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Entrepôts logistiques - Locatif, investissement : coup double

Entrepôts logistiques - Locatif, investissement : coup double - 4ème trimestre 2017 : Cushman & Wakefield analyse le marché des entrepôts logistiques en France

Ce qu’il faut retenir :

  • Demande placée de 3,6 millions de m² d’entrepôts logistique : un volume record, en hausse de 2% en un an,
  • Spectaculaire recentrage sur la dorsale - Ile-de-France en tête - au cœur de six des neuf opérations XXL de l’année ; les marchés de Lyon, Marseille et Lille suivent ensuite,
  • Légère remontée du stock vacant à 2,8 millions de m² à l’échelle nationale (+6% en 9 mois) : en hausse à Lyon, Lille, Marseille et sur les marchés secondaires, mais en baisse en Ile-de-France (- 8%);
  • Relative stabilité des loyers prime, avec quelques tensions haussières pour de grandes plates-formes neuves stratégiquement localisées, et disposant de possibilités d’extension
  • Année record sur le marché de l’investissement, avec 3,4 milliards d’euros de transactions.

Paris, 29 Janvier 2018 - L’embellie macro-économique française continue d’infuser ses effets positifs sur l’immobilier logistique, et l’année 2017 restera dans les annales. A l’issue d’une accélération au second semestre (deux trimestres au-delà du million de m² commercialisés), la demande placée d’entrepôts logistiques culmine à 3,6 millions de m² en 2017. En progression de 2% sur un an, cette performance mérite d’être saluée tant la marche était haute à l’issue d’une année 2016 déjà très réussie, relève Cushman & Wakefield dans sa dernière étude sur le marché des entrepôts logistiques du 4ème trimestre 2017.

« Transactions triple XL, géographie de choix d’implantation, schémas d’opérations, autant d’éléments positifs qui ont amené 2017 à culminer à ces niveaux d’activité », précise Magali Marton, Directrice des Etudes de Cushman & Wakefield, qui souligne par ailleurs que : « Depuis deux ans, les grands utilisateurs ont manifestement capitalisé sur une reprise économique durable, en investissant dans leur outil logistique »

Les purs players du e-commerce (AMAZON ; CDISCOUNT) ont concrétisé de grandes opérations au cœur des bassins de consommation les plus puissants : en Ile-de-France et sur l’axe Paris-Lille et Lyon. La grande distribution (alimentaire et spécialisée) n’a pas été en reste ; à l’origine de plus de 30% de la demande placée, ces acteurs ont poursuivi la refonte et le redéploiement de leurs supply chain, suivant une trame géographique très francilienne en 2017. Avec 1,8 million de m² traités (le double de 2016), un mètre carré placé sur deux à l’échelle de l’hexagone aura visé l’Ile-de-France, qui concentre six des neuf opérations de plus de 60 000 m² recensées en 2017. Plus nombreuses, les plates-formes logistiques XXL sont aussi plus grandes, voire hors normes : trois opérations dépassent les 100 000 m², dont les colossales plates-formes de CONFORAMA (193 000 m²) et d’AMAZON (141 000 m²), des records à l’échelle européenne. Cette montée en taille aura d’ailleurs écrêté le score des créneaux de surfaces inférieures (de 30 000 à 60 000 m²), pourtant très élevé depuis 3 ans.

Ce spectaculaire recentrage au cœur du plus profond marché de la dorsale s’est accompagné d’un retour en force des schémas d’occupation (location ; clé en main), après une année 2016 placée sous le signe des comptes-propres sur les marchés secondaires. Les schémas locatifs, redevenus nettement majoritaires (67%) sur les choix de détention du support immobilier logistique (comptes-propres) ont été stimulés par quelques développements en blanc, et illustrent un bon niveau d’écoulement en Ile-de-France, à Lyon et à Lille

Les autres pivots du corridor logistique affichent des performances plus contrastées : le marché lyonnais, partagé entre logisticiens et chargeurs, « limite » son retard (310 000 m² ; -24%) après une année 2016 exceptionnelle ; le repli est plus sévère pour Lille (185 000 m² ; -47%). A l’inverse, le marché de Marseille, très animé par des prises de position de logisticiens double son score

(200 000 m²) après son creux de 2016. Autre fait notable analysé, au-delà de 30 000 m², la demande placée du e-commerce rivalise avec la grande distribution, et devance même (24%) la grande distribution alimentaire (21%) au global.

Dans ce contexte porteur côté transactions, l’offre immédiate d’entrepôts totalise un peu plus de 2,8 millions de m² fin 2017, en hausse de 6% en un an. Le niveau soutenu de l’activité transactionnelle a fortement allégé le volume des disponibilités en Ile-de-France, au contraire de Lille, Lyon, Marseille et de l’ensemble des marchés secondaires.

L’étroitesse structurelle de l’offre neuve de dernière génération, conjuguée à l’accélération de la demande placée soutient les valeurs locatives sur l’ensemble du territoire français. Les loyers « prime » sur la dorsale s’échelonnent de 44 €/m²/an (Marseille et Lille) à 55 €/m²/an en Ile-de-France. Seules quelques plates-formes neuves de grande taille, stratégiquement localisées et offrant un potentiel d’extension, justifient des poussées haussières et un tassement des mesures d’accompagnement.

L’accélération du marché de l’investissement en immobilier observé en 2015 - 2016 a changé de braquet en 2017 pour culminer à 3,4 milliards d’euros, un record qui survole ses plus-hauts historiques. Un tel niveau d’activité illustre le succès de cette classe d’actif auprès d’une gamme d’investisseurs toujours plus large, prêts à prendre position sur le marché français quand l’opportunité idoine se présentera. Taux directeurs bas et faible rémunération des placements sans risque, stimulent une forte compétition à l’acquisition, et le cycle de rotation des patrimoines s’accélère. Plusieurs stratégies s’offrent aux poids lourds de l’investissement en immobilier logistique : prendre position sur des développements en VEFA, parfois en amont de leur pré commercialisation complète ; cibler des portefeuilles composés de poches d’actifs à redévelopper ou à repositionner, plus importantes que par le passé ; monter en taille, comme l’illustrent depuis deux ans les prises de contrôle corporate qui ont permis d’acquérir de grands patrimoines structurés (P3, Gazeley, Logicor, et plus récemment  Rockspring).

Depuis trois ans, l’embellie économique profite pleinement au volet locatif et rassure quant à la bonne santé du marché français. Au cœur de pressions baissières très fortes, les taux de rendement prime logistique ont touché les 5 % en Ile-de-France et à Lyon. Seul un durcissement des politiques monétaires - non envisagé par la BCE avant septembre 2018 - serait susceptible de faire remonter ces taux, stabilisés à moyen terme.

Etude complète en pièce jointe : http://www.cushmanwakefield.fr/fr/research-and-insight/2018/marketbeat-france-logistique-t4-2017/

A propos de Cushman & Wakefield

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield accompagne ses clients dans la transformation des modes de travail, de consommation et de vie. Nos 45 000 collaborateurs implantés dans plus de 70 pays conseillent leurs clients, utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Cushman & Wakefield compte parmi les leaders mondiaux de services en immobilier d’entreprise avec un chiffre d’affaires de 6 mds de dollars réalisé via ses lignes de métiers principales : transaction, investissement, gestion d’actifs immobiliers, facility management (sous la marque C&W Services), conseils aux utilisateurs, asset management (sous la marque DTZ Investors), project management et expertise. Pour en savoir plus, rendez-vous sur www.cushmanwakefield.fr ou suivez-nous sur @CushWakeFrance, sur Twitter.