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DNA Real Estate 2018

Le rendement du secteur logistique européen

sous les 6 %  :  une première

  • Le rapport DNA of Real Estate, qui analyse les marchés de bureaux, des commerces et d’entrepôts logistiques en Europe, souligne une baisse record des taux de rendement dans la logistique (moins 14 points de base depuis le 1er trimestre)
  • Aucune baisse de loyers sur les marchés de bureaux et des entrepôts logistiques
  • Une remontée des taux de rendement des commerces « prime » européen, une première après quatre ans de compression

Le taux de rendement de la logistique européenne a reculé de 14 points de base pour atteindre 5,95% au 2ème trimestre 2018, selon le dernier rapport « DNA of Real Estate » publié par Cushman & Wakefield. Pour la 1ère fois depuis 1992, date à laquelle le Conseil a commencé à observer les marchés immobiliers au travers de cette étude, ce taux moyen passe sous la barre des 6%.

En Allemagne, en Italie et en Suède, les marchés logistiques ont enregistré des baisses de leurs taux de rendement au 2ème trimestre, certains marchés britanniques ont aussi contribué à cette compression des taux qui atteint donc 5,95%. Environ un tiers des implantations de bureaux observées ont affiché une diminution de leur rendement avec une moyenne pondérée passant de 4,49% à 4,42%. En revanche, les rendements des commerces de grandes artères ont certes baissé à certains endroits, mais le taux de rendement prime global remonte de 1 point de base pour atteindre 4,19%. En dépit de la baisse du taux de rendement des entrepôts de logistique « prime » en dessous de 6%, l’écart par rapport aux segments de l’immobilier de bureau et commercial reste supérieur au cycle précédent.

Les loyers de bureaux ont enregistré une progression de 0,8% en glissement trimestriel, plusieurs marchés affichant des hausses pouvant atteindre 5%. Le secteur des commerces en Europe reste chahuté avec une croissance assez faible de ses loyers dans quelques marchés et une baisse des valeurs locatives en Turquie, d’où un loyer moyen pondéré inférieur de 0,1% à celui observé au 1er trimestre.

Magali Marton, Directrice des Etudes chez Cushman & Wakefield France, commente : « A l’image de la dynamique des loyers et des taux de rendement observée en Europe, le marché français présente un profil de taux prime inédit depuis plusieurs trimestres avec des points bas historiques sur l’ensemble des classes d’actifs - de 2,50% à 4,75% - et une convergence des taux surtout sensible sur la logistique. Cette situation devrait perdurer jusqu’en 2019 au moins. »

Bureaux

Les loyers de bureaux ont continué de suivre une trajectoire clairement ascendante pour le septième trimestre consécutif : +0,8% au 2ème trimestre 2018, avec onze marchés de bureaux ayant enregistré une progression de leurs valeurs locatives sur les 47 observés. Rome se positionne en tête avec une croissance de 5%, soutenue par une forte demande locative au 2ème trimestre. Cette dynamique positive s’est également manifestée dans d’autres pays : Benelux, Europe centrale et orientale, Allemagne, des pays Nordiques et Semi-Cores, ainsi que le Royaume-Uni. Barcelone est l’un des marchés de bureaux qui ont surperformé au 2ème trimestre avec une hausse de 4,2% des loyers en un trimestre et de 11,1% en glissement annuel. Au Royaume-Uni, le loyer moyen pondéré s’est accru de 0,1 %.

Nigel Almond, Head of Data Analytics, Research & Insight EMEA chez Cushman & Wakefield, commente : « Berlin est le seul marché de bureaux en Allemagne à avoir enregistré une hausse de ses loyers au 2ème trimestre, et même si cette croissance a été soutenue par des fondamentaux économiques solides et une demande locative forte, nous anticipons une augmentation constante des loyers « prime », comme dans d’autres villes allemandes de premier rang, au cours du second semestre 2018. Après de légères baisses, les loyers londoniens sont restés stables au 2ème trimestre, soutenus en partie par une activité relativement solide du marché. Cependant, les incertitudes liées au Brexit, le recul de la création d’emplois et des livraisons supérieures à la moyenne, orientent les risques à la baisse en ce qui concerne l’évolution des loyers à court et à moyen terme. »

 

Les rendements moyens des bureaux européens ont chuté de 7 points de base à 4,42 % - soit un plus bas inédit depuis 2001 - 14 marchés européens sur les 47 observés enregistrant une baisse ce trimestre. Aucun mouvement à la hausse n’a été constaté sur les autres marchés. Six marchés britanniques régionaux (Birmingham, Bristol, Leeds, Manchester, Newcastle et Édimbourg) ont perdu 25 points de base au 2ème trimestre, et tous les marchés régionaux britanniques ont ainsi subi une baisse de leurs taux de rendement au cours des 12 derniers mois. Le Benelux est également une région où les rendements des principaux marchés ont baissé, avec un recul de 11 points de base, à 4,76 %. Les rendements allemands affichent une tendance similaire pour les loyers, avec des mouvements minimes au 2ème trimestre (moins 1 pb à 3,09 %), les investisseurs adoptant une approche plus prudente vis-à-vis des prix, avec des rendements allemands qui figurent parmi les plus bas en Europe.

Logistique

Au 2ème trimestre, cinq des 45 marchés logistiques observés ont enregistré une croissance des valeurs locatives, alors que tous les autres marchés sont restés stables. Manchester a affiché une croissance de 16,7% en glissement trimestriel et de 25% en glissement annuel grâce à une forte activité locative au cours du trimestre. Ailleurs, on relève des poches de croissance à Helsinki (+4,3%), Budapest (+3,9%) et Rome (+3,8%).

Le taux de rendement moyen a enregistré une chute relativement marquée de l’ordre de 14 points de base en glissement trimestriel et de 42 points de base en glissement annuel, ce qui constitue la plus forte baisse annualisée de ces 9 derniers trimestres. Le mouvement de compression des taux de rendement logistiques a concerné 15 des 45 marchés monitorés dont l’Allemagne, l’Italie et la Suède, pour les baisses les plus importantes et le Benelux et l’Europe centrale et orientale de façon plus marginale.

Lisa Graham, Head of EMEA Industrial and Logistics Research & Insight chez Cushman & Wakefield, commente : « Les actifs logistiques deviennent de plus en plus attractifs pour les investisseurs immobiliers en raison de la croissance du e-commerce et de la rationalisation des chaînes d’approvisionnement. Ils constituent désormais une part toujours plus importante de l’activité d’investissement, soutenant une forte compression des rendements au cours de la période. Sur la quasi-totalité des marchés observés, les rendements ont atteint leur plus bas historique depuis 10 ans, et nous estimons qu’une évolution à la baisse est encore envisageable sur certains marchés, au cours du 2nd semestre. »

Commerces des grandes artères

Globalement, les loyers des commerces des grandes artères ont marginalement reculé (-0,1%), cinq marchés seulement affichant une progression d’un trimestre sur l’autre. Plus de la moitié des marchés observés n’aura enregistré aucun mouvement de loyers au cours des 12 derniers mois. Budapest a enregistré la plus forte croissance de loyers au 2ème trimestre avec une hausse de 7,7% en 3 mois et de 16,7% en un an, traduisant une forte consommation locale et une demande élevée de la part des enseignes. Lisbonne suit de près avec une croissance de 4,0% en glissement trimestriel et de 13% en glissement annuel.

Les rendements des commerces des grandes artères ont gagné 1 point de base à 4,19%, ce qui met un terme à quatre années de baisse. Alors qu’ils sont restés stables à leurs plus bas depuis dix ans sur la plupart des marchés d’Europe continentale, les rendements sont repartis à la hausse (+1 point de base) au Royaume-Uni, à 3,23% au 2ème trimestre depuis leur plus bas sur dix ans à 3,12%. Les investisseurs restent très prudents en ce qui concerne le secteur du commerce britannique, plusieurs acteurs de ce marché cherchant à réduire le nombre des commerces, ou à faire baisser les loyers compte tenu de la contraction de la demande locative, et de la croissance du commerce en ligne, ce qui entraîne une réduction globale de l’activité d’investissement.  Avec une forte croissance du PIB, Budapest occupe une nouvelle fois le haut du tableau des rendements avec une baisse de 25 point de base au 2ème trimestre. Cushman & Wakefield souligne qu’il subsiste une marge de baisse des rendements dans la capitale hongroise, ainsi que dans d’autres marchés importants d’Europe centrale et orientale - dont Varsovie et Bucarest - où les actifs de commerces sont toujours considérés comme étant correctement valorisés.

Téléchargez l'étude ici : http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/research-and-insight/2018/the-dna-of-real-estate-q2-2018

Note : « Nordics » couvre les marchés du Danemark, de la Finlande, de la Norvège et de la Suède. « Benelux » couvre la Belgique, le Luxembourg et les Pays-Bas

A propos de Cushman & Wakefield

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield (NYSE: CWK)  accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière, de la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de ses 48 000 collaborateurs répartis dans près de 400 bureaux et 70 pays à travers le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2017, un chiffre d’affaires de 6,9 milliards de dollars via ses principales lignes de métiers : property, facilities et project management, transaction, capital markets, valuation et conseil. Pour en savoir plus, rendez-vous sur www.cushmanwakefield.fr et sur Twitter @CushWakeFrance