageants, la demande placée d’entrepôts logistiques affiche 2,4 millions de m² placés en 9 mois. Ce recul de - 8% d’une année sur l’autre mérite nuance : il se mesure à l’aune d’une année 2016 record, d’autant que le spectaculaire 3ème trimestre (920 000 m²) a réduit le retard avec l’année passée, relève Cushman & Wakefield dans sa dernière étude sur le marché des entrepôts logistiques au 3ème trimestre 2017. Le niveau soutenu de la demande est en mesure d’atteindre les 3 millions de m² en fin d’année, ajoute le conseil en immobilier d’entreprise.

Acteurs du e-commerce et de la grande distribution ont concrétisé de vastes opérations dans le cadre de clés-en-main et de comptes-propres, suivant en 2017 une géographie nettement plus classique qu’en 2016 qui remet le corridor logistique à l’honneur. Cet axe stratégique a concentré les deux tiers des mouvements d’utilisateurs (1,6 million de m²) et l’Ile-de-France forme le centre de gravité de ce recentrage. Sur les 6 opérations XXL recensées depuis le début de l’année, pas moins de 4 ont ciblé le marché francilien : AMAZON (141 000 m²), ALINEA (73 000 m²), CDISCOUNT (63 000 m²) et CARREFOUR (62 000 m²).

Les autres marchés de cet axe affichent des performances plus mitigées : la vallée du Rhône et Marseille tirent leur épingle du jeu, quand Lyon (- 54%) et Lille (- 23%) accusent les contre coups de deux années très actives.

« Le fait marquant de ce trimestre est sans conteste le volume de la demande placée par les acteurs du e-commerce, qui dépasse celui de la grande distribution sur le segment du XXL et rivalise avec la grande distribution alimentaire au global (28% chacun) » analyse Magali Marton, Directrice des Etudes de Cushman & Wakefield.

Le neuf domine sans surprise les volumes traités (67%), avec une forte augmentation des schémas de développement « clés-en main ». Plus d’un mètre carré placé sur deux aura fait l’objet au cours des 9 premiers mois d’un développement de ce type. Les schémas locatifs classiques progressent aussi, animés par plusieurs BEFA (bail en état futur d’achèvement) qui illustrent le bon écoulement d’opérations lancées en blanc en Ile-de-France, à Lyon comme à Lille.

Dans ce contexte porteur côté transactions, l’offre immédiate d’entrepôts totalise un peu plus de 2,8 millions de m² au 3ème trimestre 2017, en hausse de 4% depuis fin 2016. La bonne tenue de l’activité transactionnelle a sensiblement allégé le volume des disponibilités en Ile-de-France, au contraire des marchés de Lyon, Lille et Marseille.

La bonne dynamique du marché, conjuguée à l’offre de dernière génération structurellement étroite cristallise les valeurs locatives sur l’ensemble du territoire français. Les loyers « prime » sur la dorsale s’échelonnent de 44 €/m²/an (Marseille et Lille) à 55 €/m²/an en Ile-de-France. Seules quelques plates-formes neuves de grande taille, stratégiquement localisées et offrant un potentiel d’extension, peuvent tirer ces valeurs faciales à la hausse.

Côté investissement, l’année 2017 a déjà battu le record de 2007. Les 2,7 milliards d’euros investis sur des actifs logistiques au cours des 9 premiers mois dénotent le pouvoir d’attraction intact de cette classe d’actif auprès d’une gamme d’investisseurs toujours plus large. Outre la cession du portefeuille paneuropéen LOGIGOR/CIC, signe de la montée en taille des acquisitions, l’essentiel des deals de l’année se concentre jusqu’à présent sur des montants inférieurs à 100 millions d’euros, en augmentation tant en nombre qu’en volume.

Les perspectives macro-économiques en France rassurent en ce qui concerne  la qualité du sous-jacent locatif des bâtiments logistiques; les cycles de rotation des patrimoines s’accélèrent pour cette classe d’actifs autrefois réservée à quelques «  purs players ». La partie se joue désormais aussi bien en France qu’au niveau européen, avec une attention toute particulière des acteurs non-européens (CIC, GIC et GLP entre autres).

Retrouvez l'étude complète marché Logistique T3 2017 ici