Avis utilisation des cookies

Ce site utilise des cookies afin d'améliorer votre expérience utilisateur.

En utilisant ce site, vous acceptez l'utilisation des cookies comme indiqué dans notre politique relative aux cookies. Consultez notre charte pour plus d'informations sur l'utilisation, la désactivation ou la suppression des cookies.

Marché des entrepôts & Logistique en France au 1er trimestre 2018

Marché des entrepôts & Logistique en France au 1er trimestre 2018

Reprise de souffle…

Ce qu’il faut retenir :

  • Demande placée de 412 000 m² d’entrepôts logistiques soutenue à parts quasi égales par les acteurs de la grande distribution, et les logisticiens ;
  • Intervention de la majeure partie des mouvements des logisticiens sur la dorsale, Ile-de-France en tête, suivie des marchés de Lyon et de la vallée du Rhône ;
  • Après une année 2017 spectaculaire placée sous le signe des mouvements XXL du e-commerce et de la grande distribution, seules 22 transactions ont animé le marché français au 1er trimestre 2018, contre 37 l’an passé ;
  • La majorité de l’activité (58%) s’est déroulée hors du corridor logistique, le centre Val de Loire et la Bretagne sont au cœur des deux plus grandes transactions du trimestre ;
  • L’offre immédiate d’entrepôts totalise 2,7 millions de m² début avril 2018, en repli de 5% depuis fin 2017. Les rythmes soutenus de commercialisation des années 2016 et 2017 ont fortement entamé l’offre immédiate du corridor logistique, au contraire de plusieurs marchés régionaux en fort regain ; 
  • Des valeurs locatives encore stables, mais de sérieuses pressions haussières pour les plates-formes de dernière génération stratégiquement localisées, sont à l’œuvre ;
  • Démarrage sur la pointe des pieds sur le front de l’investissement, qui totalise 110 millions d’euros au 1er trimestre 2018, loin de rendre compte des forces d’attraction qui animent le compartiment logistique en France.

Paris, le 3 Mai 2018  - La demande placée d’entrepôts logistiques entame l’année au ralenti et totalise 412 000 m² commercialisés au 1er trimestre 2018. L’immobilier logistique français fait le grand écart et réalise - après un 4ème trimestre historique (plus de 1,2 million de m²) - son plus faible démarrage de la décennie ; un volume loin de présager la performance à venir sur l’ensemble de l’année. Non seulement plusieurs grandes opérations sont attendues en 2018, mais la refonte des supply chain de la grande distribution reste plus que jamais d’actualité. Viennent s’y ajouter les manœuvres opérées par les acteurs du e-commerce, qu’il s’agisse de pures players ou de nouveaux entrants sur le marchés français, relève Cushman & Wakefield dans sa dernière étude sur le marché de la logistique en France qui analyse le 1er trimestre 2018.

L’année 2018 débute sur un profil d’activité peu usuel où les marchés - hors dorsale logistique - ont concentré la majorité de la demande placée (58%), animés dans le centre Val-de-Loire et en Bretagne par la prise à bail de Lapeyre (74 000 m²) et le compte-propre d’ITM (50 000 m²). Les logisticiens se taillent en outre la part du lion de la demande placée sur le corridor, avec une activité très francilienne dont la Seine-et-Marne aura particulièrement profité. « Dans ces conditions de faibles niveaux d’activité, les chargeurs ont vu leur poids dans la demande placée nettement chuter, un ratio promis à se rééquilibrer au cours de l’année », précise Magali Marton, directrice du service étude et recherche chez Cushman Wakefield

Les principaux marchés du corridor logistique ont, quant à eux, connu des démarrages contrastés. L’Île-de-France (sud de l’Oise compris) conserve son leadership, à l’origine de la majorité (53%) de la demande placée sur cet axe. Deuxième moteur de la dorsale, Lyon fait pratiquement jeu égal avec son score de l’an passé. La vallée du Rhône corrige nettement après une année très réussie, et devance Marseille, tandis qu’aucune activité transactionnelle n’a animé le marché de Lille.

A l’issu d’un trimestre de pause des compte-propres et des clés en main, les schémas d’occupation locative dans l’existant ont repris du poids. Dans cette perspective, les gabarits d’entreposage compris entre 10 000 m² et 30 000 m² ont concentré plus de la moitié de la demande placée au cours du 1er trimestre 2018, en phase avec une activité surtout animée par les logisticiens.

L’offre immédiate d’entrepôts totalise un peu moins de 2,7 millions de m² début avril 2018, en repli de 5% depuis fin 2017. Les rythmes soutenus des commercialisations tant en 2016 qu’en 2017 ont fortement entamé l’offre immédiate d’entrepôts du corridor logistique, notamment en Ile-de-France (-14%) et à Lyon (-41%). A l’exception d’une poignée de régions (Grand-Est, Pays de la Loire, Bretagne), l’inverse prévaut hors de cet axe et l’heure est au rebond sur de nombreux marchés plus secondaires. Le cycle de deux années historiquement élevées sur le front des comptes-propres produit ses effets, les libérations de surfaces sont à l’œuvre et signalent des taux d’absorption nets négatifs.

« La part élevée de l’offre de seconde main - souvent obsolète - et la rareté des fonciers mobilisables pour de grandes opérations soutiennent les valeurs locatives sur l’ensemble du territoire » précise Magali Marton. Autour des bassins de consommation les plus porteurs, les tensions haussières sont intenses pour les plates-formes logistiques de dernière génération et les mesures d’accompagnements se réduisent. Une tendance accentuée par la montée en qualité du bâti, la sophistication des aménagements intérieurs et la progression des prix du foncier en zones denses. Sur les marchés de l’Île-de-France et de Lyon, le loyer prime s’établit respectivement à 55 €/m²/an et 47 €/m²/an, des valeurs qui s’échelonnent de 41 à 44 €/m²/an sur les autres marchés logistiques français.

Après une accélération historique en 2017, l’investissement en immobilier logistique démarre sur la pointe des pieds, pour totaliser 110 millions d’euros au 1er trimestre 2018. Les fondamentaux structurels et conjoncturels qui ont présidé à l’ascension de cette classe d’actif depuis 3 ans restent invariablement présents : faible rémunération des placements sans risque, surcroît de liquidités et voyants macroéconomiques encourageants. Aussi, ce démarrage au ralenti est-il loin de présager la suite de l’exercice, d’autant que plusieurs actifs et portefeuilles de grande qualité sont en cours de closing. « L’élargissement de la gamme des nouveaux entrants sur le marché français attise une compétition déjà intense pour les meilleurs actifs. En résulte non seulement une accélération des cycles de rotation des patrimoines, mais aussi un desserrement de la bride du risque, perceptible à travers plusieurs acquisitions de plates-formes en blanc, levier de création de valeur dans et hors de la dorsale » conclut Magali Marton.

Télécharger l’étude : http://www.cushmanwakefield.fr/fr/research-and-insight/2018/marketbeat-france-logistique-t1-2018

A propos de Cushman & Wakefield

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield accompagne ses clients dans la transformation des modes de travail, de consommation et de vie. Nos 45 000 collaborateurs implantés dans plus de 70 pays conseillent leurs clients, utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Cushman & Wakefield compte parmi les leaders mondiaux de services en immobilier d’entreprise avec un chiffre d’affaires de 6 mds de dollars réalisé via ses lignes de métiers principales : transaction, investissement, gestion d’actifs immobiliers, facility management (sous la marque C&W Services), conseils aux utilisateurs, asset management (sous la marque DTZ Investors), project management et expertise. Pour en savoir plus, rendez-vous sur www.cushmanwakefield.fr