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La croissance du marché de bureaux atteint en Europe son plus haut niveau depuis six ans

La croissance du marché de bureaux atteint en Europe son plus haut niveau depuis six ans

  • Le rapport « DNA of Real Estate » a pour finalité de suivre l’évolution des secteurs européens des actifs de bureaux, de commerces et de la logistique : on y observe une croissance plus marquée en Europe centrale et orientale, notamment sur les secteurs périphériques que sont le commerce et la logistique
  • La hausse généralisée des loyers sur le marché européen des bureaux atteint 0,8% au premier trimestre, soit son plus haut niveau depuis six ans
  • Baisse modeste des rendements, du fait des records de baisse enregistrés sur de nombreux marchés

Paris, 3 Mai 2018  - Au 1er trimestre 2018, la hausse des loyers sur le marché européen des bureaux a atteint son plus haut niveau depuis le début 2012, selon le dernier rapport « DNA of Real Estate » de Cushman & Wakefield.

La forte hausse des loyers dans le secteur est soutenue par le maintien de performances positives des marchés allemand, scandinave et périphériques*, qui ont porté la croissance pondérée en Europe à +0,8% en glissement trimestriel. Ce chiffre est supérieur à celui observé en logistique (+0,4% en glissement trimestriel) et aux commerces des grandes artères, qui ont renoué avec la croissance (+0,2% en glissement trimestriel).

L’évolution des rendements s’est avérée plus faible au premier trimestre, ceux des commerces des grandes artères et des entrepôts logistiques fluctuant de 5pb à 4,15% et 6,1% respectivement. Les rendements du marché des bureaux ont augmenté d’un petit point de base pour s’établir à 4,46%. Autrement dit, le rendement « prime » sur le marché européen des bureaux et des entrepôts logistiques atteint désormais son plus bas historique. 

Bureaux

Les loyers des bureaux ont augmenté de +0,8% en Europe, soit le taux de croissance trimestriel le plus élevé observé au cours des six dernières années. Les quatre derniers trimestres ont fait état d’une croissance positive sur au moins 15 des 47 marchés étudiés, montrant des signes manifestes de dynamique favorable sur les marchés locatifs. Ce trimestre, la croissance a été portée par Milan (+5,6% en glissement trimestriel), un marché soutenu par une demande robuste, notamment sur les emplacements centraux. Les loyers « prime » à Berlin ont progressé de +5,2% en glissement trimestriel et de +16,2% en un an, tandis que Düsseldorf (+3,7%) et Munich (+1,4%) ont également enregistré une hausse constante des loyers.

Nigel Almond, responsable Data Analytics chez Cushman & Wakefield, commente : « Nous observons une croissance solide sur le marché tertiaire locatif allemand, alimentée par la forte demande et des taux de vacance extrêmement faibles. Berlin affiche l’un des taux de vacance les plus faibles au monde, à 2,2%, ce qui a entraîné l’augmentation des loyers « prime » de la ville. C’est également le cas d’autres villes allemandes importantes, et nous anticipons une poursuite de cette hausse au fil de l’année 2018 ».

Après six trimestres de baisse consécutive des loyers, le Royaume-Uni a enregistré une hausse modeste de (+0,1% en trois mois) ; malgré une croissance annuelle des loyers toujours négative, il est évident que l’absence d’orientation claire au sujet du Brexit retarde les décisions des investisseurs et des locataires.

Dans l’ensemble, le rendement du marché des bureaux a reculé de 1pb au 1er trimestre 2018; en effet, de nombreux marchés sont dans la dernière phase de leur cycle, puisque les rendements « prime » ont atteint des records en termes de compression. Des zones de fluctuation subsistent. Les marchés régionaux britanniques se distinguent ce trimestre, avec -25pb enregistrés à Cardiff, Bristol et Glasgow, et -50pb à Édimbourg. Toutefois, ce chiffre a été contrebalancé par les +25pb enregistrés dans le quartier londonien de West End. Dans l’ensemble, le taux de rendement prime moyen à l’échelle du pays (4,08%) est supérieur de +7pb. En Allemagne, les taux de rendement prime sont à nouveau orientés à la baisse (-6pb à 3,1%), stimulée par vigueur des marchés locatifs ; la compression des taux est du même ordre ou presqu’en Europe Centrale et de l’Ouest, -8pb à 5,48% en moyenne.

Logistique

Au premier trimestre 2018, les loyers sont restés stationnaires sur la majorité des marchés logistiques (39 sur les 45 marchés suivis) Globalement, les loyers européens ont augmenté de 0,4% en glissement trimestriel. La croissance s’est essentiellement limitée à un petit nombre de marchés en Europe centrale et orientale (+1,8%) et dans les pays périphériques (+1,2%), avec une hausse plus modeste de +0,3% en Allemagne. Lisbonne a notamment affiché une croissance trimestrielle de 7,1% au 1er trimestre en raison d’une forte demande générée par le e-commerce et par l’offre très limitée d’espaces logistiques de haute qualité. Les loyers à Varsovie, qui bénéficient d’une demande soutenue de la part des opérateurs logistiques et du e-commerce, ont progressé de 2,9% en glissement trimestriel.

Lisa Graham, responsable Logistics and Industrial Research & Insight chez Cushman & Wakefield, ajoute : « Même si les loyers sont restés stationnaires pour les grands sites logistiques, il existe une demande et une concurrence croissantes pour les solutions logistiques urbaines plus modestes en périphérie des villes. La rationalisation des chaînes d’approvisionnement par les opérateurs entraîne une hausse des loyers pour ces installations plus réduites, tendance haussière qui est appelée à se poursuivre à long terme.”

Les rendements des entrepôts logistiques ont baissé dans un tiers des marchés étudiés, avec une baisse de 5pb du rendement « prime » qui s’établit en moyenne en Europe à 6,1%, un nouveau plancher historique. Plus de deux tiers des marchés ont vu leurs taux de rendement baisser au cours des 12 derniers mois, la France (- 63pb) sur performant toutes les autres régions. Les rendements sur la quasi-totalité des principaux marchés logistiques en Europe se situent désormais à leur plus bas niveau en 10 ans, bien que l’écart par rapport aux autres secteurs reste plus important que celui observé au cours du cycle précédent.

Grandes artères commerçantes

Après une baisse enregistrée au cours des deux derniers trimestres, les loyers des commerces des grandes artères en Europe ont légèrement progressé de 0,2% pendant le trimestre. La hausse des loyers demeure inégale, avec seulement 8 marchés sur les 45 étudiés, affichant une croissance. C’est essentiellement le cas en Europe centrale et orientale, notamment à Budapest (+8,3%), où le rebond économique, la hausse des salaires et de la consommation des ménages, et la demande accrue de la part des enseignes ont donné lieu à une augmentation des loyers dans la principale artère commerçante. Des fondamentaux similaires ont soutenu la hausse des loyers à Sofia (+4,2%) et à Prague (+2,3%).

Les rendements des commerces des grandes artères ont perdu 5pb supplémentaires au 1er trimestre, et un total de 16pb au cours des 12 derniers mois, pour parvenir à un point bas en 10 ans de 4,15%. Cette baisse est essentiellement imputable aux marchés français, allemand et du Benelux, où les rendements actuels figurent parmi les plus bas d’Europe. Ils reflètent l’intérêt durable pour l’immobilier commercial dans ces régions de la part d’investisseurs nationaux et internationaux. Depuis le début de l’année, les fluctuations des rendements au Royaume-Uni, en Europe centrale et orientale, dans les pays scandinaves et sur les marchés périphériques sont minimes, et ne devraient pas reculer sensiblement d’ici la fin de cette année.

« La compression des taux de rendement relevée à l’échelle européenne prend une saveur toute particulière en France sur le segment de la logistique avec une baisse de 63 points de base en un an. Côté bureaux, les valeurs locatives sont résolument orientées à la hausse à Paris QCA ; ce mouvement est appelé à s’étendre à d’autres marchés dès lors que la demande d’espaces ultra classe A se heurtera à un stock limité » conclut Magali Marton, Directrice des Etudes chez Cushman & Wakefield France.   

* Note : Les pays scandinaves couvrent les marchés au Danemark, en Finlande, en Norvège et en Suède. Les marchés périphériques couvrent l’Irlande, l’Italie, le Portugal et l’Espagne. L’Europe centrale et orientale couvre les marchés en République tchèque, en Hongrie, en Pologne et en Roumanie.

Téléchargez l'étude ici : http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/research-and-insight/2018/the-dna-of-real-estate-q1-2018

A propos de Cushman & Wakefield

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